안녕하세요. 고민 되는 점이 있어서 질문을 남깁니다 ^^
기존 임대인과의 재계약 및 전세보증보험 문제로 고민이 많아 조언을 구합니다.
1. 현재 상황
* 근저당 현황: 등기부상 채권최고액 3,600만 원 설정 (실제 남은 대출금은 1,300만 원, 2금융권 캐피탈).
* 임차인 상황: 전세자금대출 및 전세보증보험 가입을 원함.
* 문제점: 임차인 측에서 “2금융권 근저당 때문에 보증보험 가입이 거절될 것 같다”고 합니다.
현재 남은 대출금이 1300만원 정도 입니다. 감액 등기를 한다고 해도 전세보증보험이 될지 안될지 모르는 상황이라고 하면서 대출금을 모두 갚고 계약을 안하면 계약이 어려울거라고 합니다.
* 제 상황
대출금을 모두 상환하기 힘든 상황입니다.
26년 2월 26일까지가 전세 계약 만기일입니다.
작년 12월에 재계약에 대해 말했을 때 임차인은 계속 미루면서 이제서야 계약을 하려고 합니다.
주택 담보 대출은 이 임차인의 역전세 때문에 받았습니다.
이번에는 전세도 많이 없고 전세가 조금씩 오르고 있어서 증액을 하려고 하는데 제가 생각한거 말씀드리니 그거에서 많이 조정 해서 증액금이 정해졌습니다.
제가 주택담보로 받은 대출을 상환하지 않으면 계약이 어려울거라고 임차인이 좀 전에 문자를 보냈습니다.
임대인과 실랑이하기가 너무 힘들어, 보증금 증액 없이 기존 보증금 그대로 1년 연장 계약을 하되, 3개월 뒤(5월 26일)에 퇴거하는 것으로 합의하고 싶습니다.
2. 궁금한 점 (조언 부탁드립니다)
* 질문 1: 실채무는 1,300만 원뿐인데, 2금융권 근저당이라는 이유만으로 보증보험 가입이 정말 까다로운가요? 계약금 받자마자 전액 상환/말소 조건을 걸어도 세입자가 대출 연장하는 데 지장이 있을까요?
* 질문 2: 세입자 대출 연장을 위해 계약서는 1년으로 쓰되, 특약에 **"임차인 사정으로 3개월 뒤(5월 26일) 합의 퇴거하며, 미이행 시 손해배상을 책임진다"**는 내용을 넣으려 합니다. 이 특약이 은행 심사에서 거절 사유가 되나요?
* 질문 3: 만약 세입자가 3개월 뒤에 “법적으로 2년 살 권리가 있다” 식으로 나올까 봐 걱정됩니다. 특약 외에 **'합의해지 확인서'**를 미리 받아두면 확실히 내보낼 수 있을까요?
감사합니다 ^^
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댓글
안녕하세요 오드님, 고민이 많으셨을 듯합니다. 우선 근저당이 있어도 전세보증보험 가입은 가능합니다. 다만 집값의 60%를 넘으면 불가한데 오드님의 경우 금액이 작고 말소조건이라 아마 거의 무리없이 가입이 가능한 것으로 알고 있습니다. 질문2,3번은 현세입자분이 협의한 사항일까요? 만약 그렇다면 1년 연장의 계약서를 쓰고 말씀처럼 5월퇴거 확약서를 받아두시면 됩니다. 단, 갱신권은 기본적으로 임차인의 2년 거주를 보장해주며 혹시나 법적인 분쟁으로 간다면 퇴거확약서가 있어도 갱신권이 더 우선할 수 있습니다. 갈등상황에 있어 마음이 힘드시겠지만, 임차인과 원만하게 잘 해결되시길 응원드립니다.
안녕하세요 오드님 여러모로 복잡한 상황에 마음이 어려우셨을 것 같습니다. 우선 전세보증보험의 경우 근저당과 전세보증금을 더한 금액이 집값의 90%를 넘지 않아야하고 + 근저당이 주택가격의 60%를 넘지 않아야 합니다. 2금융권의 경우 조금 더 까다롭게 보아 실채무액이 아닌 채권최고액을 기준으로 보기도 합니다. 이는 기관에 따라 차이가 있구요. 다만 오드님의 채무액은 그렇게 큰것은 아니라서 제 생각에도 보증보험을 가입하시는데는 무리가 없으실 것 같은데 한번 다시 알아보시는게 좋을 것 같습니다. 2,3번의 경우 갱신권이 앞선다는 이야기는 일기님께서 앞서 이야기 해주신것과 같구요. 은행에서 계약서 확인시 계약일은 1년인데 3개월만 거주한다는 특약이 있으면 대출연장이 거절 될 가능성도 있습니다. 계약서를 새로 작성하시기보다 3개월 연장이 가능한지 임차인분께서 은행에 직접 확인해보시고 단기 임대차계약서를 작성하시거나 하는 방향으로 하시는것이 좀 더 안전할 것 같습니다. 퇴거확약서를 따로 받으시고 유효하게 하기 위해서는 이사비 명목으로 일정 비용을 지급하는 방법도 있습니다. 오드님 모쪼록 임차인분과 잘 이야기 하셔서 원만한 협의 되시기를 바라겠습니다.
오드님 안녕하세요! 주택임대차보호법상 임차인은 기본적으로 최소 2년 거주권(갱신요구권 포함)이 있기 때문에, 단순히 특약만으로는 나중에 임차인이 마음을 바꿔도 강제로 내보내기 어렵습니다. “임차인퇴거 확인서”를 미리 작성해두는 것이 특약만 있는 것보다는 훨씬 안전하긴 하지만, 그래도 실제 분쟁이 생기면 임차인 보호 규정이 우선 적용될 가능성이 높아 완전히 100% 확실한 장치는 아닙니다.
