[부동산전문변호사] 주택임대차 계약 갱신, 세 가지 방법 확실히 구분하기

안녕하세요. 월급쟁이 부자들 회원님들께 처음 인사드립니다.

저는 조효동 변호사라고 합니다.

현재 부동산 전문·형사 전문 변호사(부동산형사동시전문)로 활동하고 있고, 유튜브 채널 ‘변호사형’을 운영하며, 부동산 사건과 형사 사건을 동시에 다뤄온 경험을 바탕으로 실무적인 조언을 드리고 있습니다.

이번 글은 제가 월부 커뮤니티에 처음으로 연재하는 칼럼입니다.

앞으로 임대차·매매·보증금 반환·명도소송 등 부동산 투자와 생활에서 꼭 필요한 법률 지식을 차근차근 풀어드리려 합니다. 

회원님들께서도 제 글을 읽으면서 “실제로 이런 상황이 벌어지면 어떻게 대응해야 할까?”라는 고민을 해소하실 수 있길 바랍니다.

오늘은 그 첫 번째 주제로, 임대차 계약 갱신방법 3가지의 법률효과와 차이점에 대해 이야기해보겠습니다.

1. 묵시적 갱신 ― 임대인과 임차인이 계약종료 2개월 전까지 아무런 의사표시를 하지 않는 경우

임대인과 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약을 종료하겠다는 의사표시를 하지 않은 경우, 기존 계약과 동일한 조건으로 임대차가 자동 연장되는 것을 말합니다.

이때 계약기간은 임차인을 보호하기 위해 2년으로 간주됩니다.

예시를 들어볼게요.

임대인과 임차인은 서울의 원룸을 1년 간 전세보증금을 1억 원으로 하는 임대차계약을 체결하였고, 이후 계약 만료일이 다가왔지만 임대인도, 임차인도 별다른 의사 표시를 하지 않았습니다.

이 경우 기존 조건과 동일하게 계약이 연장되는데, 임차인을 보호하기 위해 임대차 기간은 기존계약의 1년이 아닌, 2년으로 늘어나게 됩니다.

임대인과 임차인의 각 법률효과

묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든 임대인에게 계약 해지 통보를 할 수 있고, 임대인이 계약해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.

하지만 임대인은 임차인에게 월세미납 등의 법적인 사유가 없는 한 일방적으로 임차인에게 계약해지 통지를 할 수 없고, 2년이라는 계약기간이 구속됩니다.

즉, 묵시적 갱신은 기본적으로 임차인에게 유리한 법률효과가 발생한다고 볼 수 있습니다.

주의사항

임차인이 만약 기존 임대차계약의 종료일에 확정적으로 계약이 종료되고 보증금을 돌려받기 원한다면,

꼭 계약종료일 2개월 전까지는 임대인에게 더 이상 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 전달하여,

임대인이 그 의사표시를 전달받았어야 합니다.

따라서 통화녹음이나, 문자메시지, 카카오톡, 내용증명 우편을 통해 임대인에게 위 의사표시가 전달되었다는 증거를 확보해두시기 바랍니다.

2. 재계약 ― 합의에 따라 기존의 계약서를 수정하거나 새로운 계약서를 작성하는 경우

임대인과 임차인이 합의하여 임대차 조건을 새롭게 정하는 등, 계약서를 다시 작성하여 임대차 계약을 이어가는 방식입니다.

이 또한 예시를 들어보겠습니다.

보증금 2억 원에 월세 50만 원으로 임대차계약을 체결하였던 임대인과 임차인이 계약이 종료되기 전 상호 협의해서,

보증금을 1천만 원만 더 올리고 월세는 동결하기로 하여, 이를 기존의 계약서를 일부 수정하거나, 새로운 계약서를 작성하는 방법으로 연장한 경우!

이런 경우가 바로 재계약입니다.

임대인과 임차인의 각 법률효과

임대인과 임차인이 합의하여 기존의 계약서를 수정하거나, 새로운 계약서를 작성하는 방법으로 재계약을 한 경우, 임대인과 임차인 모두는 새로운 임대차계약 조건에 구속됩니다.

