안녕하세요 상승입니다.
이번 실전반 34기 2강은 진심을담아서 튜터님께서 진행해주셨습니다.
[실전반의 마음가짐]
진심을담아서 튜터님은 실전반 2강의 문을 열며 본인의 과거 경험을 공유해 주셨습니다. 튜터님께서 과거에 실전반을 수강하며 가장 덥고 추운 시기에 임장을 다니시다 핫팩이 터져 손이 검게 물드셨다는 에피소드를 들으며 투자를 위해 치열하게 현장을 누비셨던 경험을 간접적으로나마 느낄 수 있었습니다. 튜터님께서 특히 강조하셨던 부분인 어떤 시장 상황에서도 올바른 투자 의사결정을 내릴 수 있는 능력, 어떤 시장 상황에서도 적용 가능한 클래식하고 본질적인 투자의 원리들에 대해 스스로 생각해 볼 수 있었던 강의였습니다.
[가치 평가의 선입견 타파: ◇◇◇과 ◇◇에 대한 편견 지우기]
진심을담아서 튜터님은 우리가 반드시 깨야 할 세 가지 선입견에 대해 역설하셨습니다. 첫 번째는 ◇◇◇ ◇◇◇에 대한 편견입니다. 사람이 아이를 키우기 어렵거나 유모차를 끌기 불편하다는 이유로 경기도의 쾌적한 신축을 선호하며 서울의 특정 지역을 저평가하기도 하지만 시간이 흐른 뒤 결과를 열어보면 땅의 가치가 높은 서울 지역이 경기도의 급등지를 따라잡거나 오히려 격차를 크게 벌리는 현상이 나타납니다. 이는 단순히 가격이 먼저 오르거나 빨리 오르는 것이 가치 평가의 절대적 기준이 아님을 시사합니다. 튜터님은 가격을 보고 ○○를 판단하는 것이 아니라, ○○를 먼저 찾고 나중에 가격을 열어보는 프로세스를 강조하셨습니다.
두 번째는 무조건적인 ○○에 대한 경계입니다. 막연하게 서울이라는 이유만으로 특정 단지를 좋게 평가할수도 있지만 실제 ◇◇◇이나 전세가 흐름을 분석해 보면 사람들이 더 선호하는 환경을 갖춘 경기도 단지가 압도적인 모습을 보일 때도 있습니다. 튜터님께서는 서울 4급지 레벨과 경기도 우수 지역을 비교할 때 무조건 서울이 낫다는 선입견을 버려야 한다고 조언하셨습니다. 특히 남부권의 일자리 확장성 등을 고려할 때 기존의 위계가 뒤바뀌는 현상도 발생하므로, 넓은 시야로 시장을 바라보며 수익을 놓치지 않는 유연한 사고가 필요합니다.
세 번째는 ◇◇에 대한 편견입니다. 과거 2016년 시장 역시 현재와 매우 유사한 흐름을 보였으며, 당시 ◇◇◇에 다다랐다는 우려 속에서도 의사결정을 내린 투자자들은 결국 수익을 얻었습니다. 튜터님은 서울을 사지 못해 가만히 있기보다는 비규제 지역이나 경기권에서 할 수 있는 최선의 투자를 찾는 낙관주의적 태도를 견지할것을 말씀하셨습니다. 규제가 강해지거나 가격이 오르는 시기에도 반드시 시세 대비 싸게 살 수 있는 기회는 존재하며, 우리가 해야 할 일은 정해진 예산 안에서 가장 좋은 것을 찾아내는 명확한 투자를 집행하는 것입니다.
