어떤 매물부터 예약해야 할지 고민되시나요? [괭이부리말]

안녕하세요.

6년차 투자자 괭이부리말 입니다.

오늘 실전반 동료분과 매물 예약 우선순위에 대해 이야기를 나눴습니다.

“어떤 매물부터 예약해야 할지 모르겠다”는 고민이 있으셨는데, 함께 정리해 보니 많은 분들께도 도움이 될 것 같아 나눔글을 써봅니다.

매물 임장의 목적은 무엇일까요?

여러분은 매물 임장의 목적이 무엇이라고 생각하시나요?

저는 단연코 <<투자>> 라고 생각합니다.

오늘의 투자일 수도 있고, 내 재무 상태에 맞춘 미래 투자를 준비하는 과정일 수도 있겠죠.

어지 되었든 매물 임장의 본질은 ‘투자할 물건을 찾는 행위’라고 봅니다.

목적에 맞는 매물 임장부터

투자가 목적이라면, 매물을 예약하기 전에 내 투자금을 확정하는 과정이 반드시 선행되어야 합니다. 

투자는 언제나 가치 있는 것 중에, 내가 할 수 있는 것(투자금에 맞는 것), 그 중에서 가장 좋은 것(비교평가)을 찾는 과정이기 때문입니다.

그렇다면 최근 투자를 해서 당장 투자금이 없는 상태라면 어떻게 해야 할까요?

이런 경우에는 ‘투자금 캘린더’* 작성을 추천드립니다.

(*갱지지 튜터님께서 강의를 통해 나눠주셨습니다. 이 자리를 빌어 감사 인사 드립니다)

[예제 사례]

2024년 12월 매매가 4.7억, 주전세 조건으로 전세 3.8억(2026. 12. 만기. 갱신권 미사용 상태) 물건을 매수하였으며, 매달 300만원씩 저축할 수 있는 분의 사례를 케이스로 가져와 보았습니다. 현재 2년이 지난 시점으로 해당 매물의 시세는 5.4억, 전세 시세는 4.1억 수준이라고 가정해 보겠습니다. 투자금 캘린더는 아래와 같이 작성해 볼 수 있겠습니다.

이 경우, 저는  세 가지 시나리오를 미리 준비해 두는 것이 좋다고 생각합니다.

1. 만기 시점에 현 시세대로 매도하는 경우
2. 만기 시점에 세 끼고, 시세 대비 저렴하게(저층 가격 수준) 매도하는 경우
3. 전세를 연장하고 상승분으로 재투자를 하는 경우

이 사례에서는 현재 투자금이 약 4천만원 수준이지만, 앞으로 10개월 동안 투자금이 1억~2.3억까지 확대될 수 있는 상황입니다.

당장 4천만원으로 투자하는 것도 선택지일 수 있으나, 저라면 10개월 내 1~2.3억 투자금으로 매수할 단지를 찾는다 는 투자목표와 목표 투자금을 정할 것 같습니다.

이유는 단순합니다.

10개월은 지나치게 긴 시간이 아니고,

4천만원 투자금으로 접근 가능한 단지와

2억 투자금으로 접근 가능한 단지의 ‘가치 차이’는 매우 크기 때문입니다.

우선순위 판단 기준은 다시 ‘투자’

투자 계획과 목표 투자금이 정해졌다면,

이제 매물 임장의 우선순위를 정할 차례입니다.

우선 목표 투자금 +5천만원으로 기준을 잡습니다. 그리고 가치가 좋은 것부터 아래로 내려가며 매임 예약을 잡습니다. 이때 포인트는 별로라고 생각하는 단지의 물건도 보는 것입니다. 그래야 최종 결론에 확신을 가질 수 있습니다.

저는 이 과정에서 타깃 가격대를 명확히 정하고 그 가격대에 들어오는 단지들은 (투자금에서 벗어나더라도) 가급적 모두 보려고 노력합니다.

예를 들어,

• 투자금 기준을 2.3억 + 0.5억 / 2.0억 +0.5억 / 1.0억 + 0.5억으로 나눠 보고
• 2.5~2.8억 투자금이 되는 단지가 7억대부터 있다면 타깃 가격대의 상단을 7억대로 잡습니다.
• 다시 1.5억 투자금 안에 들어오는 단지가 4억대와 3억대가 있다면 타깃 가격대의 하단은 좀 더 가치가 있을 가능성이 높은 4억대으로 잡습니다.

결국 매매 절대가 7억대부터 4억대까지는 반드시 매물을 보려고 노력할 것 입니다.

그래도 시간이 남는다면? or 투자금에 들어오는 물건이 없다면

내 투자계획과 투자금에 맞는 매물을 먼저 본 이후에도 시간이 남는다면, 또는 투자금에 들어오는 단지가 없다면

그 다음 순서는 아래와 같습니다.

1. 생활권별 저평가 물건
2. 만약 이번 임장지에 내 투자금에 맞는 물건이 아예 없다면 → 처음부터 저평가 물건 위주로 매물 임장
3. 그래도 시간이 남는다면?

• 연식별 랜드마크
• 선호도 상·중·하 대표단지 → 지역 선호요소와 선호도 파악을 위한 임장

요약/정리

매물 임장 우선순위는 이렇게 잡아보시면 좋겠습니다.

1. 내 투자계획·투자금 확정 후 타깃 절대가 상·하한 설정
2. 타깃 절대가 범위 내 단지부터 매물 임장(가치 상 → 하)
3. 생활권 내 저평가 물건 매물 임장
4. 선호 요소 파악을 위한 매물 임장(연식별 랜드마크, 선호도 상·중·하 대표 단지 등)

모두 투자로 연결되는 매물 임장 하시고,

투자 결론 → 실제 투자까지 

꼭 해내시길 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.