[월부학교 겨울학기 오렌지 하늘아래 6각형 투자자🧡 해피부 케이트] 부동산트렌드 2026 독서후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2026

저자 및 출판사 : 김경민 외4 / 와이즈맵 

읽은 날짜 : 2.1-2.10 

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점 

1. 저자 및 도서 소개

서울대학교 지리학 학사, UC버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획, 부동산 연구로 박사학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획학과 교수로 재직중이다. 소프트웨어 프로그래머로 실리콘밸리에서 근무 후, 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치 회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.
지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈와 ≪2020 부동산 메가트렌드≫, 도시개발의 방향성을 제시한 ≪도시개발, 길을 잃다≫, 익선동의 가치를 재조명한 ≪리씽킹 서울≫ 등이 있다.
≪중앙일보≫ 오피니언 코너에 ‘김경민의 이코노믹스’를 연재하고 있다. 미디어 컨트리뷰터로서 SBS 〈교양이를 부탁해〉, MBC 〈손에 잡히는 경제 플러스〉, KBS 〈머니올라〉 등 다양한 채널에 정기적으로 출연 중이다. 유튜브 채널 〈김경민의 노트〉에서 도시와 부동산에 관한 이야기를 전달 중이다.

2. 내용 및 줄거리

P58

오랜기간을 두고 누적상승률을 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다. 따라서 상승장 초기에 일부 지역간에 불균형한 상승률이 나타나더라도, 강남이 상승한 이후 강북에서도 빠른 상승세가 나타날 가능성을 도외시해서는 안된다.

P68

권역별 회복속도 차이는 다양한 요인에 기인한다. 특히 이 현상은 유동성 접근이 상대적으로 쉬운 고소득층 수요자들이 트로피 자산 성격을 가진 프리미엄 매물에 집중 투자한 결과로 보인다.

P75

여의도 교육환경에는 다른 지역에서 찾아보기 어려운 특별한 장점들이 있다는 평가를 받는다. 학업에 관심 없는 학생이 적고, 강남 자사고들처럼 살발한 분위기에서 숨을 못쉬게 하는 환경도 아니라는 후문이다….여의도는 교사들이 가장 선호하는 지역 중 하나이기도 하다. 위치가 좋고 학부모들도 매너 있으며, 지나치게 성적만을 강조하는 분위기가 앙니라서 우수한 교사들이 근무를 희망하는 곳이다. 여의도의 또다른 특징은 자금력을 바탕으로 하는 소수정예 교육이다. 유치원부터 고급 사립학교까지 진학 트리를 구축해 우수한 소수정예 교육이다. 유치원부터 고급 사립학교까지 진학트리를 구축해 우수한 소수정예 인재를 배출하며 양보다는 질적 성과를 중시하는 교육환경을 만들어낸다.

P83 

왜 빌라시장을 주목해야 하는가? 최근 빌라시장에 나타나는 가장 큰 특징은 매매비중 급감과 임대 비중 증가다…특히 신축 빌라를 중심으로 대규모 전세사기 피해가 발생하면서 빌라 시장 전반에 대한 시장의 신뢰가 크게 악화됐고, 이는 빌라 매매 거래량 감소에도 영향을 줬다. 빌라매매거래는 급감했고 전세보다는 실거주 목적의 월세나 반전세 임대거래가 상대적으로 활발해졌다.

P96 

빌라시장이 사라진다는 것이 뜻하는 바는 단순히 ‘빌라가 더 이상 지어지지 않는다’라는 차원이 아니다. 서울의 주거 체계에서 구조적 공급 축 하나가 사실상 제거되고 있다는 의미이다. 

P120

수요자 입장에서는 월세가 오르는 상황에서는 대출금리가 낮아지므로 부동산 투자가 매력적으로 느껴진다. 반면 공급자 입장에서는 시공비와 토지비가 비싸져 수익성이 떨어지는 만큼 공급확대가 제한된다.