[본질: 사람들의 마음을 읽는 ◇◇◇ 파악법]
튜터님께서는 부동산 투자에서 가장 중요한 핵심 키워드로 ◇◇◇를 꼽으셨습니다. 부동산의 가치는 결국 사람들이 얼마나 그곳을 좋아하고 선택하느냐에 달려 있기 때문입니다. ◇◇◇를 파악하는 것은 단순히 사람들이 좋아하는 것만 찾는 과정이 아니라, 사람들이 싫어하는 요소가 무엇인지까지 이해해야 합니다. 우리가 검토하는 단지들은 대개 완벽할 수 없으며, 교통이나 학군, 연식 등 어딘가 하나쯤은 아쉬운 부분이 있기 마련입니다. 하지만 이러한 아쉬운 점이 왜 발생하는지 이해하고 있을 때 비로소 가성비 있는 기회를 포착할 수 있으며, 시장의 흔들림 속에서도 확신을 가지고 오래 보유하여 수익을 낼 수 있습니다.
튜터님께서는 투자의 실력을 키우기 위해서는 가치, 가격, 비교 평가라는 세 가지 단계를 순서대로 밟아야 한다고 강조하셨습니다. 많은 이들이 가격을 먼저 보고 가치를 억지로 끼워 맞추는 실수를 범하지만, 본질은 ◇◇과 ◇◇를 통해 파악한 가치에 조사한 가격을 대입하여 최선의 결정을 내리는 것입니다. 튜터님께서는 단순히 임보의 양을 채우는 것보다 한 장을 쓰더라도 의사결정의 완결성을 갖추는 사유의 시간이 훨씬 중요함을 역설하셨습니다.
[분위기 임장: 사람, ◇◇, 도보를 기준으로 한 ◇◇ ◇◇ 설정]
진심을담아서 튜터님은 분위기 임장의 목표를 단순히 지역을 쓱 둘러보는 것이 아니라 ○○ ○○를 설정하는 것으로 정의하셨습니다. 서울 수도권은 강남까지 1시간 이내라면 모두 ○○ ○○에 해당하지만, 그 안에서도 덜 선호되는 지역을 가려내는 안목이 필요합니다. 튜터님은 분위기 임장에서 좋아 보이는 곳을 찾는 것보다 후순위의 기준을 먼저 잡고 덜어내야 할 곳이 어디인지 구체적인 기준을 통해 파악하라고 조언하셨습니다. 이를 위해 제시된 세 가지 구체적인 기준은 사람, 상권, 도보입니다.
첫째, 사람의 기준에서는 단순히 연령대를 보는 것이 아니라 그들의 차림새와 행동을 관찰해야 합니다. 튜터님께서는 낮 시간에 임장할 때 만취한 사람이 자주 보이거나, 학생들의 비속어 남발이 심하거나, 행색이 단정하지 못한 사람들이 많다면 해당 지역을 후순위로 고려해야 한다고 설명하셨습니다.
둘째, 상권은 거창한 백화점이 아니더라도 실거주자가 무해하게 이용할 수 있는 환경인지를 확인해야 합니다. 튜터님은 1층에 병원, 약국, 카페 등이 갖춰진 상가 하나만 있어도 서울 수도권에서는 충분히 좋은 상권이라 정의하셨습니다. 특히 메가커피, 빽다방, 컴포즈커피가 나란히 있다면 이는 유해 시설이 적고 사람들이 선호하는 상권이라는 증거입니다. 반대로 외국어 간판이 지나치게 많거나 유흥 상권이 밀집되어 있다면 후순위로 설정합니다.
셋째, 도보는 유모차를 편하게 끌 수 있는 평지인지, 혹은 노인분들이 손주를 데리고 걷기에 무리가 없는 길인지를 확인하는 과정입니다. 언덕이 너무 심해 엘리베이터를 여러 번 갈아타야 하거나 보도블록 관리가 엉망인 곳은 사람들이 선호하는 주거 환경이 되기 어렵습니다. 이러한 분위기 임장의 결과는 정답을 찾는 것이 아니라 자신만의 논리로 지역 간의 위계를 어렴풋이 새겨놓는 재료가 됩니다. 안 좋은 생활권이라 할지라도 그 이유를 정확히 이해하고 있을 때 나중에 가격이 저렴해진 시기에 용기 있게 의사결정을 내릴 수 있습니다.
