안녕하세요.
부동산·형사 동시 전문 변호사 변호사형입니다.
임대인이 개인이 아니라 법인인 경우,
계약 구조와 보증금 보호 방식이 조금 더 복잡해집니다.
실무에서 분쟁이 생기는 지점도 대부분 여기서 시작됩니다.
오늘은 “임대인이 법인일 때 반드시 확인해야 할 것”을
계약 전 → 계약 직후 → 만기·퇴거 단계 순서로 정리해 드리겠습니다.
1️⃣ 1단계: 누구와 계약하는가?
✔ 계약서에 법인 정보가 정확히 기재되어 있는가?
반드시 확인해야 할 항목:
법인명 (정확한 상호)
대표자
법인등록번호
본점 또는 사업장 소재지
이 정보가 불완전하면 나중에 임차권등기명령 신청조차 매끄럽게 진행되지 않습니다.
특히 법인이 임대인일 경우, “대표 개인”이 아니라 법인 자체가 채무자가 됩니다.
즉, 계약은 법인의 대표자나 대리인과 체결하더라도, 보증금을 돌려주는 것은 법인이므로, 반드시 법인의 정보를 확실하게 알고계셔야합니다.
특히, 보증금을 이체할 때, 해당 은행 계좌 정보를 반드시 기록해두셔야 합니다.
추후, 보증금을 반환받지 못했을 때, 즉시 해당 계좌에 가압류를 진행해야 하기 때문입니다.
✔ 현재 대표자가 맞는지 확인했는가?
계약서에 찍힌 대표자가 실제 법인 등기사항증명서상 대표와 동일한지 확인해야 합니다.
대표 변경이 반영되지 않은 계약은 추후 분쟁 시 “권한 없는 자와 계약했다”는 주장으로 이어질 수 있습니다.
만약 대표자가 아닌 법인 소속 직원이 나온다면, 법인과 법인대표자의 인감도장이 찍힌 대리인 위임장 및 법인과 법인대표자의 인감증명서를 확인한 후 보관해야합니다.
✔ 소유자는 누구인가? (신탁 여부 포함)
등기부를 반드시 확인하십시오.
특히 아래 구조는 매우 위험합니다:
담보신탁 구조
소유권이 수탁자(법인)에게 이전된 상태
매매 진행 중인 물건
이 경우 계약서상 임대인과 등기부상 소유자가 다를 수 있습니다.
부동산 등기부등본을 반드시 직접 확인하고, 만약 ‘신탁’이라는 단어가 보인다면, 되도록이면 계약을 피하는것이 좋습니다.
명의신탁이 반드시 문제가 되는것은 아니지만, 전세사기 사건의 대표적인 유형중 하나가 바로 ‘명의신탁’이기 때문입니다.
2️⃣ 2단계: 보증금 회수 가능성 체크하기
✔ 등기부상 선순위 권리
확인해야 할 것:
근저당
가압류
압류
신탁등기
보증금은 선순위 채권 뒤에 서게 됩니다.
법인 소유 부동산은 고액의 근저당이 설정되어있을 확률이 매우 높습니다. 대부분, 부동산 시세의 70~80% 수준에 준하는 수준인데요,
만약 이런 부동산이 추후 경매로 넘어간다면, 선순위 근저당 금액에 준하거나, 아니면 그에 못미치는 금액으로 낙찰될 가능성이 매우 높고,
이렇게되면 후순위 임차인은 한 푼도 배당받지 못하기 때문에, 반드시 내 보증금의 우선순위가 어느정도인지, 선순위 근저당은 얼마인지 체크해야 합니다.
✔ 세금 체납 여부
주택의 경우 임대인은
확정일자 부여일
차임 및 보증금 정보
국세·지방세 납세증명서
등을 제시해야 합니다.
법인 임대인의 가장 큰 리스크 중 하나는 세금 체납 → 압류 → 공매 구조입니다.
체납 사실은 반드시 확인해야합니다.
3️⃣ 3단계: 보증금 보호요건 완성하기
📌 주택의 경우
점유
전입신고
확정일자
이 세 가지가 핵심입니다.
반드시 계약 직후 임대차계약신고를 해야하며, 입주한 당일에는 전입신고를 해야합니다.
📌 상가의 경우
점유
사업자등록
확정일자
상가는 특히 사업자등록 및 주소이전신고(타지에서 이사온 경우)를 반드시 해야합니다.
4️⃣ 퇴거하기 전 체크!
보증금이 반환되지 않은 상태에서 아무 조치 없이 그냥 퇴거한다면, 대항력·우선변제권이 흔들릴 수 있습니다.
주택, 상가 상관없이 임대차 종료 후 보증금 미반환 시 임차권등기명령 신청을 통해 대항력·우선변제권을 유지할 수 있습니다.
여기서 다시 중요해지는 것이 처음 계약서에 적힌 정확한 법인 정보입니다.
또한, 법인의 경우, 반드시 법인 대표자에게 계약해지를 통보하거나, 법인주소지로 내용증명을 발송해야 명확한 ‘해지 통보’로 인정됩니다.
5️⃣ 법인 임대인의 구조적 리스크 3가지
① 세금 체납 리스크
압류·공매로 직행할 수 있습니다.
② 신탁·권리승계 리스크
소유권 이전 구조에 따라 임대인 지위가 달라질 수 있습니다.
③ 경매 시 인수 구조 리스크
등기된 임차권이 있으면 매수인이 인수하는 구조가 될 수도 있습니다.
6️⃣ 정리
임대인이 법인이라고 해서 반드시 위험한 것은 아닙니다.
다만, 법인이 파산하거나 채무초과 상태가 되었을 때, 법인 대표자 개인의 재산을 추심하는것이 사실상 불가능하므로,
위에서 알려드린 내용을 잘 체크하고 계약하시기 바랍니다.
