안녕하세요!
2045년 경제적은퇴를 바라보며 한 걸음씩 나아가고 있는 김코로입니다!
5월까지 꼭 계약을 하겠다는 목표와 함께! (목표설정하게 해주신 뽀오뇨선배님 감사합니다 ♡)
요새 매물임장을 한창 다니고 있었는데요~
매물임장은 지금껏 항상 혼자 다니다보니,
- 잘하고 있는게 맞는건지…
- 보고오면 쉽게 까먹기도 하고…
- 이런부분은 어떻게 수리해야하는 건지….
- 이런하자가 있어도 매수해도 되는건지…
등, 차마 어디에 물어보기도 애매하고, 그렇타고 가이드를 받기에도 너무 특수한 경우가 많았어서
이번에 실전임장클래스를 신청하게 되었습니다!
리더님께서 임장에 대한 꿀팁과, 스스로 임장하시면서 직접 적용하시는 방법들을 전수해주시는
유용한 특강이라는 소문이 자자했어서, 신청할 수 있는 가장 빠른날로 신청!!ㅎㅎ
그렇게 만나게 된 준삭스리더님과의 실전임장클래스!!
12시부터 7시까지.. 정말 많은 노하우를 전수해주신 준삭스리더님 ㅜㅠ
하나도 빠짐없이 기록하다보니 양이 어마어마하더라구요..!
전수해주신 수 많은 꿀팁 노하우들중 카테고리별로 정리해서 복기해보고자 합니다!
[ 음영분류 ]
- 잊지말아야 할 내용(준삭스리더님이 강조하신 내용)
- 새롭게 알게 된 내용
- 준삭스리더님만의 꿀팁!
[ 부천에 대한 짤막한 후기 ]
약대동보단 중동!
- 약대동 뒷편으로 공업지역들 즐비
- 준신축이 있긴하나 상권이 같이 발달하지 못했고, 약대동 거주민들도 버스타고 상동상권 이용
- 유동인구도 적은편이며, 단지 내 정문/쪽문도 약대동방면이 아닌 상동방면으로 뚫려있음 → 단절감 형성
중동보단 상동! (상동 is the best)
- 중동택지(포도마을) : 90년대에 지어진 택지 (비교적 낡은 가로등, 좁은인도, 그러나 넓은 중앙공원)
- 상동택지 : 00년대에 지어진 택지 (단지 내 산책로 및 화단, 넓은인도, 유동인구 多 → 거주민의 관심도가 높아 민원 등의 수가 많기에 전체적으로 정비가 잘 된 느낌 (가로등, 길거리 낙엽/은행정리 등) )
- 중동상권 : 1-2블럭에 걸친 상권, 현대백화점과 이마트보유, 유흥상권 같이 포함
- 상동상권 : 3블럭에 걸친 상권, 중동상권보다 훨씬 넓은느낌, 브랜드학원가 형성, 유흥상권 살짝
- 1호선보단 7호선!
- 1호선 주변에는 택지 미형성
- 1호선 : 인천라인으로, 비교적 불편
* 오늘의 경로를 복기하며 직접 그려보다! *
[ 준삭스리더님의 꿀팁! : 분위기/단지 임장편 ]
- 분위기 임장 전 미리 꼭 알고 와야할 것
- 상.상.대 : 상권/생활권/대장
2. 분위기&단지임장 할 때 고려하면 좋은 것들
- 대장과 계속해서 비교해보기
- 대장과 비교했을 때 무엇이 조건이 떨어지는지 보고 그에 대한 가격이 어떻게 형성되는 지 감을 잡아가자!
→ 부천) 대장의 경우, ① 부천구청역 역세권 ② 주상복합이긴 하나 신축(부천에 신축 매우적다는 점에서 메리트)
③ 중앙공원 가까움 & 공원뷰 ④ 구청역 주변의 현백&이마트
→ 모든 것을 갖춤. 타 단지들은 이 대장대비 무엇이 떨어지는 지 비교해보면서 가격에 대한 감 잡아나가기!
