[실전34기🚨삐용삐용 24시간 투자 아라메르 울리조🚨 김제로] '결국엔 오르는 집값의 비밀' 독서후기

독서후기

✅ 저자 및 도서 소개

1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀

2. 저자 및 출판사: 김준영 / 한국경제신문 한경BP

3. 읽은 날짜: 26.2.16.~2.17. 

4. 총점 (10점 만점): 8점 / 10점

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

결국 우리가 공부해야 하는 것은 수요와 공급입니다.

가장 기본적인 만큼 여기에서부터 시작해야 하는 것입니다.

“부동산도 결국 자산이다.

자산은 수요와 공급이 만나는 지점에서 가격이 형성된다.

각 지역의 공급을 빠삭하게 파악하고

수요를 분석해 가치를 비교하자”

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점 + 나에게 적용하기

Part 1. 집값은 이렇게 만들어진다_전세의 이해

9P. 우리 주택시장을 이해하는 것은 전세가격, 전세가율, 전세수급, 전세가 상승률 등에 담겨 있는 

의미들을 정확하게 해석하는 것이라고 해도 과언이 아닙니다. 

▶ 모두 전세가격에서 기반되는 데이터들이다.

우리가 보는 주택의 실제적인 거주 가치를 나타내는 것은 전세가다.

전세가의 움직임에 따른 가치의 변화를 파악하자.

26P. 자산시장은 예측할 수 없는 외부의 변수에 의해서

급등을 하고 급락도 하게 됩니다. 

▶ 아파트 자체의 가치를 파악하는 것은 필수이지만,

정말 큰 흐름에서의 외부 변수도 고려는 해야할 것이다.

우선되는 것은 미시적 관점이지만, 거시적 관점도 놓치지는 말자.

Part 2. 부동산 시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라

37P. 전세수급지수의 상승은 시장에 전세 매물이 부족하다는 뜻이며,

이는 전세가격의 상승 가능성을 매우 높입니다.

매매가격 상승의 기초가 되는 전세가격의 상승은

첫 번째로 전세 부족에서 시작되는 것이지요. 

▶ 전세 매물 갯수를 미리 파악하고 투자하려는 지역에서의 전세가 상승 및 매매가격 상승 가능성을 파악하자.

Part 3. 움직이는 수요, 어떻게 파악할까

43P. 3년 누적 공급량으로 수급과 매매가격의 상관관계를 어느 정도 정확하게 파악할 수 있습니다.

특히 지방의 시장은 예측이 맞을 확률이 좀 더 높아집니다. 

▶ 각 년도의 1년치 자료로는 누적되는 공급량을 분석하기 쉽지 않다.

연속되는 3년의 공급량을 통해 지역에서 충분히 공급을 소화할 수 있는지 파악하자.

Part 4. 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유

67P. 지방은 3년 누적 공급량이 선행해서 시장에 영향을 미치고,

서울-수도권은 입주가 된 이후에 지속적으로 재고주택이 누적되어 

시장 환경을 만든 다음 상승 혹은 하락하게 되는 것입니다. 

이런 이유로 지방은 공급이 선행하는 시장, 서울-수도권은 공급이 후행하는 시장이라고 합니다.

▶ 이 부분 조금 어렵긴 하다.

계란이 먼저냐, 닭이 먼저냐에 느낌인걸까..?

결국에는 순환하는 사이클인 것이 아닌가. 

71P. 어느 시점까지 매도할 경우 한시적으로 양도소득세를 면제해 준다는 정책이 나오면 

이때는 매도물량이 늘어나며 시장 하락에 영향을 주게 됩니다.

그러다 기한이 끝나면 정책 효과로 인해 나오던 물건들이 사라지면서 원래의 시장으로 돌아갑니다. 

▶ 24년에 쓰여진 책인데, 현재 5월까지 다주택자 양도세 중과 기한 케이스를 그대로 보는 듯한 문장

그만큼 규제는 반복되고 있다는 것이겠지.

많은 케이스를 익히고 미래를 준비하자.

Part 5. 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다

84P. 지방의 경우에는 도 단위의 작은 도시로 갈수록 높은 전세가율에서 움직이며

그 속에서 공급량에 따라 전세수급이 변하고 그에 따라서 매매가격이 영향을 받는 것을 알 수 있습니다. 

▶ 시골 지역으로 갈수록 의외로 전세가율이 엄청나다.

그리고 전세 공급도 거의 없다.

그만큼 시세차익을 기대하는 투자 수요가 붙지 않는다는 것이겠지.

전세수급에 따른 매매가 변화를 잘 찾아보자.

86P. 서울의 강남, 부산의 해운대, 대구의 수성구와 같이 새롭게 땅을 공급할 수 없는 곳은 자가 보유율이 낮습니다.

이런 도시들은 새로운 수요가 들어오면서 임대료 상승을 만들고, 

임대료 상승이 높은 수익률과 기대수익으로 작용하여 끊임없이 투자자가 진입하면서 임대물량을 만들기 때문입니다. 

