수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[첫 강의 추천] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
온 마음을 다 해 늘 배움을 추구하는 투자자
마음철 입니다.
오늘은 현재 서울 시장 내의 단지들의 가격과
흐름을 비교하는 글을 써보려고 합니다.
서울, 수도권 전체 급지 레이어
우선 서울, 수도권을 강의에서 배운 것을 바탕으로
급지를 나누는 과정을 먼저 거치려 합니다.
1급지: 강남, 서초, 용산, 송파
1.5급지: 과천, 판교
2급지: 성동, 마포, 광진, 흑석, 분당
3급지: 동작, 종로 ,중구, 강동, 신도림, 위례
4급지: 동대문, 강서, 서대문, 관악, 구성남(수정,중원), 광명, 수지, 평촌
4.5급지: 구리, 의왕(내손)
5급지: 노원, 구로, 중랑, 도봉, 금천, 강북, 영통, 부천, 만안, 산본
정도 되는 거 같습니다.
지극히 개인적인 생각이니까 슥슥 넘겨주셔도 됩니다.
가격도 가격이지만,
그 지역의 사람들 생활 수준이나
만나뵈었던 상급지 거주민들의 이야기 등을
참고하여 정리해보았습니다.
(앞마당이 아직 아닌 곳도 많아서..빈칸은 더 채워야 합니다 ㅠ)
서울, 수도권 전용59의 평균 수준
서울, 수도권을 한판으로 두었을 때
전용59를 기준으로 동대문구의 전농sk, 광명의 광명푸르지오,
평촌의 초원대원, 수지의 신정마을7단지, 구리의 금호베스트빌(방3)
정도가 평균 수준인 거 같습니다.
물론 구리가 아쉽기는 하지만, 구리시 내에서 금호가 갖는 독점성이나
8호선 연장에 따른 수요층 변화 및 향후 왕숙신도시 입주에 따른
수요 증가를 감안해 평균 수준이라고 보았습니다.
시세를 하나씩 살펴보면 다음과 같습니다.
- 동대문구 전농sk 59" 11억 [최근 실거래 8.98억]
- 광명시 광명푸르지오 59" 8.5억(2층) [최근 실거래 8.93억]
- 동안구 초원3단지대원 59" 10.3억 [최근 실거래 9.49억]
- 수지구 신정7단지상록 59" 11억 [최근 실거래 11.1]
- 구리시 금호 59" 8.65억 [최근 실거래 8.8]
현재 대체로 그러하듯 매물 자체가 극히 적고,
금호가 이 중에서는 가장 후순위이긴 하지만
그래도 가장 저렴해보입니다.
한강전망에 올수리(손을 보긴 해야 합니다) 물건이고,
방3개 3베이 구조가 8.65억이라는 점이 장점인데요.
그 외의 수도권 평균 정도 하는 물건들이 현재 11억 정도에
호가가 나와 있네요. 해당 단지들은 제가 6억후반부터
봐왔기 때문에 약 2-3억 정도 시세차익이 났고요.
이 중 인상깊은 단지는 단연 수지구의 신정7단지입니다.
신정7단지는 이번 상승장의 주인공이라 해도 과언이 아닐 만큼,
후술할 서울시 전체 평균인 영등포삼환이나
신동아리버파크 급의 상승세를 보여주었습니다.
수도권 동남권의 일자리 호재와 맞물렸다고 해도
인상적인 상승세가 아닐 수 없었습니다.
이 외에도 4급지에서는
성북구의 길음뉴타운3단지, 서대문구의 인왕산현대,
강서구의 태진한솔, 관악구의 관악우성이
서울,수도권의 평균 정도 수준인 거 같습니다.
- 성북구 길음뉴타운3단지 59" 9.5억 (1층) [최근 실거래 8.5억]
- 서대문구 인왕산현대 59" 10억 [최근 실거래 8.3억]
- 강서구 태진한솔 59" 매물없음 [최근 실거래 8.9억]
- 관악구 관악우성 59" 10.2억 [최근 실거래 9.1억]
상대적으로 경기도 평균 수준의 단지 보다 호가가 싸다고 보이네요.
서대문구가 앞마당은 아니지만 업무지구 접근성은
평촌 초원대원 보다 좋은데 호가는 거의 비슷해서
인왕산현대가 상대적으로 싸다는 생각이 듭니다.
글을 쓰면서 찾아보니 서울, 수도권 평균적으로
22년 말부터 24년 초? 정도까지만 투자했어도
2-3억은 벌었을 것이며,
24년 말부터 25년 초에만 투자했어도
1억은 벌었구나 싶었습니다.
결과론적인 이야기지만
전세가율이 올라 붙어서 투자하기 좋았던
수지구는 서울,수도권 평균 이상의 수익을
보여주기도 하였고요.
하지만 동시에 다시금 미래는 알 수 없음을 느낄 수 있었습니다.
수도권 투자를 모두 23-24년에 공부하신 분들은 아시겠지만,
이렇게나 빠르게 수익을 실현할 수 있으리라 생각치 않았습니다.
지방 시장 싸이클이 5년 정도이고,
수도권 시장 싸이클은 10년 정도이니
지방에 투자해서 좀 더 빠르게 수익을 실현하고
수도권으로 올라와야겠다고 생각하신 분들이 많았으니까요.
그때 강의에서 멘토, 튜터님들께서는
언제나 일관되게 지방이 먼저 오를 거라고 예단하지 마셔라,
그러다 수도권이 먼저 오르면 아, 수도권 할걸, 내가 왜 지방을 해서…
라고 생각하실 거라고 하셨었습니다.
그리고 또 말씀해주신 것은 지방이 먼저 오르면,
아 그때 수도권이 아니라 지방을 먼저 할 걸,
부산이 먼저 오르면 부산을 할 걸 내가 왜 부천, 산본을 해서..
라고 생각할 거라고 하셨었습니다.
새삼 느끼기를 미래는 알 수 없고
내가 생각한 대로 흘러가지 않는 경우가
태반이라는 것이 신기하면서도,
투자자는 스스로 결정하는 사람이라는
너바나 선생님의 말씀을 되새기게 되었습니다.
부산, 대구가 먼저 올라도 수도권을 선택한 나의 결정을,
수도권이 먼저 올라도 부산, 대구를, 혹은 지방 중소도시를 선택한 내 결정을,
믿고 책임지고 끌고 갈 수 있는 것은 온전히 나 뿐이라는 것을요.
정리하자면 다음과 같습니다.
- 서울, 수도권 평균 정도 수준의 단지 59는 평균 2-3억씩 올랐다.
- 수지구의 상승세는 서울 전체 평균과 맞먹는 수준이다. (4-5억)
- 미래는 알 수 없다. 수도권이 먼저 갈지, 지방이 먼저 갈지 모른다.
- 내 자산을 책임질 수 있는 것은 오로지 투자자 나 자신 뿐이다.
감사합니다.
(생각 보다 글이 길어져서 서울 전체 평균은
내일 이어서 써보도록 하겠습니다.)