- 단지 : 구축은 단지 내부 < 단지 외부 / 신축은 단지 내부 > 단지 부
- 구축은, 건물에 대한 가치는 떨어지고 입지에 대한 가치만 남아있기에 & 수요층(신혼부부or어르신)
이 입지에 대한 가치를 높일 수 있는 단지외부 환경을 더욱 중요하다 (→역, 학교)
→ 단, 구축 중 단지내부도 신경쓴 단지라면 그만큼 거주민들의 관심이 높다는 의미
(단지 내부 : 아스팔트/보도블럭 정비 상태, 상가 내 공실 및 활성도 (관리할 수 있는 여유))
- 단지 외부 :
- 신축은, 문주/조경/커뮤니티 등이 중요하며, 실제로 옆단지가 조경이 더 이뻐서 옆단지를 택하는 경우도 있다.
→ 부천 : 포도마을(중동)도 구축이나, 역과 가까워 사람들이 좋아하고 가격도 먼저 반응하긴 함
- 상권/학원가 : 있어야할 께 있는 것보다, 없어야할 께 없는게 더 중요하다! (유흥상권)
- 상권의 연령대
→ 부천) 상동사거리 윗쪽 : 학원이 여럿 포진되어있어 3-4인 가구가 선호
- 학원가 가치 : 유명 학군지(e.g. 목동)에 있는 브랜드 학원 분점이 있는것이 좋음 (그만큼 수요가 있다는거니까)
- 역근처 : 자전거가 많이 세워져 있다? → 자전거로 해당역 사용 수요가 많구나 → 역 선호도가 높구나
- 유동인구 : 한창 꾸미는 젊은세대보다는, 어르신 분들 위주로 보기!
[ 준삭스리더님의 꿀팁! : 매물임장편 ]
1. 00년식 준구축 30평대 (다정한마을) : 준수한 수리상태의 물
★준구축에서 제일 중요하게 봐야하는 것 : 화장실, 싱크대★
- 전실 : 있다해서 매물값이 올라가진 않음. 있으면 좋은 개념
신발장 : 문 고장 케이스 있으므로, 매임시에 살짝씩만 열어보기
(문 작동여부만 확인하는 느낌) (수리는 10-30 혹은 30-50 수준)
- 중문 : 있다해서 매물값이 올라가진 않음. 있으면 좋은 개념, (설치 100-150)
화장실 : “수리한 티 나고, 이정도면 하자가 없는데? 싶으면 괜춘!”
그게 아니라면 왠만해선 수리 추천! 한 번 수리하면 8-15년 쓸 수 있음 (우리집정도의 화장실 수준이었음),
화장실만 수리하면 기간은 1주일 정도, (수리비 300-500)
- 화장실문뒤 : 타일깨짐 없는지 확인
- 화장실문 : 사는데 무리없는 수준이라면 그냥 살리는 것이 좋음.
- 화장실문턱 : 물이 많이 닿아 삭기 쉬우며, 문턱만 교체할 수도있다 (나무→플라스틱),
단, 목공이라서 목수를 불러야하기에 출장비가 붙으므로,
화장실 시공 시 공사하시는 분께 목수도 같이 하시냐 여쭤보고 같이 진행하는 게 좋다.
- 화장실타일 : 타일 쳐봤을 떄 맑은 소리가 난다면 안에 비어있는 구조이며,
이 때 실금에 의해 타일이 떨어지면 다칠 수도 있기에 수리가 필요하다.
한쪽 벽 타일 교체비용 약 80만원 정도.
작은방 : 확장여부 (단열 및 보일러배관 확인필요 - 보일러 배관이 없으면 이중샷시여도 결로 생길 수 있음),
84는 굳이 확장안해도 넓으며, 확장 안한것보다 한게 좋치만 안되어 있다고 나쁜 건 아니다.