[단지 임장과 분석: ◇◇ ◇◇◇◇ 수립 및 로얄동 판별]
튜터께서는 단지 임장과 분석의 최종 목적을 ○○ ○○○○의 확립으로 정의하셨습니다. 단순히 여러 단지를 둘러보는 것에 그치지 않고, 내가 가용할 수 있는 예산 안에서 어떤 단지를 가장 먼저 매수해야 할지 ○○를 매기는 과정이 핵심입니다. 튜터님은 임장 보고서에서 가장 중요한 원싱(One Thing)이 바로 이 단지별 ○○○○ 정리임을 거듭 강조하셨습니다.
단지 임장 시에는 ○○와○○를 나누어 살펴보아야 합니다. 단지○○에서는 주차 상태, 관리 수준, 동간 간격을 체크합니다. 주차장에 탑차가 많다면 상대적으로 저소득 일자리 종사자가 많을 확률이 높으며, 분리수거장이나 보도블록의 관리 상태를 통해 거주민의 민도와 관리 사무소의 역량을 가늠할 수 있습니다. 동간 간격은 단순히 쾌적성을 넘어 단지 내 놀이터나 작은 공원이 잘 조성되어 있어 사람들이 모이고 소통할 수 있는 구조인지를 확인하는 것이 중요합니다.
튜터님께서는 서울 수도권 투자에서 단지 ○○보다 훨씬 중요한 것이 단지 ○○ 요소라고 설명하셨습니다. 단지의 가치는 ○○의 역 접근성, 학교 접근성, 상권 접근성에 의해 결정되기 때문입니다. 특히 로얄동을 판별할 때 이 세 가지 기준을 적용하면 명확해집니다. 역이 도보권이라면 역에 가까운 동이, 버스권이라면 정류장이 가까운 동이 로얄동이 되며, 초등학교 등하교 동선이 가장 짧은 동이 선호됩니다. 만약 천(川)이나 강이 보이는 조망권(View)이 있다면 이는 다른 모든 조건을 압도하는 로얄동의 기준이 되기도 합니다.
분석 단계에서는 ○○ ○○○, ○○ ○○, ○○ ○○의 프로세스를 거칩니다. ○○ ○○○은 모든 단지를 가격대별로 묶어 한눈에 파악하는 장표로, 단순히 수치만 적는 것이 아니라 해당 가격대 단지들에 대한 자신의 직관적인 생각을 두 줄 이상 남기는 것이 비교 평가의 수준을 결정합니다. ○○ ○○에는 단지 우선순위와 시세 형성 요소, 그리고 저평가 예상 단지를 기입하여 ○○ ○○의 전략적 지도로 활용합니다.
마지막으로 ○○ ○○ 시에는 단지 임장에서 느낀 점과 시세에 대한 생각을 나누어 정리합니다. ○○를 분석할 때는 직전 저점 대비 30% 이상 반등했는지 확인하여 단기 조정 가능성이나 갭 메우기 여부를 판단하고, 매물 임장 전후로 현장의 전월세 거래 비중과 물량 상태를 파악하여 투자 전략을 구체화해야 합니다.
[지역 내 비교 평가: ◇◇ 고정 및 ◇◇/상품 변수 분리법]
진심을담아서 튜터님은 지역 내 비교 평가를 진행할 때 입지, 상품, 가격 중 적어도 하나는 고정해야 명확한 결론을 내릴 수 있다고 강조하셨습니다. 지역 내 비교 평가는 실전반 수강 후반부에 해당 지역에 대한 이해도가 높아지면 상대적으로 수월해지지만, 변수가 복잡하게 섞여 있을 때는 체계적인 접근이 필요합니다.
