안녕하세요.
투자자의 시간에 집중하는 인생집중입니다.
진심을담아서 튜터님의 2강 강의는 우리가 기초반에서 배운 원칙하에 어떻게 투자에 적용을 시킬 수 있는
임보를 작성하고 비교평가를 통해 결론까지 도출하여 투자라는 결과에 이를 수 있는지 알려주신 강의였는데요
복습이 참 많이 필요한 강의 갔습니다. 쫌 내용의 수준이 높아서 강의를 들었을 때는 이해가 되었다고 느꼈으나
막상 내 임보와 임장지에 적용하려고 하니 많이 서툰감이 있다는 것을 알 수 있었습니다.
우리가 알아야 할 것.
✔지금 시장의 분위기
서울과 경기도의 많은 단지들이 이미 전고점을 넘었거나 전고점을 터치하는 수준에 도달하여 이제는 전고점의
의미가 적어지는 상승장 초입의 시장에 와있다.
✔선입견에 의한 판단 오류
편견으로 인해 가치 판단의 오류가 생길 수 있고, 가격의 변화에 따라 판단기준이 제각각일 수 있는 오류에 빠진다.
(꼭 가치를 찾고 나서 그 뒤에 가격을 붙여야 한다.)
임장시 생기는 편견으로 인한 만큼 수익금이 줄어들 수 있다.
교통과 환경의 변화로 인해 무조건이란 입지 판단은 오류 일 수 있다.
우리가 지향해야할 투자는 할 수 있는 것 안에서 가장 좋은 것을 하는 것이다.
우리가 지금 가져야 할 능력은 선호도를 파악하는 것이다.
사람들이 좋아하는 것을 아파트에 적용하여 가장 좋은 것을 찾아내 투자하고 보유하여 수익을 내는 것이 중요하다.
선호도를 임장 & 임보에 연결하는 방법
🚩 선호도 파악 프로세스
- 1단계 : 분위기 임장 - 투자 범위를 설정한다.
후순위의 기준을 명확하게 잡아야 한다.
사람/상권/도보(아파트)로 구분하여 분임 장표에 정리한다.
덜 좋은 것에 대한 이해를 통해 우선순위를 정한다.
봐야 할 것보다는 “덜어야 할 것”에 집중하기
- 2단계 : 입지 분석 - 투자 키워드를 파악한다.
직장, 교통, 환경, 학군, 공급에 대한 입지분석을 세밀하게 한다.
주기적으로 교통 호재 및 직장관련 호재는 업데이트 하여 파악해야 한다.
각 입지를 분석할 때 사람들이 변하는지, 편해하는지를 기준으로 분석한다.
교통과 물리적 위치를 토대로 학군을 파악하라. (대치동과 목동은 예외)
입지를 판단하고 투자를 위한 생각을 구조화 해야한다.
- 3단계 : 단지임장 및 분석 - 투자 우선순위를 이해한다.
단지의 우선순위를 근거를 갖고 임보에 남길 수 있게 단지임장과 분석을 해야 한다.
단지의 기본 상태 체크 및 선호키워드를 정리한다.
단지의 가격에 결정적인 영향을 주는 가격 요소를 파악한다.
덜 좋은 근거를 찾아 이해하고 투자키워드를 찾아 딥하게 단지의 선호도를 파악해야 한다.
선호도를 비교평가로 연결하는 방법
- 비교평가는 예측보다는 각 시장상황에 대응할 수 있도록 하기 위한 것이다.
- 비교평가는 상승장이 아니라 하락장을 버틸 수 있게 하기 위해서 하는 것이다.
- 비교평가는 가격, 입지, 상품을 기준으로 특정 포인트를 고정 한 뒤 다른 요소에서 차이점을 발견하는 것이다.
- 3급지 이상으로 갈수록 땅의 위치가 중요해진다.
- 4급지 이하에서는 교통의 역할이 절대적인 역할을 한다.
- 지역간 비교시 가장 중요한 것은 그 지역에서 핵심이 되는 투자 키워드를 세밀하게 파악했느냐가 중요하다.
적용 할 것
- 임장 파트별 중요 체크요소를 잘 정리하면서 임장을 한다.
- 임보는 내 투자를 위한 생각을 최대한 많이 줄글로 남기면서 선호도를 뾰족하게 파악하고 투자 우선순위를 정한다.
강의를 통해서 지금 시장에서 잃지 않으면서 내 상황에 맞는 것중에 가장 좋은 것을 투자 하기 위해서
어떠한 과정을 통해 임장과 임보를 해야 하는지 명확하게 알 수 있는 계기가 된 것 같아서 너무 좋은 강의 였습니다.
장시간 좋은 강의를 해주신 진심을담아서 튜터님 너무 감사합니다.