- 베란다 : 누수/결로/곰팡이의 총 집합체..
- 샤시 : 알루미늄 샷시가 아니라면, 굳이 수리 안해도 된다 (플라스틱 샤시면 시트지랑 문고리만 교체해도 된다)
- 원형샤시 : 누수에 더 취약하다 한다 (실리콘접합이 상대적으로 약하다 한다)
- 실리콘접합 : 수명은 약 10년 정도
- 수납장 : 문만 달려있는 경우, 곰팡이에 취약
→ 짐 때문에 못 열어봤다면, 특약에 꼭 추가해야한다
(직접 보지 못했으니 원상복구해서 줘라 → 보통이러면 보여주게 도와준다)
- 꼭 짚고 넘어가야 할 것 : 젖은흔적 혹은 곰팡이 (비만 오면 그런건지 아닌지)에 대한 원악
- 거실 : 집 분위기를 결정짓는 가장 큰 요소! 따라서 분위기가 중요하다 (도배/벽지/조명),
- 마루 : 교체하기 어려움, 살짝 까진거로는 굳이 바꿀 필요 없음.
전체 교체 시 300-500. 2-3개만 교체할 경우 인건비때문에 20-30 청구
→ if) 세입자가 요구하면, 안전상의 문제가 있지 않는 한 최대한 방어한다.
정 안될 경우, 그 수리비만큼 보증금에서 깎아주겠다고 하자.
- 벽지 : 합지 (100만원 - 30평대) / 실크벽지 (2배) → 발품가격 (방산시장)
- 조명 : 쿠팡에서 조명 산 뒤에, 도배할 떄 이걸로 조명 끼워주세요~ 하면된다
안방 :
- 붙박이장 : 가져가실 건지, 놓고가실 건지 꼭 물어보기
→ 가져가실 경우, 철거하면서 생긴 상처에 대해 도배 필요 (단 장판이 손상되어있을 수도 있다)
→ 놓고간다 하실 경우, 철거여부에 대해 결정하고 철거하고 싶을 경우 철거비용도 생각해야한다.
그대로 유지할 경우, 경첩상태 확인하기
- 도배/장판/조명
주방
- 아트월 : 맘에 안 들경우 철거비용 듬
- 상부장 : 문과 손잡이만 교체하거나, 시트지만 바르는 식으로 가볍게 수리하는 것도 방법
- 상판/하부장 : 지역난방 지역의 경우, 온수공급기가 싱크하부장에 위치 → 누수원인가능성있음
→ 물을 10초간 틀어보고 새는지 확인 필요 (양해 구해서 진행해보기)
- 가스레인지/인덕션 : 가져가실건지 문의
- 후드 : 잘작동되는지 여쭙기
→ 장/볼/상판 다 교체하면 300정도 비용 듬
세탁실
- 곰팡이 : 세탁기 뒷면 꼭 확인하기, 천장 누수 꼭 확인하기,
- 보일러 : 교체주기 10-15년, 교체필요한지 확인하기
2. 90년식 구축 20평대, 복도식 : 가성비 수리의 끝판왕 (특올수리(샷시포함) 시 2000만원정도)
★지역에 따라, 10년이상 장기보유할 곳이 아니라면 특올수리까진 할 필요 없다★
- 수리한 영역 : 도배, 화장실, 장판, 문페인트칠, 문손잡이, 싱크하부, 싱크상부손잡이 → 총 300만원
- 장판 : 임차인용이 보통 1.8T → 여긴 1.4T → 더욱 차갑게 느껴짐
- 화장실 : 일반철거 하지 않고 덧방수리(플라스틱/철 몰딩이 특징)함. (철거비용 50-100)
- 화장실 인테리어비용이 너무저렴하면 혹시 덧방시공으로 하실려하시는건가요?라고 꼭 물어봐야한다!