첫째, ○○이 비슷한 경우입니다. 같은 ○○대의 단지들을 나열한 뒤 생활권의 위상이나 입지 요소를 비교해 보면 가치의 우위가 드러납니다. 예를 들어 ◇◇동의 구축과 ◇◇동의 신축이 ○○이 같다면, 입지와 상품 요소를 상세히 쪼개어 비교해 보고 더 나은 가치를 지닌 단지를 선택해야 합니다. 만약 비슷한 입지임에도 평형이 작은 단지가 큰 단지와 ○○이 비슷하다면, 작은 평형의 단지가 더 상급지이거나 선호도가 높은 단지일 확률이 높습니다. 이때는 지도를 넓게 보아 해당 단지가 상급지의 배후지 역할을 하는지 등 위치적 가치를 재평가해야 합니다.
둘째, 입지와 상품은 비슷한데 ○○이 다른 경우입니다. 튜터님께서는 이런 상황이 발생한다면 반드시 입지나 상품 중 하나에서 미세한 차이가 있을 것이라고 설명하셨습니다. 예를 들어 연식과 브랜드가 비슷하더라도 특정 일자리로의 ○○ 접근성 차이가 ○○ 격차를 만들 수 있습니다. 만약 모든 조건이 정말 똑같은데 ○○ 차이가 난다면 그것은 명백한 저평가 기회이므로 즉각적인 검토가 필요합니다.
셋째, ○○, ○○, ○○이 모두 다른 경우입니다. 이는 비교 평가 중 가장 난도가 높은 케이스로, 튜터님께서는 이럴 때 전고점 대비 ○○○이나 최근의 ○○ 폭을 참고하라고 조언하셨습니다. 다만 상승장에서는 단순히 ○○○만 믿기보다는 어느 단지가 더 탄탄한 실거주 수요를 바탕으로 갭 메우기를 진행하고 있는지 판단하는 것이 중요합니다.
튜터님은 규제 지역에서는 금액대별 싼 단지를 리스트업하는 것에 집중하고, 비규제 지역에서는 동일한 ○○○ 대비 가장 좋은 단지를 찾아내는 효율성에 집중하라고 덧붙이셨습니다. 지역 내 비교 평가의 핵심은 발로 걷고 느낀 정성적 가치를 객관적인 지표와 결합하여 나만의 논리를 완성하는 데 있습니다.
[지역 간 비교 평가: ◇◇의 가치와 단지 ◇◇◇의 위계]
진심을담아서 튜터님은 지역 내 비교 평가보다 훨씬 난도가 높은 지역 간 비교 평가에 대해 심도 있게 다루셨습니다. 지역 간 비교의 핵심은 각 지역의 위상을 결정짓는 ○○ ○○와 ○○ ○○의 ○○○를 어떻게 조화시키느냐에 있습니다. 이를 이해하기 위해 튜터님은 ◇◇◇ 접근성을 기준으로 한 땅의 가치 개념을 설명하셨습니다.
첫째, 상급지 간 비교에서는 땅의 가치가 절대적인 기준이 됩니다. 진심을담아서 튜터님은 ◇◇구와 ◇◇구의 신축 단지를 비교한 사례를 통해, 단지 자체의 선호도나 전세 빼기의 수월함보다 상급지가 가진 지리적 위상이 장기적인 가치 상승에서 압도적임을 증명하셨습니다. 특히 ◇◇◇에 가까울수록 강남과 한강이라는 희소 자원을 동시에 누릴 수 있어 가치가 공고해집니다.
둘째, 급지 차이에 따른 비교 전략입니다.
* ◇급지 이상의 차이가 날 때는 개별 단지의 조건보다 땅의 가치를 우선해서 판단해야 합니다.
* ◇급지 이내의 차이일 때는 땅의 가치와 단지 선호도를 동시에 따져봐야 하며, 이 구간이 갈아타기 효율이 가장 높게 나타나는 구간이기도 합니다.
* ◇급지 이내 혹은 같은 급지 내에서는 땅의 위치보다는 교통, 환경 등 단지 선호도가 가격 결정의 핵심이 됩니다.
