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26년 4월 돈버는 독서모임 <돈의 가격>
독서멘토, 독서리더
안녕하세요. 킵로이입니다.
오늘은 추천도서 중 하나인 <부동산 폭등장이 온다>를 읽고 배운 내용을 정리하겠습니다.
인간은 비합리적이다.
사람의 심리는 비합리적이다. 항상 그랬다. 욕심이 제일 문제다. 내가 멍청하다고 여겼던 바로 그 친구가 돈을 벌고 나만 돈을 못번다. 위잉! 위잉! 경계경보 발동!
나만 멍청했다는 감각이 힘들게 만든다. 결국 마지막 끝물, 합리적 생각없이, 어떤 물건이든 매수한다. 터무니 없이 높아진 가격을 받아줄 사람이 더이상 없다면, 하락장이 시작된다.
대한민국 부동산 시장은 언제나 이랬다. 인간은 비합리적이라 역설적으로 예측할 수 있는 시장이다.
현 이재명 정권도 계속해서 5월 9일 양도세 유예를 끝내겠다고 선언하고 있다. 이에 강남, 서초 초고가 시장에서는 양도세 80%를 피하기 위한 매물이 나오고 있다. 잠시나마 매수인 우월 시장이 나타나고 있는 것이다.
하지만 정책에 의한 일시적 하락기 일뿐, 결국 시장은 오르게 된다. 부족한 공급, 대중의 심리, 미분양이 생기기 어려운 환경이 맞아 떨어지고 있기 때문이다.
그렇다고 정부 정책을 욕할 수 만은 없다.
필요악 같은 존재다. 가만히 놔두면 비트코인처럼 끝없이 올랐다가 대폭락하는 일이 잦아진다. 일본의 버블이 꺼지는 것을 반면교사 삼는 정부는 결코 가만히 놔두지 않는다.
부동산 하락의 주점: 악성 미분양
입주 미분양은 왜 과열된 시장의 분위기를 꺾는가
과열된 시장에서는 가격이 비싸다는 인식보다 “지금 안 사면 더 오른다”는 불안 심리가 시장을 지배한다. 이 시기에는 다소 높은 가격도 자연스럽게 받아들여진다.
하지만 미분양이 등장하는 순간, 사람들의 인식에 균열이 생기기 시작한다. 폭등장에서 당연하게 받아들였던 가격이 “이제는 비싼 게 아닌가?”라는 의문으로 바뀌는 것이다.
입주 전 미분양은 시장을 바로 무너뜨리진 않는다
미분양이 생겼다고 해서 곧바로 가격 하락이 시작되는 것은 아니다.
입주 전 미분양의 경우 분양 전문 상담사가 붙어 물량을 소진하려 하고, 입주까지 아직 시간이 남아 있기 때문에 건설사나 분양권 보유자 모두 급하게 가격을 낮출 이유가 없다.
하지만 준공 후에도 미분양이 남아 있는 경우, 이야기는 완전히 달라진다.
악성 미분양이 발생하면 프리미엄을 줄 이유가 사라진다.
같은 단지에 미분양 물건이 그대로 남아 있는데 굳이 프리미엄을 얹어 분양권을 살 필요가 없기 때문이다.
이 시점부터 프리미엄 형성 구조 자체가 무너지기 시작한다.
건설사 입장에서도 선택지가 많지 않다.
자금 회수를 위해 가격을 낮추더라도 빠르게 매도하려는 시도를 반복하게 되고,
이러한 행동이 일회성이 아니라 지속적으로 시장에 노출된다.
이때부터 시장에는
“싼 가격에 팔아도 되는 물건이 계속 나온다”는 인식이 퍼진다.
프리미엄이 형성되지 않으면 분양권을 보유한 사람들도 어려워진다.
대부분은 오른 프리미엄을 기준으로 세입자를 구해 잔금을 치르려는 구조이기 때문이다.
하지만 미분양 물건이 남아 있으니 분양가 수준으로도 팔기 어렵고, 결국 더 싼 가격을 제시해야 거래가 가능해진다.
신축 단지가 낮은 가격에 거래되면 새로 분양되는 단지에서도 미분양이 발생하고, 컨디션이 가장 좋은 아파트 가격이 눌리면서 주변 시세까지 영향을 받게 된다.
가격 하락은 단순한 불안 심리만으로는 발생하지 않는다.
시세보다 낮은 가격에 매도하려는 행위가 지속적으로 반복될 때, 비로소 시장 가격은 아래로 움직이기 시작한다.
준공 후 미분양은 이 ‘지속적인 저가 매도’를 만들어내는 가장 강력한 구조적 요인이다.
부동산 매매 상승의 근본 원인: 전세가격 상승
하락장이 이어질수록 사람들은 자연스럽게 이렇게 생각한다.
“조금만 더 기다리면 더 싸지지 않을까?”
그래서 매매가는 계속 내려가지만, 이 과정에서 전세가의 움직임은 달라진다.
매매가격이 하락하더라도 전세가가 끝없이 같이 내려가지는 않는다.
이유는 단순하다.
누구도 전세가보다 낮은 매매가격으로
굳이 전세를 살 이유가 없기 때문이다.
전세를 줄 바에야
차라리 그 가격에 매수하는 선택지가 생긴다.
이 지점에서 전세가는
자연스럽게 하방 경직성을 갖게 된다.
시장 분위기가 좋을 때는
분양이 많아지고,
신축 공급이 늘면서 전세가가 눌리기도 한다.
하지만 하락장이 길어지면 상황이 바뀐다.
분양은 줄고
신규 공급은 사라지며
사람들은 매수 대신 전세를 선택한다.
매수보다는 전세로 살며 자금을 보전하려는 수요가 늘어난다.
이 과정에서 전세 수요는 다시 힘을 받는다.
어느 순간,
전세가가 매매가 턱밑까지 차오른다.
이때 사람들의 판단이 바뀐다.
“2년마다 전세가를 올려주느니
얼마 차이도 안 나는데 그냥 사버리자.”
이 생각이 하나둘이 아니라
시장 전반에 퍼지기 시작한다.
거래는 없지만 가격은 오르는 시장
이 시기의 특징은 조금 특이하다.
매물은 많다
거래는 활발하지 않다
그런데 가격은 올라간다
이는 투기 수요나 기대감 때문이 아니라,
전세가 상승이 매매가를 밀어 올리는 구조이기 때문이다.
순전히
전세가가 만들어낸 압력으로
매매가가 반등하는 국면이다.
반등은
“사람들이 다시 낙관적으로 변해서”
시작되는 게 아니다.
매매가가 충분히 내려온 상태에서
전세가가 버텨주고,
전세 수요가 누적되며,
결국 매수 선택지가 더 합리적으로 보이는 순간
조용히 시작된다.
사람의 심리를 바탕으로 어떻게 폭등이 시작되고, 끝이 나는지
언제부터 반등이 시작되는지 알 수 있는 책이었습니다.
재독할 가치가 충분한 책이었습니다.
앞으로 미분양 발생에 대해서, 관심깊게 쳐다봐야겠습니다.
감사합니다 ^^