베란다 :
- 세탁기 이중관 (하나 얼면 서브관으로 쓰는경우- 단일관보다는 동파대비에 좋음)
- 누수관 : 옥상에서 내려옴 (관리실 소관. 페인트칠 벗겨져도 괜찮음. 보수하고 싶으면 관리실에 연락)
3. 10년식 준신축 30평대 : 오히려 하자가 많은 준신축축
★시공사 문제일 수도 잇지만, 준식축이 오히려 하자가 더 많을 수도 있다★
- 화장실/주방/장판 : 타일 및 장판 시공 불량으로 테이프 처리해둔 게 보임
- 창문 : 문고리 고장 두 군데 발견 → 한번 씩 열어봐보기
- 방 : 문 시트지 쫘악 벌어지는 충격 & 문고리 뒤 벽 파임
- 거실 : 아트월에 타공공사 (벽걸이 티비) → 벽걸이 티비 금지를 특약에 거는게 좋음 or 원상복구(수리비)
- 누수 : 외벽크랙때문에 누수가 발생한 케이스
[ 누수.결로,곰팡이 - 준삭스리더님 지식&꿀팁 총집합]
- 누수 ★원인파악 제대로 하기 - 관리실에 꼭 더블체기★
- 생길 수 있는 원인 : ① 윗집 발코니확장 후 보일러 배관했으면 우리집 누수원인이 될 수 있음 (윗집책임)
② 베란다 화단 ③ 실리콘접합 노후화 ④ 외벽실금으로 인한 빗물샘 (관리실책임)
- 이건 흔적일 뿐이고, 윗집에서 누수잡았다라고 부사님이 그러신다면 : 꼭 관리실가서 더블체크하기
- 윗집 때문에 누수가 생긴 경우엔? : 안사는 게 하나의 답이기도 하고, 해결하고 나간다는 특약을 걸어도 된다.
- 부담 줄일 수 있는 방법? 누수보험 (e.g. 삼성화재 - 집채에 따라 조금씩 보험료 상향)
2. 결로 ★평소 관리에 따라 생길수 밖에 없으며, 곰팡이로 진화되지 않도록 관리 잘하기★
- 흔적적 : 페인트가 벗겨져 있는 경우
+ 오히려 알루미늄샷시가 단열이 잘 안되서 결로는 안생긴긴다…
- 지금은 안생겼지만 진행중인거 아니야? : 직접 만져봐서 축축한지 확인해야한다.
- 방지할 수 있는 방법은? : 환기 잘 시키는 방법..
3. 곰팡이 ★제거는 가능하다 얼룩이 남고 비용이 발생한다 + 없애도 다시 생길 수 있다★
- 엄청 많은 상황이라면? : 락스로 없앨 순 있으나, 비용이 추가로 든다 (+없애도 다시 생길 수 있다)
- 지금은 꺠끗해 보이는데.. : 천장과 벽이 까무잡잡한 부분이 있는지 보면서 없앤건 아닌지 확인하기
- 지금은 안생겼지만 진행중인거 아니야? : 직접 만져봐서 축축한지 확인해야한다.
- 방지할 수 있는 방법은? : 탄성코팅벽! (다만, 탄성코팅했다고해서 매물값이 올라가진 않음. 있으면 좋은 개념)
→ 탄성코팅했다고 곰팡이가 있었던 집이라고 생각할 수 있을까요? : 집에 하자가 없어도 그냥 하는 경우도 있다!
- 특히 이런 곳 유심히 보자 : ① 베란다 문만 있는 수납공간 ② 세탁기뒤
4. 그 외
1) 크랙
- 크랙은 중대하자는 아님.
- 단, 외부크랙은 누수의 원인이 될 수 있으며 이는 관리실 책임임.
