1강 후기 권유디님(수정중)

수정주우웅

1-2 2026년 2월 현재 부동산 시장 가격, 금리, 거래량, 공급

전고점 넘은것- 싸지 않음. 가격의 트리거 있으면 가격하락할수 있음.

전고점 이하- 비싸지 않음. 10년뒤에 2026년가격은 무릎정도 가격일거다. 그래도 당장은 싼건아님.

전고점 대비 20%이하- 싸다. 

주담대 8%, 경제불황시 많이 오른 단지는 많이 떨어진다. 장기적으론 더 많이 오름.

지금까지 덜오른 단지는 하락시 덜떨어지겠지만, 상승시 더딜것.

고점을 회복기까지 시간이 오래걸림. 하이리스크 하이리턴, 미들, 로우. 투자자는 전고점 아래서 투자.

하급지가 많이 올라갈 거 같음. 전저점보다 2배 이내에서 하는게 좋을거같음. 

금리: 국채가격과 금리는 반비례. 외신에서 국채 던지면서 금리 상승의 압박생김. 한은에서 1.5조 그냥 삼. 환율오르면 국채계속 던질거임. 금리를 올리게 될거임. : 환율에 따라서 금리가 정해질것. 많이 오른단지 조심할 것.

금리인하 기조가 맞으나, 환율이 많이 오르면 금리 인상까지 가능하다. 금리인상으로 시장 차가워질수있다는 가능성 열어두자. 

거래량: 상승하기전에 그지역 거래량이 많아진다. 거래량이 상승전환의 시그널. 과거상승장: 강남먼저 오르고 후반엔ㅇ 노원이 상승률 앞지름 - 상승후반부로 갈수록 관심못받은 지역의 상승이 올라감. 

우리가 관심없었던 ,보기에 아쉬운 물건들이 덜올랐다면, 앞으로 많이 오를수있다로 접근.

거래량 많은 지역은 호가대비 가격이 싸면 사야한다. 

매도시 양도세 중과로, 시장 매물이 부족한게 뉴노멀이 될수있다. 26,27년은 이게 정상일 수있다. 

매물이 부족한 상태서 호가가 계속 뛸 수있다. 서울은 호가대비 가격싸면 사야한다. 비규제는 다주택 양도세이슈로 가격 던질 마지막 기회. 투자금 2억 미만인분들 지금이 기회. 올수리해놧고 세낀 매물 나올거다. 5/9까진데 4월까진 매물 소진될거같음. 

다음하락장때 양도세중과 유예될때 파는게 가장 적절. 

저평가된 가격에 매수→ 투자금 회수→규제풀리고 매도.

1급지 저점대비 3배 오르고 20%이상 빠지고 다시오름. 3급지 같음 5급지 같음.

전고대비 20%빠진가격에 사라는 이유.  이미많이 오른 상태서 들어가도 전저점대비 2배이하라면, 앞으로 더오르고 20%빠져도 아무리 하락해도 내가 산 가격까진 안온다. 

올라가다 빠지며 하면서 우상향한다. 

전고대비 아래로 사면 걱정안해도 됨. 좋은단지 사고 싶으면 전고점 뚫었으면, 전저점 대비 2배 이내 단지. 

양도세, 보유세 중과 나와도 시뮬해보면 내가 돈을 보니깐 세금을 내는것. 불안할 필요 없음.

수도권: 전저점대비 2배이하의 가격에 매수하면 잃지 않는다.

서울, 경기도 4급지 이상은 다음 사이클 하락장에서  양도세 중과해제시 매도한다.

상승기간이 적은 경기 5급지 이하: 수익이 난 경우 시세차익이 적기에 중과돼도 판다. 

부천, 산본은 상승시기가 느릴수있음.  세금 80%내더라도, 다음 하락장 사이클에서 더 좋은 기회 얻기 위해.

그치만 내가 산가격까지 안떨어질거기에 보유해도된다.

지방: 판다.  다주택자 양도세 중과시 수익/보유기간 관계없이 매도한다. 하락장에서 공급많은 지역은. 지방따라 다름

부산 해운대 대구 수성구 대전 둔산 제외. 수도권이라 생각.

유디님 지방물건 많은데, 양도세 많이나오서 못팔음.  전주,청주,천안 다 규제지역이였음. 

지방은 2년뒤에 오르는게 좋다고 생각. 바로 오르는거보다. 그게 유리함.

유디님은 사자마자 다오른곳이엿음. 막상 보유와 매도 관점에선 조금 늦게 오르는게 좋음.

보유세 인상되면 팔아야되나요?

무재인정부중과 정점기준) 공시지가 6억이상 기준.

보유세를 내더라도 사이클상 매도 하지 않고 보유하는것이 장기적으로 더 유리. 해외여행 100-200만원 내면서도 행복해할까? 미래 행복할거 아니깐 냄. 똑같이 보유세 3천만원 내고 나서 상황을 알면 안두려움.

세금 3천만원 내고 10억 벌까? 세금은 수익이 있기때문에 낸다는 관점을 잘 생각해보자. 

