무주택자에게 씨앗을 심어준 수도권 1호기 투자 경험담 [복금희]

26.02.11 (수정됨)

시작에 앞서

저의 삶과 인식을 바꾸게 해주신 가족, 월부동료, 튜터님, 멘토님 모두에게 진심으로 감사인사 드립니다.

이 글이 투자를 고민하는 동료분들께 약소하나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

할 줄 알아서 된 것이 아닌, 하다보니 되었습니다. 포기하지 않고 끝까지 같이 함께했으면 좋겠습니다.

1. 1호기 매매일지

2. 1호기 전세경쟁매물 비교

3. 1호기 잔금&수리일정 타임라인

4. 소회

마지막으로 - Thanks To

1. 1호기 매매일지

> 서울 내 주택구매가 목표였고(부동산에 대한 지식이 전무했음), 1억을 모았을 때 현실적으로 내가 살 수 있는 단지를 보며, 실거주/투자고민을 시작했습니다.

* 1호기 매매 타임라인

> 시작은 앞마당이 없어 금액에 맞는 단지로 평가했고 저환수원리도 모르는채로 시작했습니다.

> 열기를 배우기 전에는 아는 정보가 없기에 그냥 출퇴근하기 편한 지역이 최고라고 생각했습니다.

> 열기 강의를 들으며 후보단지를 선정하며 저환수원리를 접목 + 투자금에 가장 맞는 1순위 단지를 선정합니다.

> 그 중 선택한 선순위 단지들의 매매가,전세가를 리스트업하고 해당 단지의 장,단점 및 단지평가와 투자의견을 정리합니다.

> 시간이 지나 현재 단지 + 후보 리스트에 있었던 단지들 현재 어떻게 변화했는지 복기해보기

> 최종 투자금과 투자과정 최종 복기를 진행합니다.

* 1호기 매매 투자자본금 복기(종잣돈의 100%가 코인)

잘한 점

원하는 자본금을 딱 정해놓고 미련없이 해당시점에 코인을 매도한 점

(하반기 12월까지 상승을 전망했으나, 맘에 드는 매물이 들어왔을때 고민없이 매도결정한 점)

아쉬운점

앞마당의 부재와 투자를 위한 기본지식이 너무 없었던 점, 너무 무모한 투자를 했었던 점(자본의 100%가 코인)

결론

부동산 투자를 위해서는 변동성이 적은 자산을 선택하던가, 원하는 가격이 올 때 즉각적으로 매도하는게 중요. 연말까지 상승을 예측하였고 매수시점을 조정할지 고민했었고, 현재까지 매수하지 않고 기다렸을경우 종잣돈이 반토막 나는 상황이 나왔을것이다. (2026.02.09 매도시점 대비 -50%) 다시 기준을 낮춰 단지를 알아보는 것이 쉽지 않았을 것이라 생각합니다.

미래 상황은 아무도 예측할 수 없고, 아무리 흐름이 좋다고해도 변동성이 큰 자산은 한번 흐름이 꺾이면 리스크가 너무 크기때문에, 지속적으로 매물을 알아보지 않았다면 코인 가격이 가장 좋았던 시기인 시점에 좋은 단지를 매수할 수 없었을것이다. 그 때는 코인의 더 큰 상승을 바라보고 있었지만, 그 시점의 상황에 가장 최고의 선택이라고 판단하여 전부 매도했고, 정말 말도 안되는 운을 잡았다고 생각합니다.

다음 2호기를 위한 마통 상환 및 종잣돈은 저축으로 결정하려고 합니다. 결국 싱글 투자자의 가장 큰 리스크는 자본을 모으는 속도가 느리다는 점인데, 느린 속도에 잃을수도 있는 변동성이 큰 투자를 지향하면, 감수해야 할 리스크의 범위가 너무 커진다. 지금 내 상황에 맞는 가장 저평가된 단지를 구매하는것을 목표로 준비해보자. 다음 2호기는 3년안에 할 수 있도록 종잣돈 모으는것에 집중해보자!

