수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[첫 강의 추천] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
보다 나은 내일을 위해
노력하는 투자자
보노퐝입니다.
2023년 7월에 투자했던 지방 1호기 복기글 작성합니다.
매수 후 2년이 조금 넘은 시점에서 하는 결과에 대한 복기입니다.
투자 경험담은 아래 글 확인 부탁드릴게요.
매수 후 마음이 힘들어서 6개월이나 지난 시점에 작성한 글이에요.
https://cafe.naver.com/wecando7/10571400
나의 상황
22년 8월 열기 52기로 월부에서 투자 공부를 시작했습니다.
22년 12월까지 열기, 실준, 열중을 쭉 달아서 들었습니다.
당시에는 지금처럼 수업이 많지 않아서 들을 수 있는 강의가 적었고, 실전반 가기가 쉽지 않았습니다.
23년 상반기는 실전반 광클 도전하면서, 열기 조원분들과 자실팀을 만들어서 아는 지역을 만들었습니다.
내마기, 열기, 지투기(온라인)를 듣긴했지만 강의 보다도 임장과 임보에 시간을 많이 썼습니다.
0호기를 하면서 가지고 있었던 신용 대출을 다 갚고 투자금이 조금씩 모이던 시점이었습니다.
이때 회사도 정말 바빴습니다. 일도 많고 정신적으로 힘들게 하는 분도 계셨거든요 ㅎㅎ
너나위님이 말씀하신 “자본주의에는 감정이 없다.”라는 말을 항상 되뇌이며 하루하루를 보냈습니다.
회사에서 힘을 쏙 빼고 퇴근했지만, 적은 시간이나마 자본주의 영역에 인풋을 넣었습니다.
실전반을 가지 못하더라도 투자는 꼭 하고 싶었고, 적은 투자금으로 할 수 있는 지방을 본격적으로 다녔습니다.
그러다가 내가 가진 투자금으로 투자할 수 있는 지역에 처음 가보니 눈이 돌아가더라구요 ㅎㅎ
앞마당을 만들면서도 동료분들께 여기에 꼭 투자하겠다고 이야기 했었어요.
그렇게 빨리 할 줄은 몰랐지만…
시장상황
가격
랜드마크 단지들의 가격을 살펴보겠습니다.
최저점에서 반등은 있었지만, 전고점 대비 -30~13% 하락한 절대적 저평가 시장이었습니다.
정책(2023년)
전체적으로 주택시장을 부양하기 위해서 완화 정책이 나왔습니다.
다주택자 취득세 완화(2주택까지 1~3%로 중과세 없이 적용)
증여세 변화(시세보다 저렴한 가격, 취득세, 양도세)
재건축 안전진단 완화(구조적으로 안전해도 거주민들의 생활이 불편하다고 느끼면 진행 될 수 있게)
무순위 청약 거주지역 요건 폐지
다주택자 LTV 완화 + 보증금반환 대출 한도제한 폐지
규제지역 추가해제(순차적으로 해제되는 지역이 생겼습니다.)
1기 시도시 특별법 발의(선도지구)
특례보금자리론 시행(9억이하, LTV70%, 대출금리4%대, 소득 기준 없음)
1가구 1주택 재산세 경감
다주택자 양도세 중과 배제 1년 연장
종부세 변화(공제금액 6억 → 9억)
금리
21년 8월부터 급격하게 오르던 기준 금리는 23년 1월 이후 1년 9개월 간 변화가 없었습니다.
한국 은행 평균 대출 금리 또한 22년 11월 정점을 찍고 5.64% → 5.11%로 약 0.53% 하락한 상태였습니다.
최근 10년 평균을 봤을 때 금리는 높은 상태였습니다. 워낙 싼 금리 시절을 보냈기에 부담이 있는 상태였습니다.
공급
23년에는 일시적으로 공급이 적었지만, 24~25년 입주는 굉장히 많은 시기였습니다.
특히 24~25년에는 대전 내에서 위치가 좋은 곳에 공급이 있었기에 역전세 및 공실 리스크가 있는 상황입니다.
정리하면,
가격과 정책은 투자하기 좋았던 시기였고, 금리와 공급 측면으로는 리스크가 있는 상황이었습니다.
가격이 절대적으로 쌌던 시기였기에 사람들이 좋아하는 단지부터 투자를 했어야 했고, 공급 리스크를 대비하기 위해서 3년 전세를 세팅하는 것이 유리했습니다.
투자 물건 선정 과정
두 번째 지방 앞마당을 만들고 있던 중에 1호기를 투자했습니다.
지방을 보는 눈이 없는 상태였고, 공급에 대한 감도 없었습니다.
