안녕하세요.
꾸준한 루틴을 통해 성장하는 투자자 하람입니다.
이번 강의는 감사하게도 오프라인 참가자로 선정되어
현장의 뜨거운 열기 속에서 강의를 직접 들을 수 있었습니다.
평소 특히 어려워하던 주제였던 만큼
더 집중해서 듣고 싶다는 마음으로 자리했는데
닉네임처럼 진심을담아서 튜터님의 시종일관
진심이 담긴 강의에 한순간도 눈을 뗄 수 없었고
정말 시간 가는 줄 모르고 몰입했던 시간이었습니다.
최근 시장의 흐름을 정리해주시며 자연스럽게 분위기를 풀어주셨고
따뜻한 아이스브레이킹 덕분에 한층 더 집중된 상태로 본 강의에 들어갈 수 있었습니다.
실전 2주차 강의의 주제는
'순자산 10억으로 향하는 임장, 임보, 그리고 비교평가’였습니다.
튜터님께서는 단순히 임장, 임보, 비교평가로 끝나는게 아니라
의도적으로 ‘순자산 10억’이라는 상징적인 숫자를 넣었다고 말씀해주셨습니다.
“10억을 달성하고 나서 복기해보니 나는 어떤 시장이 오더라도 수익을 낼 수 있겠다는 확신이 생겼어요.”
라는 튜터님의 이 한 문장이 오래도록 마음에 남았습니다.
그리고 이번 강의를 통해
투자에 연결되는 임장과 임보를 배운 것도 의미가 있었지만
'연일 신고가 갱신', '각종 규제와 호재' 등이 넘쳐가는
정보의 홍수 속에서 우리가 가격에 휘둘리지 않고
어떤 사고의 순서를 가져가야 망하지 않을 수 있는지 알수 있었고
비교평가라는 것은 더 벌기 위한 기술이 아니라
하락장에서 자산을 지킬 수 있는 확신을 만드는 과정이라는 점을
다시 한 번 깊이 새기게 되었습니다.
그럼 기억이 휘발되기 전에
강의를 들으며 느낀 점과 제가 앞으로 적용해보고 싶은 부분들을
기록해보도록 하겠습니다.
가격이 아니라 ‘가치’
'이제부터 다가올 시장은 전고점이 의미가 없을 거에요.'
서두에 튜터님께서 해주신 말씀 중에
가장 인상 깊었던 문장이였습니다.
그동안 저는 시세지도를 그리거나 단지 분석을 할 때마다
‘전고 대비 얼마나 빠졌는가?’에 지나치게 집중해왔던 것 같습니다.
즉 가격이 얼마인지 확인하는 데에는 익숙했지만 그 가격이 왜 형성되었는지에 대한
‘가치’는 충분히 들여다보지 못했던 것 같습니다.
이에 튜터님께서는 가격만 쫓다 보면 가치를 놓칠 수 있다고 말씀해주시며
한 예로 들어주신 2017년 영등포와 부천의 선택지가 인상 깊었습니다.
지금 우리는 결과를 알고 있기에 영등포를 당연히 선택하겠지만
그 당시로 돌아간다면 같은 결정을 내리기는 쉽지 않았을 것이라는!
결국 단지의 현재 가격이 아닌 그 지역과 단지가 지닌 가치를 읽는 것이
중요함을 깨닫게 되었습니다.
그리고
“가치 → 가격 → 비교평가”
이 순서가 뒤바뀌면 바뀌는 시장에 적응하기 어렵다는 말씀 또한 인상 깊었습니다.
내 투자에 대한 아쉬움이 있어야 비교평가가 제대로 되고
그래야 오래 보유할 수 있는 확신도 생긴다는 부분에서
제 과거 투자 태도를 돌아보게 되었습니다.
솔직히 돌이켜보면 저는 ‘번트만 치자’는 마음으로
가치를 충분히 이해하지 못한 상태에서 1호기를 매수했습니다.
그리고 이후 가격이 흔들릴 때마다 제 마음도 함께 흔들렸습니다.
이제 와 생각해보니 그 불안은 시장상황 때문이 아니라
가치보다 가격에 집중했던 저의 태도에서 비롯된 것임을 깨닫게 되었습니다.
그리고 집에 와서 예전 임장보고서들을 다시 펼쳐보았습니다.
자료는 많았지만 정작 “그래서 나는 왜 이 단지여야 하는가?”에 대한 답은
선명하지 않았던 것 같습니다.
이제는 단순히 자료만 많이 모으는 양치기 임보가 아니라
투자와 직접 연결되는 임보, ‘왜’에 대한 근거를 또렷하게 남기는 임보를
만들어 나가야겠다고 다짐하게 되었습니다.
사람을 보세요.
그동안 저는 임보를 작성하며 A,B,C 라는 정량적인 기준에 맞추어
지역과 단지의 가치를 평가하는데 어려움이 있었습니다.
숫자에 억지로 맞추는 데에만 급급하다 보니
정작 무엇을 보아야 하는지에 대한 확신은 부족해서 그랬던 것 같습니다.
튜터님께서는 저희 마음을 간파하기라도 하신듯
시대가 바뀌고 있는 만큼 사람들의 성향 역시 달라지고
있다는 점을 이해해야 한다고 말씀해주셨습니다.
그리고 임장과 입지 분석에서 반드시 ‘사람’을 집중해서 보라고
여러 차례 강조해주셨습니다.
유동인구들의 연령대는 어떠한지?
어떤 사람들이 거주하는지?
이 사람들은 왜 이 곳에 살고 싶어하는지?
이 질문들이야말로 단지의 가치를 읽는 출발점이라는 것을 깨달았습니다.
그리고 모든 투자에서 가장 중요한 것은 결국 선호도 파악이라는 것까지!