보유세 내는거? 그 이후의 시세차익이 기다려지니깐 낸다. 세금은 우리와 함께하는 것.

~~~~여까지 읽음~~~~~

수급

토허가지역은 신규물량 없어 전세시장 불안 심화 가능. 전세가 많이 오를거같음.

최상급지 위험. 전고이하 모두 매수대상. 금리 인상가능성 존재하나 여전히 인하 가능성 우세(환율에 따라 다름)

거래량과 매물이 모두 부족한 상황에서 실거래가 대비 높은 호가가 계속 나올 가능성 큼. 수급은 부족하여 전세난 심화될것. 

전고대비 하락률은 의미가 없는 시장이 됨. 단기적인 가격 등락보다 10년후 우상향을 바라보고 의사결정.

2-3

완화정권도 무조건 하락되는건 아니다. 이명박때 하락을 해서 박근혜때 오른것. 사이클임.

2017년 좋은지역만 오름. (최근 서울시장과 비슷) 폭등시작(8.2대책) 다주택규제시작. 

좋은지역 오르는 이유는 갈아타기 수요. 세금은 규제, 투자는 가능. 투자 계속함. 

2018년 폭등진행. 역대급 규제. 내거도 오르긴 하는구나. 서울 오르니 광역시로 옮겨가기 시작. 2019년 부산도 규제.

노원, 도봉구 올라가면 지방도 오르기 시작.

2019-2020. 상승폭 둔화. 전세가 하락(역전세).  투자자들 던지고 떠남. 

2020-2021 역대급 폭등. 강북,노원, 도봉, 성북,동작이 대폭등.  노원이 강남보다 더 많이 오르네.

 잘 복기해야함. 이런상황 펼쳐질 가능성 높음. 그래도 장기적 관점으론 노원보단 성동구 산사람이 더 벌음.

2022-2023 전국 하락장. 하락장에서 기회잡으려면 현금을 갖고 있어야함. 지방은 다주택자중과나와도 팔아야함.

——여까지 읽음

현금이 있어야 뭘함. 

인천구축, 중소도시 구축까지 반응오면 하락장오는구나 알고 현금보유. 하락장에 기회ㅏ잡기.

2024-2025 좋은데만 오름 2017년과 비슷. 10.15대책, 이제 시작이구나 2017년과 똑같네.

부동산은 항상 시끄러운게 디폴트. 규제: 대출규제→규제지역→세제. 세제가 나올때까지 내 자산이 없는걸 고민해야함.

그때까지 가격 많이 올라서 세제가 나온거임. 규제는 성장의 기회로 바라보고, 인식을 행동으로 이어가자.

마용성 다음 수용성. 무시하던 아파트도 전저대비 3배찍음. 지금은 용기내야할 시기. 환율급등, 경제상황 불안, 어떤 기준으로 판단?

자산은 통화량과 연결. 2008년엔 벼락거지 없었음. 제테크 안해도됨. 이후로 통화량 상승 가파라지며, 내 소득으로 집못살 시기가 옴. 위기 있을땐 통화량 늘림, 코로나때 막찍어냄. 자산가격으로 연동됨. 아무리 고소득자여도 자산가격을 소득으로 햇지못할 시기가 옴. 서울 평균지수는 마음이 들어가서 등락이 반복하며 장기우상향함.이 패턴 막을수 없다. 꼭 자산을 갖고있어야함. 저평가지수=서울/통화량 . 저평가지수가 높아지면 비싸구나. 위험지수=80. 하락할수있구나. 전세계기조는 통화량을 푸는걸로 갈거임. 현재 서울 79.11. 평균이라 지역별로 봐야함. 최고점-현재 저평가지수가 클수록 덜오른 곳이다.

지방은 다싸서 좋은거 사면 됨. 

대응: 규제/비규제가 본질이 아님. 내상황에서 더 좋은 자산 사는것이 본질. 

규제지역 실거주x: 비규제지역간 비교평가후 매수 결정. 규제랑 비교평가 하지말라. 

구리,부천이 서울보다 비싸다 판단들어도 해야한다. 나중에 규제지역 묶일때 좋은자산 매수 기회 놓치는게 더 큰 기회비용. 전반전에는 좋은게, 후반전엔 덜좋은게 올라서. 역전함. 적은투자금으로 상대적 선호도 낮은 단지의 챗수를 늘림으로써. 오히려 수익률과 수익을 뛰어넘는 결과 만들어냄. 

서울수도권은 10년간 긴시간에 걸쳐 순차적 투자기회줌. 수도권외곽→수도권중심 후순위→수도권 중심 선호(강남)→수도권중심 후순위→수도권 외곽. 처음 상승 수도권 외곽은 시그널. 매전붙어서 매매가 살짝 치고 올라간정도. 마지막 수도권 상승은 대세상승. 9년동안 안오르다 5억 오름.

나 투자 아직못햇는데? 다 기회가 주어짐. 지난장은 10년이자만 이제는 사이클 짧아져서 5년걸릴거같음. 

지역내 투자기회 차이남. 같은 단지내에서도 평형따라 다름. 가격이 고평가된 33평 가격하락. 고점이후 상대적 싼 20평 상승. 지금이 기회. 거래가 안되니깐. 신고가 가격을 인정하게 되는 순간 .가격이 빠르게 오를거다.

서울 수도권은 시간따라 지역간 지역내 단지내에서 서로 다른  투자기회줌. 매수 가능 시점에서 가장 가치있는 물건 매수하세요.