앞마당
서울 강남구, 서울 노원구, 서울 동작구(반마당), 부천 1기 신도시, 산본 1기 신도시, 수원 영통구
매수 때 체크한 것 (입지, 전고, 거래량, 하락률, 리스크, 출구 전략 필수)
- 유의미한 전고점인가? (전고점이 한 개면 전고점 탈락, 계단식으로 촘촘히 올라온 전고점을 인정)
- 거래량 그래프 체크(촘촘히 계단식으로 올라가는 형태인지, 듬성듬성 거래가 이루어지는지)
- 같은 단지에 있는 비슷한 평형대(실평수는 같으나, 공급 면적이 다른 경우) 중 더 선호하는 평형은 무엇인지
거래량 그래프 체크하고 이유 파악, 단지 마다 확실히 선호하는 평형대가 있다.
부사님은 다 똑같다고 해도 스스로 판단하는 것이 필요. 부사님(실거주 관점으로만 말하는 경우 있음)과
투자자는 관점이 다르다. 실거주의 관점과 투자자의 관점은 다르다.
투자자는 나처럼 그래프와 숫자를 믿고 판단한다. 실평수가 같아도 거래량이 찍히면서 실거래가를
밀어올리는 평형(그래프)을 선호한다. 실거주여도 후에 매도 계획이 있다면 비슷할 것이다.
로얄동에 속지 말자. 그래프를 먼저 보자.
- 지역 내에서 해당 단지의 선호도 순위 & 단지 내에서 해당 평형의 선호도 순위 체크 (앞마당 순위가 좋아도
그 지역에서 위치 선호도에 밀리고, 같은 단지 다른 평형에 밀리는 물건이면 패스, 사유: 매도가 어렵다)
- 하자있는 물건은 아무리 좋아도 패스(세입자에게 하자가 있었는지 문의, 누수있었다고 한 물건 좋아도 패스)
- 출구가 열려있는 물건인가? 출구가 투자자밖에 없으면 리스크임. 투자자와 실거주 비율이 적절히 있어야
이후 매도시 리스크 감소. 입지가 아무리 좋아도 망하는 투자는 하면 안됌.
- 투자자 비율이 90프로인 물건은 패스. 현 세입자가 나가고 다시 세입자를 못맞추면 수익를 내기도 전에
물건을 던져야하는 상황이 발생 가능. 투자자는 시장상황에 따라 움직이지 않을 수 있음.
던지는 물건을 받아줄 수 있는 충분한 투자자와 실거주자가 모두 있어야 됌.
실제 세입자를 못맞춰서 던지는 매물들이 급매로 많이 올라옴. 올라온 물건을 보고 상황 파악을 해야함.
- 모든 단지의 현재 매매와 전세 물건 수량 체크, 전세가 유독 많으면 전세가 안빠지는 단지라는 것. 리스크 체크.
- 올라온 물건이 몇 개의 부동산에 몇 일에 올라왔는지 내용 모두 검토
꼼꼼한 검토만으로도 리스크가 있는 물건인지 파악할 수 있음
- 주인전세 후 다시 세놓는 물건의 경우, 해당 가격에 세를 맞출 수 있는지 희망 회로 말고 객관적으로 체크
해당 물건의 매도자가 자금 여유가 있는 사람인지 내가 모든 리스크를 짊어지는 구원자인지,
거래 과정에서 계약이 깨질 여부가 있는지 리스크 체크
- 물건을 보기 전에 등기부 미리 요청, 대출 여부, 기타 가처분 가압류 등 상태 모두 체크 후 임장.
빠른 판단이 필요한 투자자가 많이 도는 상황에서는 미리 할 수 있는 것은 모두 끝내고 현장만
체크하고 문제없으면 계약한다는 마인드로 임함
- 매물 문의 시 다른 투자자가 함께 보는지 체크, 가능하면 미리 시간 약속 잡고 선점하기
약속 잡고 갔는데, 앞에 본 사람이 가계약을 해서 물건을 날린 경험있음
일찍 움직여야 잡는다 무조건 선점하기
- 부사님 절대 신뢰 금지, 계약서 워딩 체크. 주소지 번지 잘못 적고 특약에 중요 단어 빼먹어서
계약 시간 30분 전에 가서 모두 수정시킴. 그들은 그냥 물건보여주는 사람이다 생각하면 마음 편함.
- 더 좋은 앞마당 물건 다 털고, 기준에 맞지 않으면 아쉬워도 다음 앞마당으로 바로 이동, 시간 지체 x
- 전화 임장 시 물건 되면 꼭 할 사람이라고 말하면 일요일이라도 약속 잡고 물건 보여준다 내가 하기 나름
- 물건은 보기 전 모든 판단을 마치고, 하자 없으면 계약한다는 마음으로 임하고, 실제로 물건을 보자마자
바로 계약함. 바로 뒤에 기다리는 대기자는 집으로 돌아감.
- 매도자의 매도 사유 체크(급한지, 빠른 잔금을 원하는 상황인지 등, 내가 맞춰줄 수 있는게 무엇이 있는지)
- 세입자가 까칠하고 물건을 너무 안보여주는 상황 어필, 네고해주면 오늘 바로 가계약금 입금한다,
잔금 일정을 당겨서 해준다는 말로 -1천 네고
- 가계약 문자 들고 민증들고 주민센터에 가면, 세입자 전입신고 사항과 확정일자 받은 사항 모두 확인 가능
- 대박을 원하면 리스크가 보이지 않는다. 장기투자하는 관점으로 입지와 거래량과 출구 전략을 종합 판단
- 특약을 부사님보다 내가 더 잘 알고 민법을 말하고 요청하면 들어준다. 내가 부사님보다 더 알아야한다.
귀찮아해도 원하는 것 모두 요청해야함. 중개사는 사고 시 책임지지 않음.
- 부동산은 체력전(정신력도 체력에서 온다), 임장지까지 이동은 택시 이용(나는 체력을 아껴서 판단을 하는
사람이다. 돈을 쓰는 건 나에 대한 투자), 힘든 고민과 임장이 끝나면 좋은 음식으로 스스로 보상(중간 중간의
보상으로 힘든 과정을 오래 버틸 수 있다. 멘탈 관리)
*** 가장 중요했던 부분이다. 나의 판단력을 유지하기 위한 노력. 스스로에게 가혹하면 되기 전에 지친다.
임장한 날은 항상 그 지역에서 미리 알아둔 음식점에 가서 맛있는 식사를 했다. 그래서 모든 과정이
힘들지만 또 즐거웠고 여행같았다.
매수 시에는 월부에서 배운 내용 플러스 현장에서 스스로 판단해야하는 부분이 너무 많다.
특히 리스크 부분은 정말 철저히 판단해야한다. 매수보다 매도가 더 중요하다. 내가 원하는 수익률을
이루고 매도하고 나올 수 있는 물건인지, 출구가 좁은 물건은 아닌지, 원하는 시기에 매도 타이밍을 잡고 나올 수
있는 물건인지, 세입자는 집을 잘 보여주는 사람인지, 모든 것을 종합적으로 판단해서 물건을 골라야 망하지 않는
투자를 할 수 있다.
시장 상황에 위축되지 말고, 자신을 믿고 할 수 있는 것을 하면 결과는 만들어진다.
1년간 주말마다 임장을 했고, 기존 물건 매도하고(중도금 일정을 당겨서 만들었다)
중도금 일정이 맞춰서 11일만에 바로 매수를 했다. 앞마당을 미리 만들어둔 덕이다.
기회가 오는 순간 바로 잡을 수 있도록 나를 갈고 닦으면 원하는 것을 이룰 수 있다.
