안녕하세요.

함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다.

얼마전 유튜브를 보다가 평생을 꿈꾸던 내집마련을 했는데 

갑자기 집이 경매에 넘어가고 평생 모은 전재산을 날리게 된 안타까운 사연을 보게 되었습니다. 

분명히 깨끗한 등기부등본임을 확인하고 집을 계약했는데도 

작은 허점 하나 때문에 전재산이 한순간에 사라질 수 있다는 것이였습니다. 

계약금, 잔금을 넣는 예금주명, 등기부등본에 있는 명의자와 

신분증의 명의자가 맞는지까지 꼼꼼하게 확인했는데도 불구하고 말이죠. 

법무사를 통해 소유권 이전까지 깔끔하게 마치고 

아무일 없이 행복하게 내집에서 살던 어느날 법원에서 한 서류를 받게 됩니다. 

은행에서 대출을 상환하라는 소송을 걸었던거예요. 

소유권이전을 마친지 1년 8개월이나 지난 시점이였습니다.

보통 가계약금 발송하기 전, 계약 당일, 잔금일 등 

3번에 거쳐 등기부등본을 확인하고 계약을 진행하는데요. 

그럼에도 불구하고 허점이 있다는 사실이예요. 

전주인이 이 집을 담보로 은행에 대출을 받는데

대출금을 다 갚았다는 상환 완료 확인서, 근저당 해지 확인서, 

은행법인인감까지 전부 위조해 그 위조 서류를 등기소에 제출한거죠.

등기소에서는 위조된 서류만 보고 등기부등본에 근저당 말소 처리를 해주었다고 합니다. 

서류 형식이 맞으니 등기소에서는 이 서류가 진짜인지 가짜인지 확인하지 않았던거예요. 

은행은 한참뒤에 이 사실을 알게 되었고 법원에 근저당을 복원해달라는 소송을 낸겁니다. 

매수자는 너무 억울한 마음에 변호사도 선임하고, 

이리저리 알아봤지만 국가에서는 책임져줄 수 없다는 답변만 받았습니다. 

“등기부등본은 공신력이 인정되지 않는다. 

은행의 근저당권을 복원하고 피해자는 전소유자에게 별도로 손해배상을 청구하라”

결국 매수자는 전소유자를 찾아봤지만 이미 해외로 잠적한 상태였고 찾을수가 없었습니다. 

그리고 집은 경매로 넘어가 평생 모은 전재산을 잃게 된거예요. 너무 안타까운 뉴스였습니다. 

도대체 왜 이런일이 일어났을까요?

등기부등본은 이 집의 주민등록등본 같은것인데요. 이집에 대한 정보를 모두 담고있는 공식문서입니다.

다만 문제는 이 등기부등본이 법적인 공신력이 없다는 사실이예요.

공신력이라는건 이 문서를 믿고 거래를 했을때 나라에서 책임을 져준다는 뜻인데요.

국가에서 발급해주는 공식문서인데 공신력이 없다니… 황당하시죠?

그래서 이 등기부등본을 믿고 거래를 하더라도 잘못되었을때 법적으로 보호받지 못합니다.

하지만 이런 피해를 최소한으로 줄일 수 있는 예방법은 있습니다. 그 방법을 알려드리려고 합니다.

1. 등기부등본은 ‘말소사항포함’으로 발급하기

• 만약 거래를 할때 부동산에서 말소사항포함이 아닌 현재유효사항만 발급된 등기부등본을 받게 된다면 꼭 한번 더 말소사항이 포함된 등기부등본을 발급받아 확인해보셔야 합니다. 그래야만 예전에 근저당이 있었는지, 압류가 있었는지 확인을 해야합니다.
• 최근 1년내 근저당이 말소된 건이라면 해당 은행에 직접 전화하거나 방문해서 정상적으로 상환이 된건지 확인을 해보아야 합니다. 만약 내가 주택담보대출이나 전세자금대출을 받는다면 이 집의 근저당을 확인하는 과정에서 자연스럽게 은행에서 직접 확인하는 절차를 거치게 됩니다. 그런데 내가 전액을 현금으로 집을 사게 된다거나 전세계약을 하게 된다면 이를 확인하는 절차가 따로 없기 때문에 반드시 해당은행에 직접 확인해보시기 바랍니다.

2. 갑구에 위험한 용어 확인

• 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 있으면 우선 계약을 중단하고 되도록이면 이런 이력이 없는 깨끗한 집을 찾아 거래하는것이 리스크를 최소화 할 수 있는 방법입니다.

3. 꼼꼼한 특약사항 기재

• 등기사항을 전부 확인하고 계약한것으로 잔금 지급일 다음날까지 등기부상 권리변동이 발생하거나 사실과 다를 경우 계약을 무효로 하고 매도자는 매수자에게 배액배상을 한다.

4. 매매계약이라면 권원보험(부동산 권리보험) 가입

• 부동산 거래에서 발생하는 소유권 문제를 보상해주는 보험이 있습니다. 서류 위조나 사기, 이중매매 등의 이유로 소유권을 상실하게 되었을때 매매대금의 전액을 보상받을 수 있습니다.
• 비용: 보험사마다 차이가 있지만 매매가의 약 0.05~0.1%정도의 수준이며 최초가입시에만 발생되는 비용이기 때문에 수억원의 큰 거래가 있을시 가장 확실한 안전장치로 쓸 수 있습니다. 평균적으로 3억원 기준 10만~15만원 내외의 비용이 발생된다고 합니다.

5. 전세계약이라면 전세보증금 반환보험 가입

• 전세거래라면 보증보험 가입은 선택이 아닌 필수입니다.
• 잔금을 치르는 즉시 당일 동사무소에 방문해 전입신고 및 확정일자를 받아 대항력을 꼭 갖추셔야 합니다.

평생 모은 소중한 종잣돈을 한순간에 잃게 될수도 있는 중요한 문제이기 때문에 

큰 돈을 잃고 나서 나중에 후회하지 마시고 계약전 하나하나 꼼꼼하게 체크해보시고 거래하셨으면 좋겠습니다!