[실전34기🚨삐용삐용 24시간 투자 아라메르 울리조🚨 김제로] 2강(진심을담아서) 후기 - 비교평가 이대로만 하자

안녕하세요? 0부터 차근차근 쌓는 김제로입니다.

실전반의 2주차를 보내며 분임과 단임까지 모두 마무리 하며,

이제 본격적인 시세와 단지 분석의 단계로 넘어가는 요즘입니다.

임장에서 느낀 점들을 임보에 녹여내며 투자 가능한 단지를 찾기 위해 비교평가를 하고자 하는데,

생각보다 명확한 비교가 되지 않고 있었습니다.

자꾸 그저 감으로 비교하고 있는 기분이었습니다.

마침 실전반 2강에서 ‘진심을담아서’ 튜터님께서 이런 과정에 관한 강의를 진행해주셨습니다.

성공적인 투자를 위한 필수 과정인 비교평가를

그리고 그것을 성공적으로 이끌어내기 위한 임장과 임보의 방법을 제시해주신 덕분에

실전 투자로 한 발 다가가는 알찬 시간이 되었습니다!

1. 투자 수익을 저해하는 편견

우리는 무의식중에 많은 편견을 가지고 지역을 평가하고 있음을 깨달을 수 있었습니다.

“특정 동네는 어떠한 소문이 있으니까 여기는 투자 못 해.”

와 같이 마음속에서 미리 소거하고 들어가는 경우가 있었는데,

모든 단지를 진지하게 비교평가하지 못하게 되고 더 큰 수익의 가능성을 제거할 수 있음을 이해했습니다.

‘투자에서는 무조건이라는 말만큼 무모한 건 없다.’

라는 문장을 기억하며 투자범위를 잡고 그곳에서 우선순위를 가르는 연습을 해보아야겠습니다.

▶ 선입견없이 모든 지역, 단지가 투자 대상이 될 수 있음을 의식하자

2. 선호도를 파악하는 프로세스 3단계

임장과 분석의 각 과정에서 나의 목표를 세우고 그것을 하나씩 달성해야함을 이해했습니다.

1단계. 분임: 투자 범위 설정

2단계. 입지분석: 투자 키워드 파악

3단계. 단임/분석: 투자 우선순위 세우기

저는 분임을 돌다보면 점점 그저 ‘동네 구경’이 되곤 하였습니다.

봐야할 것이 너무 많다보니까 오히려 정신을 못 차리고 그냥 생각이 멈춘다는 느낌이었습니다.

하지만 튜터님께서는 반대로 “덜어야 할 것”에 집중하는 방법을 제시해주셨습니다.

사람 / 상권 / 도보

라는 3가지 요소에서 “P/F”로만 구분하는 방법을 알려주셨는데 아주 이해가 쉬웠습니다.

모든 정량적 데이터만 살펴보려는 것이 아니라 눈으로 직접 보고 느낄 수 있는 정석적 데이터를

온 몸으로 체험하고 유해한 것이 없다면 PASS라는 방법을 기억했습니다.

▶ 모든 것을 가진 1등 구하기 보다는 꼴등을 찾아서 후순위로 설정하는 것이 더 중요함을 기억하자!

3. 입지 분석을 가르는 키워드

입지 분석 요소 “직장, 교통, 환경, 학군, 공급”에서 각 단계 별로 체크해야 할 포인트를 제시해주셨습니다.

각 요소에서 분석하는 튜터님의 사고 과정을 간접 경험할 수 있었고

그곳에서 느낀 점이 있습니다.

지역의 입지를 분석하는데 있어서 생각보다 정성적인 부분이 정말 크게 작용한다는 것입니다.

백화점이 몇 개 있고, 병원이 몇 개인지와 같은 숫자도 중요는 하지만

그것보다 환경은 ‘안전한 느낌을 주는 곳, 불편함이 없는 곳’ 과 같이 오히려

문장으로 정의를 내리고 그것에 해당하는 곳을 찾는 것도 의미가 있다고 느꼈습니다.

▶ 수치에 집착하지 말고 분석하는 목표, 본질을 생각해보자

4. 단지를 분석하여 투자 우선순위 세우기

매물 임장의 우선순위를 세울 수 있을만큼 유의미한 단지 임장과 단지분석이 필요함을 알았습니다.

그리고 열심히 단지를 임장, 분석하여 정리한 수준이 “비교평가”의 성공 척도임이 인상깊었습니다.

단지 임장에서는 단지 내부와 단지 외부의 상태를 체크하며 

단지 가격에 결정적 영향을 줄 수 있는 요소를 파악한다고 합니다.

1. 단지 내부: 단지 상태 (주차 / 관리 / 동간간격)

2. 단지 외부: 선호 동 찾기 (역 접근성 / 학교 접근성 / 상권접근성)

이런 요소들을 모두 체크하고 단지 분석으로 넘어가서 

시세 그루핑 → 시세지도 → 단지분석 

순으로  각 가격대별로 묶어가며 비교평가를 위한 준비를 마칠 수 있었습니다.

단계별로 차근차근 살펴보며 알려주시니 그동안 저의 비교 평가가 왜 헷갈렸는지 이해가 되었습니다.

1. 시세 그루핑의 과정에서 생각을 넣어본 적이 없음.

2. 시세지도에서 단지의 선호도 순서를 세우고 저평가(예상) 단지 선정을 하지 않았음.

위와 같은 원인을 찾을 수 있었습니다.

▶ 비교평가를 위한 재료들을 충실히 기록하고 준비하자

5. 비교평가를 수월하게 하는 고정핀

 비교평가를 어렵게 하는 방법이 무엇인지 떠올려 보았습니다.

1. 입지요소가 다른 지역에서 / 2. 연식, 환경 등의 상품요소가 다르며 / 3. 가격도 다른

이런 단지끼리 비교를 한다면 저는 해내지 못할 것 같습니다.. ㅎㅎ…

핵심은 가격 / 입지 / 상품  임을 알고 

각 요소가 같은 단지들끼리 비교평가하는 연습부터 해서 점차 한개씩 다른 요소를 가진 단지를 비교평가 한다면

지역 내의 비교평가를 수월하게 할 수 있을 것 같다는 자신감이 들었습니다.

또한, 지역 간 비교평가의 경우에는 “급지” 를 바탕으로 생각하며

다른 급지 단지가 같은 가격일 때는 땅의 가치가 추후 가격 상승에 더 크게 작용함이 핵심이라는 생각을 하였습니다.

▶ 상급지와 하급지를 구분하고 각 급지별로 더 중요시해야하는 부분까지 챙기며 비교평가를 해보자