→ 이럴 경우, 수리를 요구할 시 우리한 집 떄문에 일당을 낼 순 없으니, 한 집씩 다 모아서 수리를 하게 됨
→ 즉, 처리기간이 길어질 수 있음
→ 관리실과 상의후에 사비로 수리를 하고, 영수증 처리해달라고 요구할 수도 있다.
[ 미분류 Q&A ]
Q. 주요 거주민 타입별로 좋타 말다한 판단 기준이 있을까요?
A. 각자 투자성향에 맞게 (리스크있더라도 빠른 투자금 회수? or 회수가 느리더라도 안정적으로 운용) 결정!
- 젊은 1인 가구 or 신혼부부 : 빠른순환 (출산, 혹은 이직), 투자금 회수가 빠를 수 있음,
단점으로는 역전세와 주변공급 방어가 어려움
- 3-4인 가구 : 전세가 안정적(학교전학어려움), 4년이상 거주가능,
단점으로는 전세가 상승 이익을 얻기 어려움
Q. 옆에 있는 단지인데 가격 차이가 나는 경우에는?
A. 호갱노노에서 실제로 입주민들이 느끼는 불편함 (지주연결, 내부자재에 의한 결로/단열/곰팡이/누수/잔고장 등)
에 대한 정보를 알아내고, “바로 옆에 붙어있어도 A단지보단 B단지지”리는 거주민들의 민심을 알아내야한다!
Q. 수리는 어떻게 계획하고 견적 매기시나요? 한 업체에서 한번에 하시나요?
A. 발품 팔아서 각각 알아보면, 더욱 저렴하지만 시간과 수고로움이 들고 일정이 안 맞을 수도 있다 (장판VS도배).
수리 규모에 따라서 개별적으로 발품파는게 나을수도 있고
올수리 수준이라면 한군데서 하는게 일정조율과 작업순서가 더욱 편할 것이다.
단지 앞에 있는 인테리어집에서 상담을 받는것도 방법이나 요새는 ‘숨고’통해서 많이 문의를 한다.
[ 최종 후기 및 얻게 된 점 정리!]
이렇게 후기글이 알록달록하다니…!
그만큼 준삭스리더님께 중요한 점은 다시 리마인드하고, 몰랐던 점도 많이 배우고, 선사받은 꿀팁도 정말 많다는 것을
다시한 번 글을 살펴보니 시각적으로 확 느껴졌다.
당장 내일 바로 매물임장 진행하는데, 이에 대해 절반만이라도 꼭 적용해보는 게 목표다!
실전임장튜터링 전에 궁금했던 점들에 대해 모든게 다 해결되었고 (7가지쯤 되었는데…ㅎ)
추가로 더욱 강조해주신부분까지 이번 튜터링으로 알게된 내용을 정리해보면 다음과 같다.
- 어느수준까지 수리를 해야하고 어느수준까지 그대로 살려도 될지
- 수리하기엔 애매한 부분들은 어떻게 해서 개선할 수 있는지 (페인트 칠, 시트지, 문고리 교체 등)
- 수리한다면 어느정도 비용과 기간이 소요되는지
- 수리는 어떻게 컨택해서 견적을 산정할 수 있는 지
- 전세금은 투자금이고, 수리비는 비용임을 잊지말자
6. 안전상의 문제가 있는것이 아니라면 최대한 살리자
7. 어떤 걸 협상포인트로 가져갈껀지에 대해 생각하는 자리이다 (단, 협상도 시장상황 봐가면서 하기)
진눈개비와 비가 내리는 악천후속에서도
7시간동안 쉬지않고 말씀하시며 모든걸 다 쏟아내주신 준삭스리더님께 감사드립니다!
그리고, 양질의 질문으로 서로가 놓친 부분들을 매꿔준 튜터링 조원분들에게도 감사의 말씀을 올리고 싶습니다!
이제부턴 제 몫이라 생각됩니다..!
리더님께서 잘 알려주신 요 내용들을 기반으로, 실전에서 잘 적용해나가보겠습니다!
김코로 홧팅!
