안녕하세요, 월부 회원 여러분
부동산·형사 전문변호사 변호사형입니다.
요즘 상담 중에 이런 질문이 정말 많습니다.
“2020년에 임대차계약을 체결하고,
2022년에 계약갱신청구권을 썼는데,
2024년에 임대인과 합의해서 보증금을 올리고 새로 계약했어요.
2026년이 되면 다시 갱신청구권을 쓸 수 있을까요?”
오늘은 바로 이 “갱신권 소진 후 재계약 시, 다시 행사 가능한가?”
이 쟁점을 법령과 판례, 그리고 실제 실무 기준으로 정리해드리겠습니다.
1️⃣ 계약갱신요구권, 한 번만 쓸 수 있는 권리입니다
주택임대차보호법 제6조의3 제2항은 이렇게 규정하고 있습니다.
“임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다.
이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.”
즉, 임차인은 단 한 번만 이 권리를 쓸 수 있고,
그 권리를 사용하면 2년이 추가로 보장됩니다.
이때 임대인은 법에서 정한 정당한 거절사유(예: 본인 실거주 등)가 없으면 거절할 수 없습니다.
✅ 핵심 요약
- 갱신요구권은 1회 한정
- 행사 시 자동으로 2년 연장
- 거절은 법정 사유가 있을 때만 가능
2️⃣ 2022년에 갱신권을 사용했다면 이미 소진된 상태입니다
질의 사례에서 임차인은 2020년에 입주하고,
2022년 8월에 계약갱신청구권을 행사하여 2년을 더 거주했습니다.
이 시점에서 법이 보장하는 1회의 갱신권은 이미 소진된 것으로 봅니다.
그렇다면 2024년에 다시 계약할 때 생긴 새로운 계약은 법정 갱신이 아닌 “합의 재계약”으로 평가됩니다.
3️⃣ 2024년 재계약의 법적 성격, 완전히 새로운 계약입니다
법은 ‘법정갱신’과 ‘합의갱신’을 구분합니다.
| 구분 | 법정갱신 | 합의갱신(재계약) |
|---|---|---|
| 성립 근거 | 주택임대차보호법 제6조의3 | 당사자 간 자유로운 합의 |
| 보증금 증액 한도 | 5% 이내 | 제한 없음 |
| 계약 성격 | 기존 계약의 연장 | 새로운 계약의 체결 |
| 갱신권 부활 여부 | 불가 | 원칙적으로 불가 |
2024년 계약에서 보증금을 5% 초과 인상했다면,
이는 명백히 법정갱신이 아니라 새로운 계약을 체결한 것으로 봅니다.
즉, 기존 계약관계는 종료되고, 새로운 임대차가 시작된 것으로 판단됩니다.
✅ 핵심 요약
- 보증금 5% 초과 인상 = 법정갱신 아님
- 임차인 동의 하에 재계약 → 새 계약으로 간주
- 기존 갱신권과 무관한 별도 계약
4️⃣ 그렇다면, 새 계약에서 갱신권이 다시 생기나?
여기서 많은 분들이 오해하는 부분입니다.
“새로운 계약이면, 다시 갱신권이 생기는 거 아닌가요?”
하지만 그렇지 않습니다.
법은 임차인에게 “1회에 한해” 갱신권을 부여했을 뿐,
합의 재계약을 한다고 해서 그 권리가 부활하거나 초기화되지 않습니다.
📜 주택임대차보호법 제6조의3 제2항 갱신요구권은 “1회에 한하여 행사할 수 있다.”
즉, 이미 행사한 이상, 더 이상 사용할 수 없습니다.
다만, 2024년 재계약이 완전히 새로운 임대차로 인정된다면,
임대인이 동일한 사람이라도, 임차인은 새로운 세입자와 동일한 법적 지위로 시작한다고 보는 견해도 일부 있습니다.
하지만 이는 극히 예외적이며,
법원의 다수 해석과 실무는 “갱신권은 1회 소진 후 부활 불가”로 일관되어 있습니다.
✅ 핵심 요약
- 갱신권은 재계약해도 부활하지 않음
- 합의갱신은 새로운 계약이지만 권리 회복 안 됨
- 단, 완전히 새로운 임대인·임차인 관계로 보기 어려움
5️⃣ 실무적 정리 — “소진된 권리”로 마무리
현재까지의 법령과 판례를 종합하면 다음과 같습니다.
| 시점 | 내용 | 법적 평가 |
|---|---|---|
| 2020.8.10 | 최초 계약 | 일반 임대차계약 |
| 2022.8.9 | 갱신요구권 행사 | 법정갱신(권리 소진) |
| 2024.8.9 | 보증금 5% 초과 인상 재계약 | 합의 재계약(새 계약) |
| 2026.8.9 | 갱신요구권 행사 가능 여부 | ❌ 불가능 (이미 1회 사용) |
✅ 결론
- 2022년 갱신요구권 행사로 이미 1회 소진
2024년 재계약은 새로운 계약이지만,
법에서 말하는 “새로운 갱신권”은 부여되지 않음
- 2026년에는 다시 갱신요구권 행사 불가
6️⃣ 변호사형 한마디
“합의로 새 계약을 맺더라도,
법이 준 갱신권은 되살아나지 않습니다.”
임차인은 “갱신권 소진 여부”를 명확히 인식하고,
재계약 시 불리하지 않도록 계약서 문구를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
임대인 역시 “보증금 5% 초과 인상”은
법정갱신이 아닌 새로운 계약이 된다는 점을 이해하고,
차후 분쟁 대비를 위해 ‘임차인이 갱신권을 이미 행사했다’는 문구를 계약서에 명시하는 것이 좋습니다.
❗다만, 앞서 계약갱신청구권에 대한 법안은 2020년 7월 말에 개정되었으므로, 오늘 주제와 동일한 상황이 일어나려면, 최소 2026년이 되어야 합니다.
또한, 위와 같은 이유로 실제 사례나 판례가 없기 때문에, 오늘 제가 말씀드린 결론이 정답이 아닐 수 있습니다.
실제로, 이 문제는 많은 임차인분들이 궁금해 하시기도 하고, 변호사나 법무사 등 법률 전문가들의 의견도 분분한 내용입니다.
📌 정리하자면
- 갱신권은 1회만 가능
- 재계약은 새 계약일 뿐, 갱신권이 다시 생기지 않음
- 계약서에 “갱신권 행사 여부” 명기 필수
💡 변호사형 한마디
“판례가 없는 지금으로써는, 계약갱신청구권은 계약 횟수와 상관 없이 1회만 가능하다고 생각하셔야 합니다!"