셋째, ◇군 이하의 지역에서는 ○○의 역할이 가장 중요합니다. 진심을담아서 튜터님은 ◇◇구와 ◇◇시의 단지 비교를 통해, ○○이 뒤처지는 구축이라 하더라도 ◇대 ○○○○ 접근성이 압도적으로 좋은 단지가 경기권의 대장 신축보다 높은 전세가와 매매가를 유지할 수 있음을 보여주셨습니다. 헷갈리는 상황일수록 ○○ 요소를 먼저 분석하고 시작하는 것이 오류를 줄이는 방법입니다.
마지막으로 튜터님은 ◇◇◇◇, ◇◇◇, ◇◇◇ 등 특정 지역들은 급지의 한계를 뛰어넘는 독보적인 ○○○를 보이기도 한다고 덧붙이셨습니다. 이런 예외적인 생활권은 이사 나가는 수요가 어디로 향하는지 파악함으로써 그 위상을 가늠해 볼 수 있습니다. 지역 간 비교 평가는 정답을 맞히는 게임이 아니라, 각 요소의 비중을 조절하며 나만의 확신을 쌓아가는 과정입니다.
[종합 느낀 점 및 적용할 점]
이번 진심을담아서 튜터님의 강의를 통해 부동산 투자의 본질은 결국 사람의 마음을 읽는 일이라는 점을 깊이 깨달았습니다. 투자 초기에는 단순히 숫자로 표현되는 수익률이나 차트에만 매몰되기 쉬우나, 튜터님은 아파트의 가치가 사람들이 그곳에 모여들 수밖에 없는 구체적인 이유에서 기인한다는 점을 명확히 짚어주셨습니다. 특히 분위기 임장 단계에서 사람들의 차림새나 상권의 무해함을 따져보는 것은 데이터가 말해주지 않는 현장의 살아있는 가치를 판단하는 핵심적인 도구가 될 것입니다.
가장 인상 깊었던 점은 전고점이라는 지표에 매몰되지 않고 가치와 가격을 분리하여 사고하는 법을 배운 것입니다. 과거의 최고가가 현재의 가치를 온전히 대변하지 못하는 시장 상황에서, 튜터님이 제시한 30% 반등의 법칙이나 갭 메우기 현상을 이해함으로써 현재 가격의 적정성을 판단하는 눈을 기를 수 있게 되었습니다. 이는 사자마자 가격이 조정될 수 있다는 하락장의 리스크를 인지하면서도, 장기적으로 우상향할 단지를 고를 수 있는 확신을 주는 매우 실전적인 지침입니다.
또한 지역 간 위계를 설정할 때 땅의 가치와 단지 선호도를 구분하여 적용하는 전략은 그동안 모호했던 비교 평가의 기준을 명확히 세워주었습니다. 상급지로 갈수록 압구정 접근성과 같은 입지 본연의 힘이 강력하게 작동하고, 하급지로 갈수록 교통 개선과 같은 단지별 개별성이 중요해진다는 원리는 투자 판단의 우선순위를 정하는 데 큰 도움이 되었습니다. 특히 2급지 이내의 차이에서는 단지 선호도를 면밀히 따져보고, 그 이상의 급지 차이에서는 땅의 가치를 존중해야 한다는 튜터님의 실전 노하우는 향후 갈아타기 전략을 수립할 때 결정적인 기준이 될 것입니다.
투자는 기술뿐만 아니라 내공의 싸움임을 잊지 않겠습니다. 다른 동료들의 속도에 조급해하기보다 어제보다 한 걸음 더 나아가는 것에 의미를 두며, 발바닥의 굳은살만큼 단단한 확신을 쌓아가는 투자자가 되겠습니다. 시장의 파도 속에서도 중심을 잃지 않고 본질적인 가치를 쫓아 목표한 순자산을 달성하는 그날까지 이번 강의의 가르침을 끊임없이 복기하며 실천할 것을 다짐합니다.
가슴에 깊이 남는 강의를 해주신 진심을담아서 튜터님께 진심으로 감사드립니다.
