안녕하세요. 월부 구독자님들!
부동산·재건축·재개발 전문 김민중 변호사입니다.
부동산 매매나 임대차 계약을 하면 보통 계약금 👉 중도금 👉 잔금 순으로 돈을 나눠서 주고받습니다.
이 중에서 계약금은 계약을 확정했다는 의미를 갖는 돈이기도 한데요.
그래서 계약이 중간에 깨지게 되면 이 계약금이 큰 쟁점이 됩니다.
“마음이 바뀌었어요.”
민법 제565조에는 계약금을 주고받은 경우, 특별한 약정이 없다면 당사자에게 해제권을 인정하고 있습니다.
다만 중요한 전제가 있습니다.
상대방이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다.
여기서 “잔금 치르기 전까지 되는 거 아닌가요?”라는 생각이 드실 수도 있는데요.
정확한 기준은 잔금 시점이 아니라 이행 착수 여부입니다.
예를 들면 ▪ 매수인이 중도금을 지급했다
예를 들면 ▪ 매도인이 소유권 이전에 필요한 서류를 준비하고 등기 절차에 들어갔다
이런 경우라면 이미 이행에 착추한 것으로 볼 수 있어 계약금 해제가 제한될 수 있습니다.
해제 방식은 이렇게 됩니다.
매수인 👉 계약금을 포기하면 해제 가능
매도인 👉 받은 계약금의 2배(배액상환)를 지급하면 해제 가능
특별한 사유가 없어도 행사할 수 있는 권리입니다.
단, 어디까지나 이행 착수 전까지 입니다.
계약금 반환 소송이 왜 필요할까요?
문제는 계약을 깬 사람이 계약금 정산을 제대로 하지 않으면서 생깁니다.
매도인이 계약을 깼는데 배액을 지급하지 않는다, 매수인이 계약을 취소한다고 했는데 계약금을 돌려주지 않는다, 서로 해제 원인에 대한 책임을 다투고 있다면 결국 계약금 반환청구 소송으로 가게 됩니다.
✔ 왜 계약이 해제되었는지
✔ 누구에게 책임이 있는지
✔ 어떤 법적 근거로 반환을 요구하는지
를 구체적으로 주장·입증해야 합니다.
조건이 붙는 계약이었다면?
실무에서 자주 등장하는 게 조건부 계약입니다.
▪ 건축허가가 나오는 것을 조건으로 한다
▪ 개발 인허가가 완료되는 것을 전제로 한다
▪ 농지전용허가가 나와야 효력이 발생한다
이렇게 계약서에 명확히 조건을 기재해뒀다면 그 조건이 성취되지 않으면 계약은 효력을 잃고 계약금 반환 문제가 발생합니다.
이때는 해제권 문제가 아니라 조건 불성취에 따른 계약 효력 문제로 접근하게 됩니다.
입증 책임은 여러분에게 있습니다.
중요한 사실을 숨기고 계약한 경우(사기), 중대한 부분을 잘못 알고 계약한 경우(착오)라면 계약을 취소하고 계약금 반환을 청구할 수 있습니다.
다만 현실적인 문제가 있는데요.
사기나 착오를 주장하는 쪽에서 입증 책임을 부담합니다.
매도인은 “다 설명한 내용이다, 상대방도 알고 있었다."고 주장할 가능성이 높습니다.
따라서 문자 메시지, 통화 녹음 파일, 분양 자료, 설명서, 협상 과정의 이메일 등 객관적인 증거 자료가 반드시 필요한데요.
직접 증거가 없다면 시세와의 차이, 거래 경위, 당시 설명 정황 등 간접 정황 증거를 통해 입증해야 합니다.
계약금 반환에도 시효가 있습니다.
계약금 반환청구도 일반 채권과 마찬가지로 소멸시효가 적용됩니다.
- 일반 채권 : 10년
- 상사채권(상행위로 인한 채권) : 5년
다만 거래의 성격에 따라 적용 시효는 달라질 수 있으니 사안별 검토가 필요합니다.
계약금을 돌려받을 수 있는지의 문제는 억울하다, 기분이 상했다는 감정의 영역이 아닙니다.
법은 훨씬 더 차갑고 구체적으로 판단합니다.
부동산 계약을 할 때는 설렘보다 신중함이, 분쟁이 생겼을 때는 분노보다 정확한 법적 판단이 필요합니다.
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