3기 신도시, 다시 가까워지고 교통을 앞세우다 [온 길]

1기 신도시, 왜 이렇게 만들어졌을까?

2기 신도시, 입지와 교통이 만든 차이

3기 신도시는 왜 등장했을까?

3기 신도시는 1기와 2기를 거치며 드러난 한계를 보완하기 위해 등장하였습니다.
1기 신도시는 서울과 가까운 대신 베드타운 성격이 강했고,
2기 신도시는 자족기능을 강화하려 했지만 입지와 교통에서 분명한 한계를 드러냈습니다.

이러한 흐름 속에서 정부는 다시 한 번 선택을 하게 됩니다.
“이번에는 더 가깝게, 더 빠르게, 그리고 교통을 먼저 깔자”
이 방향성이 바로 3기 신도시의 출발점이였습니다.

서울과 가까운 위치

3기 신도시의 가장 큰 특징은 입지의 회귀입니다.
2기 신도시가 서울에서 30km 이상 떨어진 외곽에 위치했다면,
3기 신도시는 대부분 서울 경계에 맞닿아 있거나 10~20km 내외 거리에 조성되었습니다.

남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉, 부천 대장, 인천 계양 등은
서울과 물리적으로 매우 가깝고, 생활권 역시 서울과 강하게 연결되어 있습니다.

이 점에서 3기 신도시는 서울을 대체하는 도시라기보다는
서울과 거의 붙어 있는 확장형 주거지에 가깝습니다.

교통 먼저, 3기 신도시의 가장 큰 차별점

3기 신도시는 이전 신도시들과 달리
초기부터 교통을 핵심 전제로 내세운 개발이라는 점이 가장 큰 특징입니다.

GTX, 광역철도, 도시철도 연장 등 입주 시점 전후로 교통이 완성되거나,
적어도 노선과 추진 일정이 비교적 구체화된 상태에서 주택 공급이 이루어졌습니다.

이는 2기 신도시에서 겪었던

살고 나서 교통을 기다려야 했던 문제에 대한 분명한 반성의 결과라고 볼 수 있습니다.

다만 현실은 여전히 계획과 실행 사이의 간극이 존재합니다.
많은 노선들이 아직 계획 단계에 머물러 있고,
실제 개통 시점까지는 불확실성이 남아 있습니다.
이 부분은 지금도 3기 신도시의 가장 큰 리스크로 작용하고 있습니다.

결국 3기 신도시 역시
교통이 가장 중요한 변수라는 점은 변하지 않습니다.

GTX, 지하철 연장, 신설 노선 등
계획은 그 어느 때보다 풍부하지만,
아직은 대부분이 미래의 이야기입니다.

그래서 3기 신도시의 성패는
어디에 지어졌느냐보다도 중요하지만
교통이 언제, 얼마나 현실이 되느냐에 달려 있다고 생각합니다.

3기 신도시 청약 구조 정리

3기 신도시는 이전 신도시들과 달리
공공주택 비중이 매우 높은 구조를 가지고 있습니다.

공공분양, 공공임대, 신혼희망타운이 전체 물량의 절반 이상을 차지하며,
일반 민간분양 물량은 상대적으로 적은 편입니다.
 

비임대주택 비중이 높다는 점에서
중산층 이상의 수요를 얼마나 끌어올 수 있을지에 대해서는
현재까지도 의견이 엇갈리고 있습니다.

사전청약 구조가 만드는 체감 지연

3기 신도시 청약의 또 다른 핵심 특징은 사전청약 제도입니다.

아파트를 짓기 전에 입주자를 먼저 선정하는 방식으로,
체감상 지금 집을 사는 청약이라기보다는
미래의 입주권을 미리 확보하는 청약에 가깝습니다.

사전청약 이후에는 본청약 → 착공 → 공사 → 입주라는 여러 단계를 거쳐야 하며,

이 과정에서 본청약 일정 지연, 토지보상 문제, 사업 일정 변경 및 설계 수정

등의 변수가 발생할 수 있습니다.

따라서 사전청약 당첨은 입주 확정이 아니라
긴 대기열의 맨 앞에 서는 것에 가깝다는 점을 반드시 염두에 둘 필요가 있습니다.

그럼에도 3기 신도시 청약이 주목받는 이유

그럼에도 불구하고 3기 신도시 청약이 꾸준히 주목받는 가장 큰 이유는
분양가 메리트입니다.

주변 시세 대비 낮은 분양가는 로또 청약이라는 인식을 만들었지만,
그만큼 조건 역시 분명합니다.

-장기간 전매 제한

-실거주 의무

-소득·자산 기준

-무주택 요건

이러한 조건들은 투자 목적의 수요를 차단하고
실수요 중심으로 공급하기 위한 장치라고 볼 수 있습니다.

왜 3기신도시는 늦어질 수 밖에 없을까?

3기 신도시는 발표 당시부터 빠른 공급을 핵심 목표로 내세웠지만,
현실에서는 계획 대비 지연이 반복되고 있습니다.

가장 큰 이유는 토지 보상입니다.
대규모 공공 개발 특성상 보상 협의에 시간이 오래 걸리고,
보상 갈등이 길어질수록 전체 사업 일정이 뒤로 밀리게 됩니다.

여기에 더해

-원자재 가격 상승

-공사비 증가

-건설사 수익성 악화

-설계 변경 및 인허가 지연

같은 변수가 겹치면서
착공과 분양, 입주 시점 모두 불확실성이 커졌습니다.

3기 신도시는 그 자체의 성공 여부보다,
완성 이후 어떤 생활권이 형성되고 어떤 기존 도시가 그 변화의 수혜를 받게 될지,
혹은 부담을 함께 안게 될지를 고민하는 것이 더 중요하다고 생각합니다.

과거 1기 2기 신도시를 통해 3기신도시와 주변 도시들이 앞으로 어떻게 변화 될지 검증하는 과정을 통해 생각해 볼 수 있습니다 (지지튜터님 감사합니다♡) 

신도시는 늘 새로운 도시의 탄생이지만,
동시에 기존 도시의 구조와 흐름을 바꾸는 변수로 작용해 왔기 때문입니다.

그리고 무엇보다 중요한 것은
언젠가 완성될 3기 신도시를 중심에 두기보다,
지금 이 시점에서 내가 할 수 있는 선택과 투자를
조급하지 않게, 차분히 실행해 나가는 일이라고 생각합니다 :)