안녕하세요
좋은자산 모아모아가는
모아가입니다.
실전반 2주차 강의를 진담 튜터님께서 진행해 주셨는데요.
가치있는 아파트를 고르는 실전 노하우에 대해서
선호도를 어떻게 연결하여 보는지에 대해 강의를 해주셨습니다.
이번 강의를 들으면서
임장을 하는 단계단계 별로 정말 내가 놓치고 있었고
모르고 있던 부분들을 많이 배울 수 있는 강의였습니다.
지금 시장의 분위기를 말씀해주시면서
3가지 선입견, 편견에 대한 이야기를 해주시면서
선입견을 깨고 시작하자고 말씀해주셨습니다.
편견을 깨야지 돈을 벌 수 있는 기회를 놓치지 않고
더 좋은 자산을 취득할 수 있는 기회로 만들 수 있다는 이야기를 들으며 배울 수 있었습니다.
지향해야 하는 투자는
- 할 수 있는 것 안에서
- 가장 좋은 것을 하는 것!
입니다. 라고 말씀해주셨는데요.
월부에서 강의를 들으면서 많은 강사님들께 해주시는 말씀이셨습니다.
이 말씀은 변하지 않는 불변의 진리라 생각하면서 투자자로서 성장해 나가야겠다 생각했습니다.
가장 좋은것 = 선호도
선호도가 중요한 이유는
내가 집을 사자마자 오른다는 생각을 지워야 한다.
사자마자 떨어질 수도 있기 때문이다.
진담튜터님께서 존경하는 스님의 말씀 중 가슴속에 품고 사는 말이 있는데.
“삶은 살아있는 것과 죽어있는 것들이 합쳐진 하나이다.”
투자도 하락장과 상승장이 합쳐저서 하나의 투자가 된다 생각하기 때문에 선호도도 똑같다 생각한다.
대부분의 사람들은 사람들이 좋아하는게 무엇인지에 대해 선호도를 생각한다면
진담튜터님께서는 사람들이 싫어하는것이 무엇인지도 이해하는 것이 선호도를 파악하는데 중요하다 말씀해주셨습니다.
이 이야기를 들으면서 투자도 삶과 똑같은 부분이 있구나.
양면성이 있다는 것을 느낄 수 있었습니다.
분위기임장
구체적인 기준(사람, 상권, 도보)을 가지고 봐야 할 것보다 버려야 할 것은 무엇인지
사람, 상권, 도보 이런 것들을 보다 보니까 좀 후순위 인 것 같아. 내가 의사결정을 해야 한다면 여기는 뒤로 놓고
앞을 먼저 보고 내려와야겠어 라고 말씀해 주셨는데요.
좋은 곳만 찾기보다 안좋을 곳을 알고 우선순위가 무엇인지 알아가는 과정이라는 것을 배웠습니다.
상권을 볼 때 상권이 크게 형성되어있는 곳과 인접해 있으면서 편의시설이 풍부한 곳이 좋은 곳이라 생각했는데요.
서울.수도권에서는 내가 사는 단지 앞에 엄청 풍부한 상권은 아니더라도
기본적으로 병원, 빵집, 카페 정도만 있어도 좋은 상권이라고 말씀해 주셨습니다.
수요가 많은 서울.수도권에서는 엄청 좋은 상권이 아니어도 유해하지만 않고 사는데 불편함이 없으면 되겠구나 라는걸 배울 수 있었습니다.
괜찮고 좋은 상권: 주말에 편하게 돈 쓰는 상권
안좋은 상권: 없음 or 비선호 상권(외국어 간판)
도보에대해서도 이야기 해주셨는데요.
유모차를 끌 수 있는 길 / 유모차 끌기 힘든 길 을 보면서 선호도를 파악할 수 있다 배웠습니다.
봐야 할 것보다는 “덜아야 할 것”에 집중해보기 를 잊지 말아야겠다 생각했습니다.
입지분석 - 투자 키워드를 파악한다.
투자범위는 알고있지만 투자우선순위를 구분해서 판단할 수 있어야 한다.
입지분석을 선호도와 어떻게 연결 하는지에 대해 알려주셨는데요.
임장지마다 속성이 다르기 때문에 핵심투자 키워드에 맞게 실전요소까지 파악을 했는지를 알고 들어줬으면 좋겠다 이야기 해주셨는데요.