따라서 이 경우 묵시적 갱신과 다르게 임차인이 일방적으로 계약기간 전 임대인에게 계약해지를 통지한다고 하여, 3개월 뒤에 계약해지의 효과가 발생하지 않습니다.

주의사항

임대인과 임차인이 합의하여 2년 미만의 계약기간으로 재계약을 하더라도, 추후 임차인이 2년의 계약기간을 주장한다면 계약기간은 2년으로 인정됩니다.

즉, 임차인은 2년 미만의 계약기간을 그대로 주장하거나, 새롭게 2년의 존속기간을 주장하는 것 중 선택할 수 있는 것입니다.

3. 계약갱신청구에 따른 재계약 ― 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 재계약을 요청한 경우

임차인이 주택임대차보호법에 보장된 계약갱신요구권을 행사함에 따라 임대차가 갱신되는 경우를 말합니다.

이 경우 갱신되는 임대차는 '전 임대차와 동일한 조건'으로 다시 계약된 것으로 보며, 다만 차임 맟 보증금은 법정 범위 내에서 증감할 수 있습니다.

임차인은 아이들 학교 문제로 최소 4년은 한 집에서 살고 싶었습니다

계약종료 2개월 전 임차인은 임대인에게 “계약갱신권을 행사하겠다”고 통보하여 계약갱신권을 행사한 경우라면, 여기에 해당합니다.

임대인과 임차인의 각 법률효과

이 경우 임대인과 임차인 모두는 기본적으로 계약갱신에 따른 임대차계약 조건에 구속되나,

이 경우에도 임차인은 ‘묵시적 갱신’되었을때와 마찬가지로, 언제든 임대인에게 계약 해지 통보를 할 수 있고,

임대인이 계약해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.

주의사항

임차인은 임대인과의 임대차계약 기간 중 단 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.

기존의 계약기간이 2년 미만이었다면, 계약기간은 자동적으로 2년으로 연장되고, 보증금과 월차임의 인상은 5% 이내로 제한됩니다.

또한 앞서 말씀드렸든 계약갱신청구에 따른 재계약을 하는 경우에는,

새로운 계약서를 작성하더라도 임차인은 계약기간 중 언제라도 임대인에게 계약해지를 통지하고 3개월뒤에 계약을 종료시킬 수 있다는 점을 기억하시면 좋겠습니다.

세 가지 방법의 비교 표

꼭 기억해야 할 포인트

1. 만료일 관리

   계약 종료일을 놓치면 원치않게 묵시적 갱신이 될 수 있습니다. 캘린더나 알림으로 미리 체크해 두셔야 합니다.

    

2. 의사 표시 방법

   계약 연장 또는 종료 의사는 전화나 구두보다는 문자, 이메일, 내용증명, 통화녹음 등 증거가 남는 방식으로 하시는 게 안전합니다.

    

3. 서면 보관

   재계약 시에는 반드시 계약서를 새로 작성하거나, 기존 계약서에 명확히 수정 기재하고 서명·날인을 받아 두어야 합니다.

    

마무리

오늘 말씀드린 묵시적 갱신, 재계약, 계약갱신요구권의 차이를 잘 이해하고, 각자의 상황에 맞는 방식을 택하신다면 훨씬 안정적인 임대차 관계를 이어가실 수 있을 겁니다.

앞으로 월급쟁이 부자들 칼럼을 통해 회원님들이 직접 투자와 생활에서 활용할 수 있는 실질적인 법률 지식을 나눠드리겠습니다.

부동산&형사 동시 전문 변호사로서, “돈과 법”이라는 현실적인 주제에서 든든한 조언자가 되겠습니다.

첫 글이라 다소 딱딱한 느낌이 있을 수도 있겠지만, 월부 회원님들과 함께라면 양질의 법률 정보를 한층 더 알차고 부드럽게 전달해드릴 수 있을 것 같습니다.

앞으로 연재될 글들을 놓치지 않고 받아보시려면 저 ‘변호사형’을 팔로우해 주세요!

그럼, 앞으로도 월부 회원님들을 위한 법률 지식 컬럼을 열심히 연재해보도록 하겠습니다!

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