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책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 투자 황금 로드맵 독서후기
저자 및 출판사 : 부동산 김사부(김원철) / 다산북스
읽은 날짜 : 26.02.17.
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #부동산사이클 #전세레버리지 #리치라이프
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점
1. 저자 및 도서 소개
:수많은 부동산 전문가에게 큰 영향을 준 ‘고수들의 스승’이자 부동산 투자 자문과 교육 및 부동산 개발 회사의 대표다. 약 20년간 두 번의 개정을 거친 스테디셀러 『부동산 투자의 정석』은 부동산 투자자들 사이에서 필독서로 꼽힐 뿐 아니라, 절판 당시 책에 실린 지역과 단지가 몇 년 후 폭등하며 높은 수익을 냈다는 사실이 알려지면서 20만 원의 중고가로 거래되기도 했다.
2009년 강남의 주도권이 도곡동에서 반포로 이동한다는 점과 2014~2015년 고덕래미안힐스테이트를 비롯한 서울의 미분양이 큰 수익이 된다는 점, 2016년 분당의 폭등 등을 예측하여 대중이 모르는 투자 가치를 미리 발견했으며, 2017년에는 둔촌주공에 1억 원으로 투자하는 방법을 공개해 화제가 되었다.
또한 용인과 대전, 창원 등의 지역에서 2000만~3000만 원의 소액으로 투자하는 방법을 알려주어 많은 투자자의 희망이 되기도 했다. 저서 『부동산 소액 투자의 정석』 특별 부록에서 언급했던 단지들은 1년 만에 평균 250%, 최대 412%의 상승률을 달성하면서 책을 따라만 해도 큰 수익을 낸다는 사실이 입증되었다.
2. 내용 및 느낀점
18쪽 결국 빌라가 아파트가 되어야 그 가치가 발현되는 것인데, 그 빌라가 내 생애 동안에는 아파트가 되지 않는다면, 결국 그 빌라는 영원히 저평가로 남을 가능성이 크다. 그래서 ‘저평가’만 고르면 대박이 날 거라는 생각은 전형적은 투자 초보자의 실수이다.
→ 빌라가 아니더라도 서울수도권의 아파트의 대부분은 저가치가 없다고 판단하고 마냥 싼 것을 고른다면 내가 수익을 낼 때까지 시간이 너무 오래걸릴 것이라는 생각이 든다. 지방의 경우도 분명이 싸다고 생각해서 매수 했지만, 수익 구간이 너무 오래 걸린다면 좋은 것을 사는 시기를 놓칠 수 있다는 생각이 든다. 그런 관점에서 이번 프메퍼튜터님 강의가 정말 중요하다는 생각이 든다. 거시경제의 측면에서도 지금 이 물건을 사는 것이 최선인지 꼭 생각해봐야겠다. 또한, 미래에는 소비자들이 어떤 물건을 더 선호할 지 생각해 보도록 하자.
94쪽 결론을 미리 말하자면 이런 치밀한 계산은 쓸데없는 짓이다. 놀랍게도 매번 틀린다. 그만큼 인생에는 변수가 너무 많다. 그래서 치밀하게 계산할 필요 없이 평균적인 상승에 근거한 상승률 정도만 계산하면 되고, 그보다는 오히려 늘 ‘틀릴 수도 있다’라는 ‘심리적 완충지대’를 가지려는 노력이 더 중요하다. 계산을 치밀하게 하면 할수록 본인의 계산대로 미래가 펼쳐질 거라 착각하기 쉬워 오히려 함정에 빠지는 경우가 발생하기 때문이다.
→ 이 부분을 읽으며 치밀하게 계산하고 결국 투자하지 못한 최악의 결과가 생각이 났다. 내가 가치있는 것을 선택했다면 평균적인 상승에 배팅을 하는 것이고, 틀릴 수 있지만 망하지 않을 것이라는 믿음을 가져야겠다는 생각이 들었다. 오히려 따지면 따질 수록 내가 생각한 ‘예측’이 틀렸을 때 마음이 무너져서 그냥 팔아버리는 것보다는 10~15%정도 하락할 수 있다고 생각하고 내가 원하는 수익률 까지 도달할 것이라는 것을 믿고 기다려야 겠다는 생각이 든다.