분당, 수지, 평촌, 영통, 수성구가 앞마당이었고, 대전에 투자를 했으니 비교할 앞마당도 없었습니다.
1년 가까이 공부한 시점이었고, 막연하게 1년 안에 투자를 하고 싶다는 생각만 가지고 있었습니다.
아무것도 모르는데 돈만들고 있는 가장 무서운 상황이었고, 결국 그 돈으로 할 수 있는 투자를 저질렀습니다.
가지고 있던 기준은 오직 5천만원 안으로 투자를 해보자였습니다.(갭충이, 갭환수원리)
임보를 열심히 쓰기는 했지만, 투자와 이어지는 임보는 아니었습니다. 임보 따로 투자 따로였습니다.
그래도 투자금 5천만원 언저리에서 비교했던 단지들이 있었습니다.
투자를 실행했지만 가치에 대한 판단 없이 투자금 기준으로만 물건을 선정했습니다.
지금 돌아보면 후보2번을 하지 않은 것은 정말 다행이라 생각합니다. 단지의 선호도도 떨어지고, 물건도 해가 들지 않는 향에 층도 낮았기에 환금성 측면으로 가장 떨어집니다. 당시 단지 옆에 이주 수요가 있어서 일시적으로 전세가 올랐지만, 수리비와 전세가를 보수적으로 봤다면 투자금이 더 들어가는 상황이었습니다.
투자 물건은 단지 안에서 선호도가 높은 동이 아니고, 옆동이 걸리는 못난이 라인입니다. 후보1은 같은 사이드 라인이기는 하지만 단지 내에서 선호도가 있는 동,층,향의 물건이었습니다. 단지의 가치도 후보1이 앞서고, 환금성 측면으로 보더라도 후보1번이 더 괜찮은 물건입니다.
지금 이라면 후보 1번을 어떻게 1천만원 가량 가격 조율을 하면서 투자금 안으로 밀어 넣는 노력하겠습니다. 당시에는 이런 눈이 없어서 매물코칭에 후보 1번을 빼고, 투자했던 물건과 후보2번 물건만 넣었습니다.
매물코칭을 받았지만, 가능하면 투자하지 않는 쪽으로 답변을 주셨습니다. 만약에 투자를 한다면 어떤 부분을 주의하면 좋을지 말씀주셨습니다.(이 부분은 보유와 매도편에서 자세히 다루겠습니다.) 이 물건을 투자하고 나면 저는 어떤 기회를 잃게 되는지 설명 해주셨고, 앞으로 어떤 투자를 하면 좋은지 방향성을 제시해주셨습니다.
이때 처음으로 전세금 얼마를 쌓으면 될지, 자산에 대한 구체적인 목표를 그려볼 수 있게 됐습니다.
부동산에 거절 전화를 하는 중에 거절 당하기 위해서 가격 조정을 크게 요청했습니다. 그 요청이 오케이가 되면서 투자까지 이어졌습니다. 중간에 가계약금을 날릴지, 이 선택을 밀고 나갈지 2주간 고민을 했었고, 투자로 연결하는 것이 얻는 것이 더 많을 것이라 판단했습니다.
잘한점
물건을 찾기 위해 워크인을 한 것
선택에 따른 결과를 쭉 써본 것
개선할점
투자 후 잃게 되는 기회를 생각(명의도 자산이다)
비교할 앞마당을 만들고 비교평가를 통해 물건을 찾을 것
투자금 보다는 가치를 먼저 볼 것
단지 내 매물을 다 털어 볼 것
지방 투자 시 환금성에 대한 부분 더 보수적으로 볼 것
가격 협상은 확실한 매수 의사가 있을 때 던져볼 것
마음은 힘들고 욕을 먹을 수도 있지만 원칙을 지킬 것
투자 결과
어떤 물건을 투자하는 것이 좋았을까?
22년 7월에 마무리 했던 투자이고, 26년 2월 현재 가격을 살펴보겠습니다.
투자 단지와 후보단지1은 매매와 전세 가격이 상승했고, 후보단지2는 매매와 전세 가격이 하락했습니다.
수익과 수익률을 봤을 때 투자단지도 나쁘지 않았지만, 후보단지1이 더 괜찮은 선택이었습니다.
후보단지2는 이주 수요로 인해서 일시적으로 전세가 마르면서 매매가가 반등했지만, 25년 공급장에서 버티지 못하고 원래 가격 수준으로 돌아왔습니다.
당시 이주 수요가 붙지 않았던 투자단지, 후보단지1은 가격의 거품이 크지 않았고, 워낙 절대적인 가격이 낮았고, 입지도 괜찮은 지역이기에 25년 공급장을 잘 버텨냈습니다.