* 규제타임라인별 복기

2025.06.27. - 6.27 대책

1-1. 동시계약 금지(소유권 이전 조건 부 전세대출금지)
> 1-2번의 규제와 겹쳐서 조금은 힘든점이 있었으나, 어떻게든 해결할 수 있는 문제였음.

1-2. 전세대출 3~6개월 이내 소유권 이전 시 전세대출회수
> 법적인 규제는 아니기 때문에 각 은행, 대출상담사에 문의하면 각각 다른 답변이 나왔음.
> 취합결과 3개월이 지난 후는 문제 없을 것이라고 판단. (보증보험에서 3개월은 제시하고 있으나, 은행에서 6개월 이후 회수한 케이스는 0건)

1-3. 주담대 기간 30년으로 축소 + 생최 LTV 70%
> 내집마련+잔금을 고민했을때 영향을 받았으나, 투자에선 고려할 필요 x

1-4. 전세퇴거대출
> 전세퇴거자금대출 한도 1억원 제한 / 전세를 못 빼는 경우 발생하겠지만 매수조차 안한 현재 시점엔 고려할 필요가 없음.

point! 6.27 대책에 대한 복기
> 내 투자의 방향성과 리스크에 대한 고민을 명확하게 고민할 것

(일어날 일과 일어나지 않을 일, 고려해야 할 일과, 고려하지 않을 일을 구분할 것)

주요포인트
> 동시계약, 전세대출 회수 부분(1-1, 1-2)

아쉬운점
> 전세레버리지로 결정을 하였으나 실거주 관점에서 불필요한 고민을 한 점

복기
1. 주담대를 일으키기 위한 조건확인(소유권 이전 3개월 내 신청)
> 잔금이후 전세 or 세를 못 넣는 경우 잔금쳐야 할 경우 대비

2. 전세대출 3개월 내 소유권 이전 시 회수
> 주전세, 전세승계 등의 방법을 이용해야 함

3. 등기 후 4개월차 시점부터 이어지는 전세퇴거자금대출의 한도 1억
> 1,2,3이 맞물리다보니 잔금고민을 같이하는경우 매수자체가 어려웠음,
> 전세를 못 놓는다는 전제를 하지말고 전세를 어떻게든 놓을 생각을 해야할 것

(4개월 이상의 주전세 혹은 현금세입자 필요)

2025.07.01. - 스트레스 금리 3단계

1. 스트레스 금리 DSR 3단계 시행
> 2025.07.01 이후부터 스트레스 DSR 3단계 –수도권 주담대 1.5%, 지방 - 0.75%의 가산금리 적용

주요 포인트
> 매매 후 전세계획이나, 주담대로 잔금을 쳐야하는 경우 대출규모가 제한됨
> 30년/2금융권 DSR 50%로 적용한 경우 큰 문제가 없으나, 1금융권에서는 매매가 대비 전액 대출이 안 나올수 있음

복기
> 주전세나 전세입자가 있는 집을 매수하는게 베스트라고 생각, 전세입자가 있는경우 보통 투자금이 더 많이 들어서, 주전세로 1순위

2025.09.07. - 9.7 공급대책

투자에 큰 영향 및 체크요소 없음.

2025.10.15. - 10.15 토허제
* ( 금융규제 강화 수요 제한정책 )

1. 서울전지역 + 경기12개지역 투기과열&조정대상 및 토지허가구역 지정
> 16일부터 규제지역, 20일부터 토허제 지정(기존과 맞추기위해 일단 26년 12/31까지)
> 실거주 2년 의무 *****

2. 규제지역 주담대 40% 및 스트레스금리3% 인상, 대출규제
> LTV 무주택(처분조건부 1주택까지) 40%, 유주택 0%
> 생애최초만 LTV 70% + 전입의무(6개월), 디딤돌은 1개월 이내 전입의무
> 퇴거자금 대출(1주택 최대 1억, 다주택자 금지)
> 1억이상 신용대출 시 1년간 규제지역 내 주택구입 제한
> 취득세 중과, 양도소득세 중과, 비과세 요건 강화
> 주담대 한도변경 / 15억이하 –6억, 15~25억 –4억, 25억이상 - 2억

주요포인트
> 투기,조정지역 + 토허제 지정으로 인한 실거주 의무(10/20 이후)
> 9월 소유권 이전 완료로 전세를 빼야하는 상황에서 투자자가 몰릴 수 있음