117쪽 전세 레버리지 기법은 기존 부동산은 보유한 채 그 전세금을 활용하여 주택 수를 계속 늘리는 시스템인데, 새로운 전세 레버리지 기법은 내 집을 포함하여 최대 5채까지만 보유한다.
→ 전세레버리지를 배우고 있지만, 취득세가 점차적으로 부담스러운 상황에서 5채까지 버유하며 자산을 늘려가는 것이 새롭게 다가온다. 내가 그 아파트의 가치만 제대로 파악할 수 있다면 꽤 괜찮은 방법이라는 생각이 든다.
127쪽 우리는 이러한 지역에서도 수요가 많은 대상, 더 많은 사람들이 살고 싶어 하는 곳을 선택한다. 그래서 이런 곳은 평균 상승을 뛰어넘는다. 투자의 성적이 좋다는 건 무엇을 뜻할까? 반드시 평균보다 뛰어난 물건이어야 투자 가치가 있는 대상을 골랐다고 할 수 있다. 결국 투자는 상대적으로 우월한 것을 찾는 행위이기 때문이다.
→ '투자가 상대적으로 우월한 것을 찾는 행위라는 것'을 다시 말하면 비교평가라는 얘기 겠지. 많이 많이 비교해서 내가 할 수 있는 가장 좋은 것을 사는 것. 그걸 위해서 주말마다 임장가고 강의 듣고 있다는 것을 잊지 말아야 겠다. (이렇게 생각하면 임보 쓰는 것이 좀 더 편해질까…?ㅠ)
150쪽 물론 언제 올지 모르는 기회를 위해서 현금만 계속 가지고 있을 수는 없다. 그러나 적당한 현금을 가지고 있다면 위기도 피할 수 있고, 기회도 어느 정도 활용할 수 있기 때문에 늘 일정 수준의 현금흐름을 유지하는 것이 매우 중요하다. 언제나 욕심을 다스리고, 나에게 적합한 투자의 수준이 어느 정도인지 파악하는 절제된 투자를 해야 한다.
→ 너나위님께서 강의에서 항상 이야기 하신 부분과 일맥상통한다는 생각이 든다. ‘망하고 싶어!?’ 하신 부분이 이런 내용 이겠지. 상승장이 오고, 모든 것이 오르는 것 같더라도 항상 욕심을 다스지고 일정 부분의 현금을 보유해야하며 절제해야한다는 것을 기억하자.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
: 두 채를 투자하고 난 다음 취득세 중과를 맞으면서 까지 다음 투자를 이어가야 하는가에 대한 의문이 많았는데, 거기에 대한 생각을 좀 더 할 수 있었다는 점이 유용한다. 어느 정도의 자산을 일굴 때까지는 최대한 비과세를 이용하여 20억에 도달 하려 노력해야 한다. 그리고 나서는 전세레버리지 투자를 하되, 재건축 재개발 입주권을 가지고 취득세를 낮추는 방법을 알게 되었다. 그리고 이런 입주권들은 사람들이 가지고 싶은 것을 먼저 선점할 수 있고, 분명 입주 전보다 싸게 살 수 있는 방법일 것 이다. 중요한 건, 미래에 사람들이 갖고 싶어 할 성장성을 내가 볼 수 있는 가이다. 지금 말고 미래라는 것을 보려면 더욱 집요하게 가치를 판단 할 수 있어야겠다는 생각이 든다.
4. 기억하고 싶은 문구
115쪽 투자는 기본적으로 마음이 편해야 하고, 그러면서도 우수한 결과를 만들어내야 한다. 그게 우리가 지향해야 할 길이다
202쪽 나는 아주 간단명료하게 가장 확실한 피난처는 결국 ‘자산’이라고 말하고 싶다.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
: 부동산투자의 정석
(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)