임장지역마다 핵심 투자 키워드를 파악하는게 중요하다 생각했습니다.
직장을 이야기 해주시면서 호재에 대해 이야기 해주셨는데요.
호재는 삽을 뜨면 후퇴가 없이 백프로 진행된다 생각하면 되기 때문에 착공이 되었는지가 중요하다 이야기 해주셨습니다.
서울 수도권에서는 돈벌어 먹고 살 수 있으면 되는 것이기에 강남 접근성이 당연히 좋긴 해도
내가 일할 수 있는 지역까지 편하게 갈 수 있으면 된다.
교통
역세권 역까지 1km 거리여도 단지에 따라 역까지 가는 길의 심리적 거리도 중요하다 말씀해주셨습니다.
이래서 임장을 하면서 앞마당을 만드는 이유이기도 하다는 생각도 들었습니다.
교통 호재는 앞으로 개선될 곳이 어디인지 보는게 중요하다 말씀해주셨습니다.
교통 호재별로 어느 업무지구와 연결이 되는지 확인하는게 중요하다 말씀해주셨습니다.
교통 호재가 생기는데 불편한 곳이었는지 보는것도 중요하다 말씀해주셨는데요. 불편했던 곳을 극적으로 개선시켜주는 곳인지 보면서 투자한다면 가격에 많은 영향을 준다는 것을 배울 수 있었습니다.
환경
좋은 상권의 정의는 24시간 365일 안전한 느낌을 주는 곳이면 된다.
더 심화있게 봐야하는 상권의 시설들에 대해 이야기 해주셨습니다.
여기서 배운점은
주변 사는 사람들이 내가 투자하려고 하는 단지를 지나가야되는 길목이 된다면
단지의 가치가 환경적으로 높아진다 말씀해 주셨습니다.
사람들이 주요 인프라를 이용하기 위해서 지나가냐 이 내용은 임장을 하면서 사람들의 유동은 어떠한지 확인해봐야겠다 생각했습니다. 지나가는 사람이 바뀔 것인지도 중요하다.
학군
학군은 클래식
과거에 높았으면 지금도 높을 수 있다.
임장지에 학원가가 없다면 주변 지역으로 학원가가 있는지 확인하면서
부동산 전임이나 매임을 통해 확인해보는것도 중요하다는 것을 배웠습니다.
학군에서 잊지 말아야 할 부분은 “부모”들의 직주 근접이 보장되어야 자녀들 공부를 편하게 수요의 본직을 생각해 보라는 말씀은 잊지 말아야겠다 생각했습니다.
단지 임장/분석
진담튜터님께서 임장보고서에서 제일 중요하다 생각하시는 부분은 “단지 우선순위” 라고 말씀하신다고 하셨는데요.
1등부터 100등까지 순위를 메기지는 못하더라도 1,2,3,4등 그룹이든 상중하로 나눈 단지의 우선순위를 알아야 한다 말씀해주셨습니다.
이 행동이 임장보고서의 원씽에 가장 가까워지는 행동이라고 말씀해주셨습니다.
단지분석은 시세그룹핑 임장지에 모든단지를 한장으로 볼 수 있는 틀이다. 그만큼 중요하기 때문에 꼭 해서 채워봐야 한다.
지역 간 비교평가
급지가 2급지 이상이면 땅의 가치를 먼저 보는 것이 우선적이다.
급지에 따른 지역간 비교평가를 할 때 어떻게 봐야하는지 알려주셨는데요.
튜터님의 경험을 토대로
같은 급지일때
3급지 차이가 날때
2급지 이내 차이가 날때
1급지 이내 차이가 날때
땅의 가치와 단지 가치중 어느 가치를 먼저 봐야하는지 알려주셨는데요.
앞으로 지역간 비교평가를 할 때 정말 많이 도움이 될 것 같은 내용이었습니다.
하지만 예외적으로 급지를 뛰어넘는 생활권이 있기 때문에 그런 지역을 잘 파악하여
비교평가 할 수 있도록 해야겠다는 내용을 알고 해나가야겠다 생각했습니다.
이번 강의를 통해서 배운것이 정말 많았는데요.
마지막에 진담튜터님의 말씀을 통해
남과 비교하지 말고 “어제보다 나아진 내가 되겠어.”를 생각하면서 꾸준히
투자자로서 성장해 나가야겠습니다.
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