수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[첫 강의 추천] 2026 부동산 투자 시작 하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요, 월부학교 겨울학기 육육이입니다.
1월에는 서울 아파트 신고가 중 고가 아파트는 비중은 줄어들고 중저가 아파트의 비중은 증가한 현상에 대해
겨울즈와 함께 나눔글 챌린지를 진행했는데요.(샤라웃 투 잇성님♡)
서울 아파트 신고가 비중 변화에 대한 생각_자향즈와 함께 하는 나눔글 챌린지 #1. [육육이]
https://weolbu.com/s/KUCEl4pK2s
단순히 기사를 읽는 것을 넘어 나의 생각을 정리해보고,
더 나아가 지금 내가 할 수 있는 행동과 방향성, 반원분들의 생각까지 알 수 있는 시간이었습니다.
2월의 첫 나눔글도 겨울즈와 함께 하는 나눔글 챌린지로 시작합니다.
요즘 부동산은 물론 다양한 자산 시장의 변동성에 대한 엄청난 기사들이 쏟아져 나오고 있는데요.
그 중에서도 다주택자와 매수 대기자의 관심을 집중시키는 기사가 하나 있습니다.
https://n.news.naver.com/article/277/0005716697
수익이 난 아파트를 보유하고 있던 다주택자 A씨
"뭐야?! 양도세 중과 배제가 5월 9일에 종료된다고?
그럼 내 물건 매도하면 수익의 많은 부분을 양도세로 토해내야 하는데?
그럴 순 없지! 양도세 중과 배제 종료되기 전에 얼른 팔아야겠다!"
이런 사고 흐름으로 빨리 매도해야겠다고 마음 먹습니다.
위의 A에 해당하는 사람들이 시장에 급매 물건을 내놓고 있다는 내용의 기사입니다.
#1. 예상되는 시나리오
사실상 2026년 5월 9일에 다주택자 양도세 중과 배제가 종료되는 것은 확실해 보입니다.
그렇다면 시장에는 어떤 변화가 일어날 수 있을까요?
일단 양도세 중과에 대해 먼저 간단히 정리해보겠습니다.
양도세(양도소득세)는 자산 매도 시 매수가액 - 매도가액, 즉 양도차익에 대해 부과되는 세금을 말합니다.
보통 양도차익에서 필요경비와 장기보유 특병공제액을 제외한 나머지 금액에 대해 과세표준을 적용하여 부과되는데요.
기본 세율은 과세표준에 따라 6~45%이지만, 2주택, 3주택…주택 수가 증가할수록 가산세율이 붙고,
지방세까지 하면 80%가 넘는 세율이 적용될 수도 있습니다.
쉽게 말해서 양도하면서 얻은 수익의 대부분을 세금으로 내야 할 경우도 생길 수 있는 것이죠.
이 세금이 두려운 다주택자는 기사의 내용처럼 급하게 시장에 물건을 내놓을 수 있습니다.
어떻게 보면 주택 매수를 계획하고 있는 분들에게는 이러한 급매가 기회가 될 수도 있겠죠?
실제로 지난 내집마련기초반 선배와의 대화에서
“이제 다주택자 양도세 중과 부활하면 급매가 나올 수 있지 않을까요?”
라고 질문하신 분도 계셨습니다.
다주택자에게는 원망스러운 상황이 실거주 매수 대기자에게는 희소식일 수 있습니다.
하지만 정말 그럴까요?
#2. 규제는 반복된다! 그리고 영원하지 않다.
다주택자 양도세 중과 부활 > 다주택자 물건 급매로 시장에 나옴 > 실거주 싸게 매수
이렇게만 된다면 실거주 매수 대기자에게는 이득이 되는 상황일 수 있습니다.
하지만 기사 내용을 잘 보면 상황은 단순하지 않습니다.
사실 다주택자라면 보유하고 있는 주택에 세입자가 살고 있을 가능성이 높고,
특히나 토허구역의 물건이라면 실거주자에게만 물건을 매도할 수 있습니다.
그렇게 되면 현재 살고 있는 세입자를 내보내야 하고, 이마저 못 하게 되면 물건을 매도할 수 없겠죠.
세입자를 내보낸다고 해도 세입자 입장에서는 거주 공간을 잃게 되니 거주 안정성에도 문제가 생길 수 있습니다.
가뜩이나 공급이 없는 상황에서 전세 구하기는 더더욱 어려워질 수 있습니다.
그리고 또 하나의 시나리오는 바로
“물건이 잠길 수 있다.”는 가능성입니다.
일명 '다주택자의 버티기’ 현상이 나타날 수 있는데요.
양도세 중과로 세금을 많이 내느니 양도 즉, 매도하지 않고 버티겠다!는 심리가 발동할 수 있다는 것입니다.
기사에도 나왔듯 이런 기조가 가능한 것은 이미 다주택자들이 이와 비슷한 상황을 겪은 적이 있기 때문입니다.
아래는 2021년 뉴스를 캡처한 화면인데요.
이미 5년 전 양도세 중과 정책이 있었고, 그 때도 매도할 사람은 매도했지만 버티는 사람은 버텼습니다.
더군다나 당시 매도한 사람들은 불과 1년 만에 양도세 중과가 배제되었기에 “이번에도 버티면 된다!” 라고 생각할 수 있습니다.
즉, 물건이 귀해지니 가격이 올라가고 매수를 생각했던 사람들은 매수가 더 어려워질 수도 있습니다.
#3. 기회가 오면 잡되 조급하지 말 것
지금까지 설명 드린 시나리오는 모두 저의 생각일 뿐입니다.
과거의 비슷한 상황을 통해 예상해볼 수는 있지만 실제 시장이 어떻게 흘러갈지는 우리가 알 수 있는 영역이 아닙니다.
이런 상황에서 우리가 가져야 할 태도는 결국 저번 신고가 비중 변화에 대한 글에서와 동일합니다.
내가 할 수 있는 것을 한다.
기회가 왔을 때 잡을 수 있는 사람이 된다.
만약 내가 매수를 생각하고 있는 지역에 급매가 나온다면 너무 좋겠죠.
그리고 매수할 수 있다면, 감당 가능하다면 매수하는 것이 좋습니다.
물건이 곧 잠길텐데 일단 빨리 사자!
가격이 오를 것 같은데 그 전에 얼른 사야지!
빠르게 행동해야 할 수도 있습니다.
다만 이 빠른 행동에는 지역과 단지에 대한 확신과 감당 가능한 자산이라는 것이 반드시 전제 되어야 합니다.
또 좋은 기회가 좋은 기회임을 알아볼 수 있는 준비가 반드시 필요합니다.
아무리 급매여도 급매인 줄 모르는 사람에게는 기회가 될 수 없습니다.
부동산 뿐만 아니라 모든 자산 시장이 급격히 변동한다는 것을 더더욱 많이 느끼고 있는 요즘입니다.
하지만 그럼에도 우리가 할 수 있는 것은 정해져 있습니다.
자산을 소유한다
특히나 매수를 생각하고 계신 분들은 기회를 알아볼 수 있는 실력을 쌓는데 시간을 보내야 함을 알고
꼭 실행하셨으면 좋겠습니다.
글 읽어주셔서 감사합니다.