아쉬운점
> 전세를 빼는 타이밍이였기 때문에 지정이 되었다면 더 좋았을듯,
> 선례없는 일괄적인 전체지정으로 거래에 대해 부정적인 영향을 미칠 요소가 많아지는 부분

복기
> 기준을 명확하게 잡으려고 노력했음에도, 규제때마다 자꾸 기준이 흔들렸던점

(내 지역이 걸리지 않았음에 호재라고 생각했었음)
> 생최 주담대가 가능했다면 2년 거주 후 세를 놓는 부분 vs 기존의 투자방식에 대해 계산

(현재 종잣돈으로는 투자가 최선)
> 주담대는 LTV 70%까지 활용이 가능하지만 결국 스트레스 금리 3%의 DSR 이슈로 더 이득이라고 판단할 수 있는 부분이 없었음.
> 처음에 생각한대로 싱글인컴의 상황에서 저축률을 높일 수 있는 방법이 가장 베스트임을 다시 한 번 복기
(주담대로 인한 종잣돈의 소모, 지출증대 vs 전세레버리지의 저축의 장점)

2. 1호기 전세경쟁매물 비교

> 주인전세 계약을 마친 후 이제 새로운 전세 임차인을 구해야 합니다.

> 아는 앞마당이 없기 때문에 해당 단지와 동일한 매매가를 가진 구 안의 매매가/전세가 호가를 분석합니다.

(역세권, 비슷한 연식, 선호동, 매매가 비슷하면 전부 비교)

> 전세를 빼고 나서도 흐름파악을 위해 시세 트래킹을 진행합니다.

3. 1호기 잔금&수리일지

> 1호기 전세잔금 과정, 수리과정에서 있었던 내용을 정리합니다.

전세빼면서 정말 많이 배웠습니다....

* 전세 본계약 및 느낀점

주변 경쟁매물에 대해 전세체크하는 부분이 상당히 중요하다는 점
(사장님과의 통화에서 현재 주변 매물과, 흐름에 대해서 얘기할 수 있어서 주도권 주지 않을 수 있었음 - 내가 유리해짐)

1. 부사님은 내 편이 아니다.
- 임차인과 나와 둘다 협상한 내역이 없음에도 원래 올렸던 가격보다 2천만원 낮게 제시함.(누구와 협상을 하신건지..)
- 먼저 있었던 다른 전세집을 보여줬고, 내 집을 보여주지 않았음을 알게됨(LED 등 교체를 원했으나 임차인이 원한게 아닌 부사님이 원하는 부분)
- 날짜를 다 다르게 얘기하여 (매도인/임차인/나) 서로 감정상하고 불필요한 오해를 만들게 한 점.(직접 통화하지 않았으면 관계가 매우 위험했음)

2. 내가 유리한 상황임에도 잘못했던 판단들이 있었다.
- 흥정될 수 있는 금액대를 제시한 것 (내가 유리한 상황인데 굳이 그렇게 어필하지 말자)
- 대화는 간결하고 필요한 내용만
- 잔금까지 4.5개월정도의 여유가 있음에도 성급하게 행동했다.
- 안되는 금액만 깔끔하게 제시, 상대가 제시한 금액이 원하지 않는 금액이라면 명확히 거절

3. 매도인의 입장도 고려하자
- 6개월 주전세를 놓아주셨음(1차배려), 이미 입주할곳이 정해졌으나 재촉하지 않음(2차배려)
- 무조건적으로 빼줘야되는건 아니지만 매도인이 배려해준만큼 우리도 최선을 다해 노력해야하는 것이 맞음

4. 나는 무엇을 얻고싶었는가
- 대출규제의 리스크를 줄이고 싶었음 = 현금세입자를 원함
- 처음에 원했던 가격대로 하거나 흐름이 좋다면 금액을 더 받았으면 함 = 투자금을 줄일 것
> 이 전제는 모자르는 추가금에 대한 부분을 신용대출로 메꿨기 때문에 중요하게 고려해야 할 부분이기도 했음.
> 그런 상황에 대한 고려없이 내가 먼저 가격을 깎는 부분에 대해 동의하거나 흥정하려 한 점이 최악의 선택 **

5. 메타인지 및 나의 상황에 대한 정확한 파악을 할 것 ***
- 종잣돈+1년 연봉의 50%수준의 신용대출로 건전한 재무상태라고 생각했으나 현재 가격에서 흥정을 해서 낮추는 경우 내가 상환해야할 이자와 처음에 구상했던 범위에서 빚이 늘어난다는 점을 간과함.

