선호도 분석과 비교평가의 인식전환

분위기 임장은 왜 하는가? 단지 임장은 왜 하는가? 단지 분석은 어떻게 해야 하는가?  매물임장에서는 어떤 질문을 해야 하는가? 비교평가는 어떻게 해야 하는가? 라는 질문에 대한 해답을 찾을 수 있는 아주 귀한 강의였습니다. (아직 헷갈리는 부분은 직접 해보면서 빈틈을 채워나가야 하겠습니다.)

분위기 임장

-간과한 것
분위기임장 후 어떤 생활권이 좋은지에 대해 많이 고민했던 것

-적용할 것
분위기 임장을 통해 상위생활권을 순위 매기는 것이 아니라 p/f관점에서 하위생활권을 선별하는 것이 중요하다. 후순위생활권을 찾는 것만으로도 분위기임장의 중요한 목적을 달성했다고 해도 과언이 아니다. 분임은 분임-단임-단지분석 각 과정을 통해 점점 투자 범위를 좁혀나가는 과정의 첫 시작이다.

입지분석

-간과한 것
정량적인 요소만 파악할 것이 아니다. 정성적인 요소까지 확인하여 지역의 핵심 입지가치를 찾아내는 것이 중요하다.

-적용할 것

[직장]
중심업무지구 접근성이 아니더라도 아주 빠르게 특정 업무지구에 도달할 수 있는 것도 유의미
이 지역에 사는 사람들은 어떤 업무지구 의존도가 더 높을까를 항상 생각해 보고 확인하는 과정이 필요(전임/매임)

[교통]
덜역세권/더역세권은 단순 거리가 아니라 걸어다니는 느낌을 확인해야 한다. 그래서 임장이 중요한 것.
호재는 중심지와 멀수록 강력하다는 점을 기억한다면 지금 외면받고 있는 외곽의 단지 중 눈여겨볼 곳들을 찾을 수도 있다.

[환경]
환경이 개선되었을 때의 사람들의 동선. 그 반경안에 투자단지가 위치해 있는가를 확인해 보자. 해당 지역/단지에 임장을 한 번이라도 더 가보는 것이 이런 의미에서 중요할 수 있다. 더 좋은 단지에서 오가는 사람들이 많은 곳이 더 좋아질 확률이 높다.

[학군]
입시학원만이 아니라 배드민턴/줄넘기학원도 유의미하다. 이 상가가 왜 존재하는가 생각해보면 된다. 사람들이 몰리는 곳. 3~4인 가족형 수요가 있다는 것이 어떤 의미인지 생각해 보자

단지분석

-간과한 것
양이 중요한 것이 아니다. 지역에서 2~3개만 뽑아서 깊게 분석해도 괜찮다.(2~3개만 하라는 의미는 아니다..)
단지분석의 시작은 시세그루핑이다. 단순히 시세를 적는게 아니라 금액대별 단지를 묶고 생각을 정리해야 한다.
시세지도로 이어지면서 단지 순위를 매겨본다. 맞추는 것이 중요한 것이 아니라 그 근거가 더 중요하다. 
비교평가/매물임장을 위하 재료를 만드는 것이 단지임장과 단지분석이다. 단지분석은 결론을 내리는 단계가 아니다. 내가 뭘 확인해야 하는지 알아내는 것이다.

-적용할 것
단지임장 시 단지 내부도 보지만 외부를 보는 이유. 역/학교/상권 접근성을 토해 로얄동을 가늠해볼수 있고 전임/매임을 통해 이 정보를 확인하는 식으로 생각의 방향을 점검하고 확장해 간다.
저평가 단지가 매임후보다. 매임을 통해 내가 저평가라고 생각한 것들이 맞는지, 틀리는지, 보충할 정보가 없는지 확인할 수 있다. 생각을 갖고 매임을 해야 얻어낼 것들이 생긴다. 그냥 하는 것이 아니다.
단지분석에는 시세에대한 분석도 들어가야 한다. 실거래 그래프, 실거래 현황을 단순 복붙했었는데 의미를 해석할 수 있어야 한다.
(매매가는 급등했는지, 주변단지도 비슷한지, 최근 매매/전월세 거래비중이 어떤지/ 동별 선호도는 어떤지)

비교평가

-간과한 것
항상 큰 틀에서 먼저 생각한다. 가격고정/가치(입지+상품)고정/고정값 없을 때 각각 어떻게 비교할 것인가.
보통은 지역 내 비교평가에서 같은 가격대면 생활권 좋은게 우선이다. 그러나 내 임장지의 생활권이 인접 지역의 생활권에 포함될 수 있음을 알면 예외적인 가격흐름의 이유를 찾아볼 수 있다.

-적용할 것
비교평가는 지역 내 우선순위를 먼저 정하고 지역 간 우선순위를 그 다음 정한다. 가치(입지/상품) 고정 가격 비교, 가격 고정 가치(입지/상품)비교, 비슷한 요소 없는 경우는 지역 내/지역 간 모두 마찬가지로 적용한다.

가치 고정은 큰 틀에서 먼저 생각해본다.(역세권 구축/역세권 신축/비역세 신축/비역세 구축)

지역 간 비교평가에는 '땅의 가치'가 추가된다. 기본적으로 3급지 이상으로 갈수록 땅의 위치가 중요해짐. 2급지는 더더욱. 4급지 이하는 교통 역할이 절대적이다. 급지의 차이가 얼마나 나느냐에 따라 땅의 가치와 입지/상품의 가중치가 달라진다. 이것이 정말 중요하다. 기초레벨에서는 무조건 강남접근성/한강접근성 하나의 본질적인 요소에 집중했다면 이제는 조금 더 딥하게 생각해 보아야 한다.

가치(입지/상품)이 비슷한데 가격이 다를 때 교통/환경은 바뀔 수 있는 것이라 좀 더 세밀하게 확인한다. 강남접근성, 대규모 입주, 상권의 개선 등의 요인들이 생겼다거나 생길 예정이라면 가치 분석에 무게추가 바뀔 수 있다.

매임의 핵심질문

단임/단지분석을 마치고 매임할 때 아래 핵심질문을 꼭 해보자
- 여기서 이사 나가면 어디로 많이 가나요?
- (~라고 생각해서 여기동이 괜찮아 보였는데) 여기가 로얄동이 맞나요?
-이 단지가 저 보다 (~~라고 생각해서 괜찮아 보였는데) 맞나요?