▶ 수많은 가수요가 붙는 입지를 가진 지역을 우선 찾아보자.

인구가 줄어도 충분한 수요력을 가진 지역이다.

주변의 수요를 끌어들일 수 있는 지역!

100P. 공급이 급감하면서 가격이 상승을 했듯이, 수요가 감소해도 더 빠르게 공급이 감소하기 때문에

우리가 생각하는 주택시장의 암담한 미래는 현실화되지 않을 수 있습니다.

▶ 안 팔릴 것 같으면 건설사도 짓지 않는다.

새로운 신축들이 없다면 기존 신축이 다시 귀해지겠지.

103P. 금리에서 중요한 부분은 변동폭입니다. 저금리 상황에서는 움직이는 폭이 작더라도

시장에 미치는 영향은 훨씬 크게 작용할 수 있습니다. 

▶ 현재 금리의 방향성은 아직 하방이지만,

정책적인 요소로 혹시나 상향의 가능성도 있다고 한다.

그래도 지금에서 조금의 오름, 내림은 엄청난 영향을 주는 정도는 아닐 것으로 보임.

103P. 금리가 크게 변동하는 기간에는 금리를 수익률을 훼손하는 단기 변수로 이해한다면,

주택시장 전체를 큰 틀에서 크게 벗어나지 않게 전망할 수 있을 것으로 판단합니다. 

▶ 금리오르면 자산 떨어짐, 금리 내리면 자산 오름.

이런 단순한 논리는 통하지 않는다. 단기적으로 수익률의 변화를 주는 지표 정도로 생각해보자.

Part 6. 월세 시대, 무엇이 달라질까

108P. 전세가 사라지면 주택가격의 변동성은 낮아지고 

주택임대시장은 높은 가격의 월세로 자리를 잡아가게 될 것입니다. 

110P. 만약 월세화가 빠르게 진행된다면 그 속도에 맞게 공급도 필연적으로 감소할 것으로 생각합니다.

▶ 점차 전세는 사라지고 수익형 부동산의 형태로 넘어가는 것이 보인다.

벌써부터 반전세 매물들을 많이 볼 수 있다.

큰 흐름은 내가 막을 수 없다. 그 전에 내가 할 수 있는 것을 찾고 자산으로 바꿔두자.

Part 7. 부동산 정책, 얼마나 효과있을까

Part 8. 통계를 과신하면 안되는 이유

124P. 통계는 훌륭한 자료임에는 틀림없지만 어떻게 해석하는가에 따라 전혀 다른 결론을 도출하게 됩니다.

133P. 언제나 통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국 스스로 예측하고 판단을 내려야 하는 것입니다. 

▶ 임보를 쓰든 투자에 직접 사용하든 결국 데이터를 활용은 해야 할 것이다.

하지만 더 중요한 것은 현장에서 내가 찾은 정보들이다.

데이터는 참고만 하자.

Part 9. 어디에 투자해야 할까

137P. 당연한 이야기라고 생각할 수 있지만, 당연한 것을 너무나 가볍게 생각하는 것인지도 모릅니다.

결국 이러한 전세가격 상승률의 차이가 수도권과 지방의 격차를 벌리면서 양극화가 더욱 심화되는 것입니다. 

▶ 안다고 생각하고 모르는 것을 넘기지 말자.

기본을 항상 중요시 하고 본질을 잊지 말자.

138P. 작은 도시일수록, 또 인구가 감소하는 지역일수록 

이제는 위치나 상품에 좀 더 초점을 맞추어 선택하여야 할 것입니다. 

▶ 선호도를 더욱 뾰족하게 보고 중소도시일수록 더욱 대장급 단지들을 찾아보자.

Part 10. 지역별 부동산 분석

154P. 지방은 공급이 영향을 미치는 시간에 의해 짧은 사이클을 만든다는 것입니다.

이 사이클을 만드는 과정에서 가장 큰 힘을 발휘하는 것이 3년 누적 공급량(입주물량)입니다.

▶ 이정도로 반복해서 말하면 의미가 있는 거다.

3년 누적 공급, 입주 물량에 따른 가격 방향성을 생각해보자.

171P. 도 전체의 수요를 파악하고 해당 중소도시 내의 수요를 파악해서 

공급량이 최저로 겹치는 시점을 파악하는 것입니다. 

▶ 인근 도시와 영향을 주고 받을 수 있는 점까지 체크해서

만에 하나의 리스크도 관리하자.

181P. 2025년과 2026년은 또 한 번 신규공급 주족이 이슈가 되고 전세부족 문제가 일어날 것으로 보입니다. 시장의 변화가 임대시장의 상황으로부터 촉발되는, 과거와 같은 패턴이 반복될 가능성이 매우 높습니다. 

▶ 몇 년 전에 쓴 책인데, 참 요즘을 그대로 보고 쓴 것 같은 통찰력이다.

나는 당시 저런 확신을 가질 수 있었을까?

흐름을 예상할 수 있는 인사이트를 가지도록 노력하자.. 

아직도 갈 길이 멀다.