6. 부득이하게 생기는 내 추가금액에 분석 및 감당가능도 확인
> 현재기준대로의 협상 + 추가 특약에 대한 수리비용이 들었을때 늘어나는 투자금을 잘 계산해야함
> 2년 후 계갱권을 사용했을때 충분히 커버가능한 금액 (크게 부담되지 않음)

* 본 계약 이후 잔금기간 반성할 점

> 잔금계약만 했다고 너무 안심한점 / 리스크를 제대로 인지하지 못한 점
> 대출계약이 잘못되는 경우 나에게 내용증명이나 임차권 등기 등 추후 대비가 안될 수 있는 큰 리스크들이 올 수 있음
> 퇴거자금 대출 1억제한으로 잔금을 어떤 방법으로든 대응할 수 없었음에, 전세를 어떻게든 뺄 수 있도록 더 노력했어야 함
> 돈만쫓은 점 - 계약파기시 얻을 계약금만 생각하고, 잔금을 못할 경우 내가 받을 리스크와 신뢰의 문제에 대해 가볍게 생각했음.

* 전세중에 토허제가 시행되었습니다 나의 선택은

…. 욕심이 들어갔습니다.
1. 주변의 흐름을 단순하게 파악하고 욕심을 부림
- 주변의 비슷한 단지들의 전세호가가 급격히 올라가 있었음

(기존보다 거의 5천이상 up, 하지만 실거래는 되지 않았음)
> review: 실제 그 호가가 빠졌다면 원했던 전세가 상승 및 투자금을 회수할 수 있었다고 생각함.

2. 단순하게 규제를 벗어났다고 수요가 몰릴것이라고 예측하고 추측한 점
> 지금 내가 한 생각중 가장 위험한 생각, 오히려 투자수요가 몰리면서 전세경쟁자가 늘어날 수도 있었으며, 시장의 거래자체가 많이 줄어들 수도 있었다고 생각함

(이 두가지의 리스크가 터진다면 내가 생각한 모든 낙관보다 리스크가 훨씬 더 클 것)

3. 처음에 했던 기준이 흔들린점
- 대출규제 및 지속적으로 나올 규제에 대한 리스크를 가장 줄이는것이 1차적인 목표였으나 어느순간 낙관적으로 판단하게 됨
- 낙관적으로 판단한 기준이 명확한 내 기준이 아닌 뇌피셜&내피셜 느낌으로 판단한 내용들과 추론들일뿐 근거가 되지 않음

4. 소회

성장한 점

대출의 인식변화
> 내가 감당할 수 있는 선에서 활용한다면, 내가 현재 보유하는 자산을 뛰어넘는 레버리지를 할 수 있음.
> 금액의 차이별로 단지 컨디션이 점점 달라지기 때문에 적절하게 활용할 수 있는 것도 좋은 선택이 될 수 있음

대출 리스크
> 대출은 너무 어렵게 생각해도 안되지만, 너무 가볍게 생각해도 안됨.
> 보통 내 연봉의 50%정도까지는 괜찮다고 하지만, 실제 상환해본 결과 대출을 갚는게 말처럼 쉽지는 않음.
> 마통을 써서 투자하게 되면 결국 미래가치를 땡겨서 쓰는 것과 비슷하다.

(최대한 모은 돈으로 투자해보자/필요시 사용)

무엇이라도 한다면, 그것은 잘못된 것이 아니다.
> 결국 내 자산을 늘리기 위해 노력했고, 그리고 행동함으로써 어떠한 결과가 올 수 있다고 생각한다. 내가 산 1호기가 오르던, 오르지 않던 그것은 실패한 투자는 아닐 것이다. 오르면 오르는 대로, 내리면 내리는 대로 무엇인가를 배웠을 것이고, 다음에 할 더 좋은 선택을 위한 자양분이 되어줄 것이다.

