안녕하세요, 월부 회원 여러분.
부동산·형사 동시 전문 변호사 변호사형입니다.
부동산 거래를 하다 보면 자주 받는 질문이 있습니다.
“임차인이 가계약 후 파기하고 갔는데, 중개사가 저에게 중개비를 요구합니다. 줘야 하나요?”
겉으로 보기에
“중개사가 소개했고 계약 진행이 있었으니까 중개비 줘야 하나?”
라고 생각할 수 있습니다.
하지만 실제 법리는 그렇게 단순하지 않습니다.
특히, 가계약의 내용, 계약 성립 여부, 파기 책임의 귀속에 따라
중개비 지급 의무가 없는 경우가 훨씬 많습니다.
오늘은 관련 법 조항과 판례를 기반으로
이 문제를 정확하게 정리해보겠습니다.
1. 중개비 지급, 법적 근거는 무엇인가?
핵심은 공인중개사법 제32조입니다.
📌 공인중개사법 제32조 중개보수 원칙
공인중개사는
“유효한 계약이 성립된 경우”
중개보수를 청구할 수 있습니다.
다만,
중개사의 고의 또는 과실로 계약이 무효·취소·해제되었다면
중개비를 받을 수 없습니다.
즉,
“계약 성립 여부”와 “중개사 과실 여부”가 중개비 지급 판단의 핵심입니다.
2. 중개비 지급 의무가 ‘발생하는’ 경우
① 정식 계약(본계약)이 체결된 경우
매매계약서나 임대차계약서가 작성되어
계약이 유효하게 성립되었다면
중개 행위는 이미 완성된 것입니다.
그 이후
- 임차인의 변심
- 자금 부족
- 이행거절 등
당사자 귀책 사유로 계약이 파기되더라도,
중개사 과실이 없다면 중개비는 지급해야 합니다.
뭐, 너무 당연한 사실이죠.
② ‘가계약’이 사실상 본계약으로 인정되는 경우
형식이 가계약이어도 내용이 본계약 수준이면
그 자체로 유효한 계약이 됩니다.
다음 사항이 모두 명확히 합의되어 있다면 법원은 본계약으로 봅니다.
- 보증금
- 월세
- 계약 기간
- 잔금일·입주일
- 핵심 특약
이 상태에서 중개사 과실 없이
임차인이 단순 변심으로 계약을 깨버렸다면
중개사는 중개비를 청구할 수 있습니다.
③ 중개사의 기여 이후 고의적으로 배제한 경우
중개사가 물건 소개, 조건 조율, 교섭까지 수행하고
사실상 계약이 완성된 상태에서
당사자가 “중개비 안 주려고”
직접 계약을 체결하는 경우가 있습니다.
법원은 이를 신의성실 위반으로 보고
이미 이루어진 중개행위에 상응하는 보수를 인정합니다.
3. 중개비를 ‘지급하지 않아도 되는’ 경우
① 본계약의 중요한 내용이 합의되지 않은 가계약
가계약은 보통 본계약을 위한 ‘예비 단계’로 봅니다.
다음과 같은 상태라면
본계약이 성립되지 않은 것으로 판단합니다.
- 보증금 확정되지 않음
- 월세 금액 미정
- 계약기간 불명확
- 잔금일·입주일 미합의
- “세부 사항은 본계약에서 협의” 문구
이 경우, 중개행위는 ‘계약 체결’이라는 완성 단계에 이르지 못했으므로
중개비 지급 의무가 없습니다.
② 중개사의 고의 또는 과실로 계약이 파기된 경우
- 하자 은폐
- 권리관계 설명 오류
- 사실관계 왜곡
중개사의 잘못이 있다면 중개보수 청구권은 애초에 발생하지 않습니다.
이 내용은 공인중개사법 제32조에도 명시되어있죠.
③ 중개사가 계약 체결에 ‘결정적 역할’을 하지 않은 경우
- 단순 매물 소개
- 연락처 전달 정도
- 계약 조건 협상에 깊이 관여하지 않음
중개행위의 기여도가 약하다면 보수 지급근거가 없습니다.
중개사들이, “연락처를 알려줬으니 중개해 드린것이다”라고 주장하며 ‘복비’를 요구하는 경우가 있습니다만, 금일 내용을 잘 기억해두시어, 불필요한 지출을 예방하시기 바랍니다.
4. 실무에서 가장 중요한 판단 기준
가계약이라고 하더라도,
서로 주고받은 문자나, 통화녹음의 내용에 계약의 핵심이 되는 내용들이 대부분 포함되어 있었다면,
본계약으로 인정될 가능성이 매우 높습니다.
ex) 보증금액과 월세 or 중도금과 잔금, 입주일, 가계약금을 위약금으로 정한다는 취지의 조항 등…
5. 결론
가계약 단계에서 발생하는 파기 상황은 대부분 중개보수 지급 의무가 없습니다.
핵심은 단 하나입니다.
“가계약이 실제 본계약 수준이었는가?”
- 중요 계약 조건이 모두 확정 → 본계약 인정 → 중개비 지급 가능
- 조건 미확정 상태에서 가계약 파기 → 계약 미성립 → 중개비 지급 없음
- 중개사 과실이 있다면 언제든 지급 불가
💡 변호사형 한마디
가계약은 이름 그대로
“최종 계약 전 단계”에 불과한 경우가 대부분입니다.
그래서 단순히
가계약금을 주고받았다는 이유만으로
중개비를 지급할 필요는 없습니다.
반대로, 가계약이라 해도
본계약과 다를 바 없는 수준이라면
그에 상응하는 책임도 뒤따릅니다.
혹시 모를 분쟁을 막고 싶다면
가계약 단계에서도
조건 명시, 합의 범위, 특약 여부를
꼭 명확하게 남겨두시길 바랍니다.