사람들이 좋아하는 것 뿐 아니라 싫어하는 것까지 알아야 하는게 선호도라는
말씀이 마음에 남았습니다.
사업체수 몇개, 학업성취도 몇 %, 대형마트 몇개도 물론 중요하지만
우리는 지역이 아니라 단지에 투자하는 것이기에
그러한 인프라를 실제로 이용하는 사람들이
어떤 단지에 거주하고 있는지, 그 단지를 왜 선택했는지
그리고 왜 생활권 후순위 단지는 선택받지 못하는지까지
이해하는 과정이 훨씬 중요하다는 것을 알게 되었습니다.
또한 분위기 임장은 감상 시간이 아니라
Pass or Fail를 정하는 과정이라는 말씀 또한 인상적이었습니다.
분위기 임장시에 매번 보게 되는
사람들의 옷차림, 소비가 이루어지는 상권, 보도의 상태,
유모차 이동 가능 여부는 단순한 풍경이 아니라 선호도의 지표였다는 것을
뒤늦게 깨달았습니다.
다행히(?) 현재 임장지는 하루 이틀 만에 끝나는 지역이 아니라
2강 강의가 업로드되기 전 다시 임장을 가게 되었고
강의 내용을 떠올리며 ‘사람 중심’으로 지역을 바라보려 노력했습니다.
그 결과, 이전에는 보이지 않던 지역과 단지의 가치가
조금 더 또렷하게 읽히는 경험을 할 수 있었습니다.
좋은 집, 좋은 환경
그리고 자녀가 좋은 친구들과 어울리길 바라는 마음은
시대를 막론하고 크게 다르지 않을 것이라 생각합니다.
결국 사람의 마음을 이해하는 것이
무엇보다 선행되어야 함을
이제라도 알게 되어 너무 좋았습니다.
[BM 포인트]
- 단임시 단지 내부보다 외부 접근성과 단지의 위치에 좀 더 집중하기
- 시세 그룹핑에 가격대별 단지 묶고 반드시 내생각 2줄 이상 추가, 보완하기
'이 단지에 사는 사람은 어디로 출근할까?' 질문 습관화하기
비교평가는 상승장이 아니라 하락장을 위해서 하는 것
임보를 작성하며 제가 가장 어려워했던 부분은 단연 비교평가였습니다.
실전반 사전 질문 시트에도 매번 빠지지 않고 적었던 주제였을 만큼
막막함이 컸던 영역이었습니다.
그런데 이번 강의에서 진담 튜터님께서는 쉽지 않은 내용을
여러 케이스로 나누어 차근차근 설명해주셨습니다.
단지별 사례를 서로 연결해 비교해주시니
그동안 흩어져 있던 개념들이 하나로 정리되는 느낌이 들었고
‘이번에는 꼭 적용해보고 싶다’는 마음이 자연스럽게 생겼습니다.
돌이켜보면 저는 비교평가를 하면서도 끊임없이 ‘정답’을 찾으려 했던 것 같습니다.
투자에는 정답이 없고, 오래 수강했다고 해서 정답지를 받을 수 있는 것도 아닌데
저는 늘 확신을 외부에서 찾으려 했던 것 같습니다.
당시 1호기를 매수할 때 빨간색으로 표시된 단지가 제 선택이였고
파란색으로 표시한 단지는 끝까지 고민했던 비교 대상이었습니다.
그 시기에는 ‘어느 쪽이 더 오를까’라는 생각에 매달리며
정답을 찾지 못해 마음 고생도 적지 않았던 것 같습니다.
하지만 시간이 지나고 나서야 알게 되었습니다.
애초에 정답지는 존재하지 않았다는 것, 그리고 결국 중요한 것은
내 자산에 대한 확신을 가지고 얼마나 오래 버틸 수 있느냐라는 점이었습니다.
이처럼 이번 강의에서 특히 인상 깊었던 것은
비교평가는 상승장을 대비하는 전략이 아니라,
하락장에서 지켜낼 수 있는 선택을 하기 위한 과정이라는 말씀이었습니다.
더 오를 단지를 찾는 것이 목적이 아니라 시장이 흔들릴 때도
“그래도 나는 이 단지를 선택한 이유가 있다”라고 단 한줄을 남길 수 있는
투자자가 되어보도록 노력하겠습니다.
[BM 포인트]
- 비교평가시 하락장 시나리오 작성해보기 - 단지의 확신을 갖는 이유를 문장으로 남겨보기
- 단지 간 비교시 단지를 선택한 이유 뿐 아니라 선택하지 않은 이유도 함께 작성해보기
튜터님 덕분에 비교평가를 두려운 과제가 아니라
제 자산을 지키는 도구로 바라볼 수 있게 되었습니다.
흔들리지 않는 선택을 하기 위한 사고의 틀을
명확히 잡아주셔서 진심으로 감사드립니다.
또한 예정된 강의가 모두 끝난 이후에도
끝없이 이어지는 질문을 하나하나 받아주시는 모습을 보며
적잖이 놀랐습니다.
오랜 시간 열정을 쏟으셨기에
이제는 쉬고 싶으실 법도 한데
오프 참여자 한 분 한 분의 질문에
정성스럽게 답해주시는 모습을 보며
‘튜터의 영역은 어디가 끝일까…’ 잠시 생각해보게 되었습니다.
오전 12시에 시작해 오후 8시가 다 되어서야 마무리된
2강 오프 강의는 두고두고 기억에 남을 소중한 경험으로 남을 것 같습니다.
앞으로는 단순히 ‘싸게 사는 투자자’ 가 아니라
‘가치를 읽고 가치보다 싸게 사는 투자자’로 성장해가겠습니다.
긴시간 동안 진심을 담아 전해주신 강의
정말 감사합니다.