P128

주목할 점은 상위1%단지의 시장가치곡선이 2020년 이후 기하급수적으로 상승했다는 점이다. 이는 단순히 자산가치 상승 패턴을 넘어선 것으로 해당단지들이 시장에서 독립적인 가격 구조를 형성해나가는 신호로 해석할 수 있다…이들 슈퍼스타 단지는 그저 비싼 주택이 아니라 시장참여자들 사이에서 ‘소유 그 자체’가 의미를 갖는 일종의 트로피자산으로 인식된다. 장기간을 두고 분석해보면 서울에서는 언제나 고가주택과 저가주택의 누적 상승률이 근접했기 때문이다….이러한 공간적 불균형은 서울 아파트 시장이 더 이상 ‘중산층 중심 시장’이 아니라 특정 계층을 중심으로 위계화된 구조로 재편되고 있음을 시사한다. 나아가 서울시민 개개인의 주거 접근성과 자산축적 기회를 계층적으로 분리하는 결과로 이어질 수 있다.

P148 

서울은 대한민국의 강력한 경제 파워하우스이며 서울시민의 소득은 증가하고 있다. 따라서 우리가 중위 아파트 가격에 집중해 시장을 살핀다면 충분한 수요가 있다는 점을 명심해야 한다. 현시점에서 우리가 눈여겨봐야 할 부분은 빠른 중위값 상승세다. 중위값처럼 대표적이고 균형잡힌 지표를 기반으로 부동산 시장을 분석하고 공유하는 것이 필요하다.

P160

주택 수요에는 인구(서울은 세대수)와 더불어 소득이 고려돼야 한다는 점을 주지할 필요가 있다. 서울시민의 소득수준이 올라가고 양질의 주택에 대한 수요가 늘어난다면, 정책당국이 해야할 일은 주택을 꾸준히 공급하는 것이다.

P174

현실적으로 전세가격 연간상승률(5.22%)은 물가상승률(2.3%)를 2배이상 상회한다. 다시 말해 서울의 전세는 단순한 거주 비용을 넘어 인플레잉션을 능가하는 자산 가치 상승을 보여준다. 실질적인 거주기간과 부동산의 평균적인 보유기간(5년 이상)을 고려할 때 전세는 장기적으로도 강한 회복력과 상승 탄력을 지닌 금융상품임을 시사한다. 이는 역사적으로도 전세가 단순한 임대차 수단이 아니라 인플레이션 방어력이 확실한 ‘운용기능 자산’으로 작용할 수 있다는 점을 확연하게 보여준다.

P190

강남3구가 강북3구보다 대체로 먼저 그리고 높은 수익률을 보이지만 2015년, 2018년, 2020-2021년에는 강북3구의 실질수익률이 강남을 넘어섰다.

P210 

시간이 지날수록 같은 강남권에서도 마이크로 레벨로 시장이 분화됨을 알 수 있다…또 하나 주목할 점은 성동구 왕십리 뉴타운과 강동구 고덕 그라테온의 가격흐름이 매우 유사하다는 것이다. 강남역-삼성역 축에서 왕십리까지, 그리고 ‘고덕 그라테온’까지 거리는 엇비슷하다. 강동구 아파트 시장은 강남과 가까워 생활권을 공유하지만 그럼에도 인근 하남시와 남양주시의 아파트 공급량에 영향을 받을 수 밖에 없다.

P241

1위는 교통편리성, 2위는 직주근접성, 3위는 생활편의성이었다. 결국 가장 중요한 조건은 직장까지의 교통 접근성이다.

P260

수요억제정책은 단일한 형태가 아니다. 크게 나눠보면 다음과 같은 두 갈래로 구분된다. 첫째는 시장 진입 자체를 차단하거나 제한하는 방식이다. 이는 곧 접근성을 낮추는 정책으로 대출한도를 제한하거나 처음부터 주택을 살 수 있는 자격을 제한하는 방식이다. 둘째는 시장 진입은 허용하되 부동산을 보유하거나 이용하는 과정에서 경제적 부담을 부과하는 방식이다. 결국 핵심은 다음과 같다. 진입을 어렵게 할 것인가. 보유를 어렵게 할 것인가, 또는 이 둘을 어떻게 조합할 것인가. 첫째 보유세 인상이 시급하다. 둘째 고가주택 대출에 차별적 금리를 부과하는 방식을 적극 검토해야한다. 

P278

한국 세제는 자산 보유에 유리하고 거래는 불리하게 설계됐다. 이런 구조는 주택 장기 보유를 더욱 부추기고 자산 격차를 더욱 고착화한다.

3. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

투자공부 하면서 배운 내용도 많았고 새롭게 알게 된 부분도 있었다. 1강에서 양파링 멘토님이 강남과 강북의 누적상승률이 결국은 비슷했음을 과거 데이터를 통해 알려주셨는데 그 부분이 책에도 여러번 언급된다. 1호기를 생각하면 강북의 누적 상승률이(이미 상승세가 시작되었지만) 강남의 상승률과 결국 비슷해 진다면 좋겠지만 지난 상승장보다 양극화가 더 심화되고 그 흐름이 가속화되는 상황에서도 누적상승률이 같아질 수 있을까? 이전 상승장과 다른 양상을 보이진 않을까? 궁금하다. 

지역특성에 대해 언급도 흥미로웠다. 여의도는 오래 근무한 지역이고 청량리역은 현재 거주지와 멀지 않아 자주 지나가게 되는데 여의도의 학군 특성이 재밌게 다가왔다. 학업성취도와 특목고 비율이 높은 편이지만 학원은 거의 없는 상황. 선생님들이 근무하기 좋아하는 지역이고 자립형 학생들에게 적합한 여의도 학군. 재건축으로 이제 다른 지역으로 이주 하게 될텐데 추후 신축 주거지역으로 변모했을 때 학업분위기는 어떻게 바뀌어 있을까 궁금하다. 특별히 학군지의 느낌이 아니기 때문에 현재의 학군 특징은 사라질 가능성이 높지 않을까? 사실 지금도 학업에 관심이 많다면 목동이나 강남으로 이미 넘어갔을 것이다. 청량리의 경우 청량리백화점에 입점된 브랜드를 보면 확실히 젋은층의 수요가 많다는 것을 느낄 수 있었다. 단순하게 경희대, 외대, 시립대 대학생과 청량리역 주상복합과 크레시티의 수요라고 짐작했는데 생각해보면 이문휘경 뉴타운도 청량리와 멀지 않고 인근에 백화점이 없기때문에 그 지역의 젊은 수요까지 끌어온다는 생각이 든다. 그와 더불어 약수-신당-금호도 소개되었는데 0호기를 생각하면 조금 이해되는 부분이기도 해서 흥미로웠다.

지난달 반모임에서 튜터님이 서울 중위가격에 대해 설명해 주시면서 어떤 단지를 기준으로 트래킹하면 되는지 알려주셨는데 비슷한 내용이 책에도 언급되었다. 결국 중위가격의 단지를 트래킹하면서 후행지표에 의존하는 것이 아닌 현재의 가격으로 시장상황을 파악하는 노력이 필요할 것이다.

보통 진보가 정권을 잡으면 집값이 상승한다는 이야기가 많은데 부동산 시장의 상승과 하락은 집권당의 영향보다는 글로벌 부동산 시장 흐름과 궤를 같이 하고 있음을 데이터를 통해 설명해준다. 문재인 정부 시절의 과도한 규제정책으로 상승세가 더 가팔랐던 것은 사실이지만 글로벌 시장과의 전체적인 흐름이 다르지 않았다는 것을 이해할 수 있었다. 

아파트 주거형태 뿐 아니라 빌라에 대한 내용도 언급되어있는데 가구수 기준으로는 빌라의 비율이 57%로 아파트보다 높다. 빌라는 상대적으로 공급이 쉬운 편인데 빌라 전세사기 사건으로 현재 빌라 공급이 전무한 실정이다. 어느 유튜버가 요즘 빌라지역을 다니면서 공사소음을 들어본적이 없다고 한 이야기가 기억난다. 양극화는 더욱 심해지고 저소득층의 주거형태인 빌라의 공급도 줄면 정말 우리나라의 거주 불안정성은 가속화 될 것 같다.  부동산 시장이 글로벌시장, 금융시장, 규제 정책 그리고 여러 사회 현상에 유기적으로 영향을 받고 흔히 말하는 생물이기 때문에 제대로 이 시장을 이해하고 접근하는 게 중요하다는 것을 느끼게 된다. 부동산 시장에 대한 이해도를 높이기 위해서는 좀 더 넓은 시야와 배움을 통해 시장을 바라보는 것이 필요하겠다는 생각이 든다.