내 집이 생긴다는것은
> 무주택자의 삶에서 유주택자가 되며, 자본주의의 한 계단을 올라서게 되었다. 집 하나가 있다는게 생각보다 더 든든하기도 하고, 세상을 바라보는 시야가 많이 바뀐 것 같다. 이 1호기를 잘 지켜내서 더욱 성장할 수 있도록.. 막상 1억을 모았을때는 막막했는데, 이 금액이 내 집이 되고, 하고싶은 목표가 생기다 보니까 더 신나게 돈을 모으게 되었다. (2호기,3호기까지 쭉쭉 달려보자!)

마인드셋

계약의 중요성
> 계약서에 날인이 된 순간부터는 방법이 없다. 계약 전 꼼꼼하게 검수하는것은 중요하며, 계약이 이뤄졌다면 그 계약을 어떻게든 끝까지 완수하기 위해 노력해야한다.

욕심부리지 말자
> 계약이 파기된다면 계약금을 받고 다음 계약을 하면 된다는 1차원적인 생각을 했었다. 눈 앞의 작은 돈을 쫓다가 더 큰 리스크가 올 수 있음을 기억하자. (기간 미이행 시 내가 받을 수 있는 리스크 - 내용증명,임차권등기,배액배상)

시장은 예측하는것이 아닌 대응하는 것
> 규제는 언제나 나오고, 강한 규제가 나올수록 시장이 강하게 상승한다는 증거이다. 시장이 어떻게 될 지 예측하여 그것을 기대하기보단, 준비된 상태에서 상황에 맞는 대응을 하자

라포(관계)형성
> 매도인과의 적극적인 관계 유지덕에 더 큰 리스크를 막을 수 있었다. 이미 소유권 이전은 완료되었고, 굳이 알려주지 않고 갔어도 될 내용을 알려주셔서 더 큰 수리이슈가 생기기전에 적극적으로 조치할 수 있었다.

조급하지말자
> 싱글투자자로써 인컴을 늘리거나, 소비를 줄여 종잣돈을 늘려야한다. 실제 1호기를 마통까지 사용하여 투자한 결과 2호기의 계획이 많이 미뤄지게 되며, 생각보다 상환도 쉽지 않다는 것을 느낀다. 저축 열심히 하자..

보유관점에서 배운것들

인테리어는 무난하게 하자
> 욕조 옆 대리석 때문에 그라인더 비용이 추가적으로 들었으며, 칼을 대는 순간 원래 상태의 100%를 유지할 수 없게 된다. 시간이 지나면 수리를 해야 하는 상황에서 최대한 무난하게 해야 견적내기도 편하다. 업체 컨택은 적극적으로 상세하게, 견적서까지
> 견적서가 나오지 않으면 진행하지 않아도 문제없음, 실제 구해보니 숨고보다는 대부분 블로그를 위주로 광고하시는 분들이 많았고, 전화로 문의했을 때 견적을 친절하게 알려주시는 분이 많았다. 설명보다는 사진, 사진보다는 현장방문이 최고다. 가끔 무료로 현장방문 후 견적을 내주시는 좋은 분도 있으니 제안해보자.

침착하게 대응하자
> 일정을 다 조율했음에도 변동되는 상황이 생기고, 예측하지 못한 추가적인 수리가 필요한 부분이 생기고, 막상 계약을 했으나 잔금을 못 가져올 수도 있는 이슈들이 생기고, 변수는 어떻게 나올지 모르지만, 어떻게든 이 문제를 해결한다는 목표를 원씽으로 잡고 대응하면 해결 못할 일은 없다.

수리상태는 생각보다 집의 가치에 많은 영향을 미친다
> 수리를 위해서 시간이 필요한 부분도 있고, 비용적인 측면도 있지만, 결과적으로 수리되지 않은 집의 첫인상은 너무 안좋다(기본집), 결국 이러한 가치가 매매/임대 수요와도 직결되는 바, 수리가 안된 상태를 가볍게 여기지 말자