수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[첫 강의 추천] 2026 부동산 투자 시작 하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
많은 분들이 시세파트를 작성하고 계실 것 같아요.
오늘은 제가 평소에 시세파트를 어떻게 채우고 있는지 공유해보려고 합니다.
(알맹쓰 헌정글)
시세파트, 왜 필요할까?
시세파트는 앞에서 작성한 입지분석에 ‘가격을 입히는 과정’입니다.
입지가치와 가격을 연결해 보면서,
👉 지역의 선호도는 어디에 형성돼 있는지,
👉 저평가된 물건은 무엇인지를 찾아내기 위한 단계라고 생각해요.
저에게는 나름대로 정착된 시세 따는 방법이 있는데,
오늘은 그 방식을 공유드리려고 합니다.
1️⃣ 전수조사
해당 지역 내 모든 아파트의 시세를 전수조사합니다.
- 수도권: 150세대 이상 아파트 전체
- 지방: 90년대식 이상, 300세대 이상 아파트 전체
수도권의 경우에는
👉 주요 업무지구까지 걸리는 시간도 함께 확인하는 편입니다.
근데 이건 제가 교통에 집착하는 편이라 그런거고 필수는 아니예요 ㅎㅎ
예시)
디테일을 확인해볼까요?
✅시세 & 업무지구 소요시간 확인 방법
- 각 단지 시세: 루시퍼홍님의 방법을 참고해 네이버부동산 활용 (평형 10~30평대, 세대수 등 필터 적용)
https://cafe.naver.com/wecando7/11362470 - 업무지구 접근 시간: 루시퍼홍님 자료 참고
https://cafe.naver.com/wecando7/11199618
✅생활권 등급
이때 생활권 등급은 4단계(S / A / B / C)로 나눕니다.
“무슨 기준으로 나누나요?”라고 많이 물어보시는데,
사실 아주 단순합니다.
- 제일 좋은 곳 → S
- 그다음 → A
- 보통 → B
- 상대적으로 떨어지는 곳 → C
생활권을 5~6개로 나누더라도
👉 결국은 S, A, B, C 네 그룹으로만 묶습니다.
이유는 단 하나예요.
앞마당이 많아질수록 비교평가가 훨씬 쉬워지기 때문입니다.
✅ 전고점
전고점은 요즘 대부분의 지역이 이미 회복 중이라
무리해서 집착하지 않아도 괜찮다고 생각해요.
다만 대부분의 단지가 여전히 전고점 이하인 지역이라면,
그 자체로도 충분히 살펴볼 가치가 있습니다.
자 이제 엑셀 작업이 끝났습니다.
제가 평소에 쓰는 엑셀 양식을 공유드려볼게요!!
도움 되시길 바랍니다 ㅎㅎ
그럼 이제 지도 위에 올려봅시다.
2️⃣ 시세지도 위에 올리기
전수조사한 내용을 시세지도 위에 다시 올립니다.
“같은 일을 왜 두 번 하나요?”라는 질문을 많이 받는데요.
- 엑셀은
→ 시세 트래킹,
→ 투자금·매매가 필터링에 활용하기 좋고 - 지도는
→ 입지와 가격을 동시에 보기에 필수입니다.
엑셀로만 보면
👉 가격은 보이지만 입지 감각이 잘 안 붙어요.
그래서 저는 반드시 시세지도에 올리는 과정을 거칩니다.
이 단계에서 꼭 남기는 것들은 다음입니다.
- ✅ 해당 생활권의 선호 요소
- 아파트 가격에 영향을 주는 요인이 무엇인지
- ✅ 가격대를 상 / 중 / 하로 구분
- 가격 감각을 몸에 익히기 위해
- ✅ 저평가라고 생각되는 단지
- 이후 매물임장으로 이어질 대상
- ✅ 간단한 투자 관점 메모
예시)
👉여기서 Tip은
스스로가 생각하는 해당 생활권의 선호 입지를 지도위에 같이 올려주는 겁니다!
예를 들면, 하남은 민간/공공이 영향을 주는 것 같아서 제가 지도위에 민간/공공을 따로 표시해둔 것이예요!
만약 초등학교 배정이나 중학교 배정이 중요하다면? 역세권이 중요하다면?
그런 부분을 지도에 같이 표현해주시면 좋습니다.
여기까지 하면
👉 해당 생활권의 입지, 선호 요소, 가격 구조를
전체적으로 익혔다고 볼 수 있습니다.
3️⃣ 시세 그룹핑
생활권 안에서만 가격을 비교하면 아쉽겠죠?
👉이제는 생활권 간 비교평가를 합니다.
- 생활권별 가격 차이
- 어느 생활권이 상대적으로 저평가돼 있는지
- 해당 지역 전체의 가격 레벨은 어느 정도인지
이 과정에서
- 각 가격대별 단지는 어떤 입지 특징을 갖는지
- 우선순위를 둘 단지는 어디인지 정리해봅니다.
시세그룹핑 양식은
앞 단계에서 엑셀에 작성한 시세를 그대로 활용하는 편인데요!
예를 들면 11억대를 입력해야할 때는, 11억대로 가격대를 필터해서
걔네만 복사한 후 시세그룹핑 양식시트로 가서 글씨만 붙여넣기를 합니다.
참 쉽죠?ㅎㅎ
예시)
별표가 저평가된 단지들이고,
시세지도 + 시세그룹핑을 통해 찾은 저평가 단지들은
이후에 매물임장 단지로 선정하여 매물임장을 가게됩니다.
이렇게 하면 시세파트는 끝!
어때요, 생각보다 복잡하지 않죠? 😊
처음엔 시간이 조금 걸리지만,
한두 번 해보면 시세 감각이 정말 빠르게 쌓입니다.
꼭 한 번 그대로 따라 해보시길 추천드려요!