후보단지1이 25년 상반기에 본격적으로 가격이 상승했습니다.
결과적으로 제가 투자했던 단지 보다는 후보단지1번을 투자하는 것이 더 좋은 결과를 얻을 수 있었습니다.
그렇다면 후보단지1의 가격은 왜 이렇게 상승했을까요?
후보단지1은 주변단지와 통합재건축을 한다는 이야기가 있어, 옆 단지와 함께 거래량이 늘면서 매매가격도 함께 올라갔습니다.
최근 투자단지 생활권 주변으로 선도지구 선정이 한창입니다. 선도지구 선정에 대한 기대감을 가지고, 단지의 가격이 최근 상승거래되는 움직임이 있고, 꼭 단지 순서대로 가격이 상승하는 것은 아니었습니다.
투자 물건을 검토할 때 여기까지 내다보지는 못했습니다. 강의에서 노후된 도시에 투자한 물건은 정비사업에 대한 기대감으로 가격이 올라갈 때 물건을 정리하면 좋다고 말씀해주셨는데. 실제로 이런 일이 일어나고 있으니까 신기하다는 생각이 들었습니다.
다만, 이런 호재로 가격이 올라갈 때 주의해야 할 부분이 있습니다.
빨간색 단지는 수도권에서 리모델링 이슈가 붙은 단지이고, 파란색 단지는 같은 생활권 내에서 입지가 좋은 단지입니다.
가격이 올라갈때는 호재가 가격 상승에 기름을 붓는 역할을 하지만, 하락장에서는 힘을 쓰지 못합니다.
일시적이 상승은 함께 할 수 있지만, 호재에 대한 실행 속도가 늦어지면 가격이 하락할 수 있습니다.
그렇기 때문에 호재만 보고 따라 들어가는 것은 굉장히 큰 모험입니다. 그 앞단에서 가치와 가격, 투자금, 리스크까지 검토한 다음에 호재는 +@로 보고 투자 의사결정을 해아합니다.
다음 투자에 적용할 부분
싸게 산다는 것의 장점을 확실히 알았다. 덜 잃고 더 벌고 나올 수 있다.
지방 투자 시 이주 수요로 일시적으로 전세가가 상승할 때는 하락 시 더 크게 떨어질 수 있다는 것을 염두에 두기. 앞 단의 단지들의 전세가 수준과 함께 비교해보기.
호재가 가격에 반영되기 시작했다면, 하락할 때 가격이 더 크게 떨어질 수 있다는 것을 염두에 두기.
더 나은 선택지는 없었을까?
투자할 당시 보다 지금은 지방의 앞마당이 조금이나마 늘어났습니다.
지금 가지고 있는 앞마당 기준으로 당시 5천만원 투자금으로 할 수 있었던 단지들을 찾아봤습니다.
광역시, 중소도시 전체를 살펴보면 당시에 5천만원으로 투자할 수 있는 단지들이 많았습니다.
300만 도시 후순위 구축 24평, 200만 도시 중간선호신축 24평, 100만 도시 중간선호구축 24평, 100만 도시 후순위구축 32평, 중소도시 중간선호신축 24평, 중소도시선호신축 24평.
인구 규모, 지역 내 선호도, 시장의 사이클은 모두 달랐습니다.
같은 5천만원을 넣었을 때 성적이 가장 좋았던 곳은 최근 공급이 정말 부족했던 100만 도시의 중간선호구축 단지였습니다.
단지들을 살펴보면서 특이했던 부분은 두가지가 있었습니다.
첫번째, 투자했던 지역과 같은 곳에 있는 단지지만, 선호도가 더 높은 단지였고, 이 단지는 투자했던 단지보다 더 큰 수익이 났습니다.
두번째, 규모는 더 작지만, 지역 내 선호도가 뾰족하게 좋은 단지도 수익이 좋았습니다.
다음 투자에 적용할 부분
지방에서는 저평가도 중요하지만 사이클도 고려해 투자 해아 한다.
절대적 저평가 시장에서는 선호도가 조금 이라도 더 좋은 단지를 선택 해야 한다.
지역 내 랜드마크급 단지의 수요는 크기에 상위 규모의 애매한 단지라면 함께 비교해야 한다.
용감하게 지방 20평대 복도식 아파트를 투자했었습니다.
지금은 운이 좋게 매도까지 마무리 되었습니다.
복기를 통해서 잘했던 것과 잘못했던 것이 무엇인지 알게 됐고,
다음번 투자에 적용할 수 있는 부분들도 함께 알 수 있었습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
