[에이스4반 드림텔러] 독서후기#8 부동산 트렌드 2026

#부동산 트렌드 2026

#김경민

#요약 (전자책)

35p. 주목할 점은 가격 상승과 거래량 증가가 동시에 이뤄졌다는 사실이다. 보통 부동산 시장에서는 거래가 선행지표로 작용하며 가격 상승을 유도하는 경향이 있는데, 서울은 가격과 거래량 모두 급격한 상승세를 보였다는 점에서 특별히 주목받고 있다. 이는 단순한 경기 반등을 넘어 시장 심리가 회복되고 자산 선호도가 빠르게 이동하고 있다는 신호로 해석된다.

→ 과거와 다르게 부동산 시장에서 가격 상승이 빠르게 일어나고 있다. 재테크에 대해 접할 수 있는 매체도 많아지고 학습 효과로 인해 빨라진거라 생각한다. 양극화가 심해지고 있다.

57p. 서울시 아파트 시장은 2010 년대 중후반, 강남이 먼저 급등한 후 시차를 두고 강북이 따라가는 경향을 보여왔다. 즉 오랜 기간을 두고 누적상승률을 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다. 따라서 상승장 초기에 일부 지역 간에 불균형한 상승률이 나타나더라도, 강남이 상승한 이후 강북에서도 빠른 상승세가 나타날 가능성을 도외시해서는 안 된다.

→ 초반에는 중심부 먼저 오르지만 결국 상승률은 비슷했다. 도곡렉슬 2016년 ~ 2021년까지 150% 상승, 노원고 청구3차 2016년 ~ 2021년까지 150% 상승. 지금도 강남 먼저 올랐지만 노원구 도봉구 강북구로 흐름이 퍼지고 있다. 오히려 먼저 오른 강남은 조금 주춤하는 분위기다.

142p. 예를 들어 실수요자 대다수가 접근할 수 있는 아파트 가격대는 훨씬 낮음에도 불구하고, 초고가 아파트의 가격 상승 소식만이 집중 보도되면서 ‘서울 아파트는 모두 비싸다’라는 잘못된 고정관념을 갖게 되는 것이다. 이로 인해 주택 구입을 고려하는 사람들은 현실과 동떨어진 기대를 품게 되거나, 자신이 사는 지역의 합리적인 가격 범위조차 과대평가할 수 있다.

→ 여전히 가격이 오르지 않은 서울, 경기도 지역의 아파트들이 많이 있다. 충분히 내집마련, 투자로 노려볼 수 있는 아파트가 많다. 아파트에 관심이 있는 만큼 보이는 것이 달라진다고 생각한다. 겉으로만 보고 포기하지 말고 뉴스가 사실인지 확인까지 해봐야 한다.

167p. 전세사기 여파가 큰 와중에도 어쩔 수 없이 빌라에 살고자 하는 수요층이 있는 한, 공급 절벽으로 인해 빌라 전·월세(임대) 가격 상승 압박이 생길 것이다. 또한 그중 일부는 ‘이 가격으로 빌라에 사느니 아파트에서 살겠어.’라고 마음먹으며 아파트 전·월세 시장으로 이동할 수 있다. 빌라 임대차 시장에서 아파트 매매 시장으로 바로 이동하기에는 월등히 많은 자산과 주택담보대출 이자 지급을 위한 월 소득이 필요한 만큼, 우선은 아파트 전·월세 시장으로 이동할 가능성이 크다. 입주 물량이 절멸하는 시대에는 사람들의 소득과 상관없이 빌라와 아파트 임대료 상승이 일정 기간 지속될 확률이 높다.

→ 공급이 점점 없어지고 있고 전월세 가격도 조금씩 반응하고 있다. 전국적으로 전월세 물량이 마르고 있다. 그래도 지금까지는 갱신권을 쓰던지 매매를 하던지 해서 생각보다 가격이 오르지는 않았다고 생각한다. 앞으로 다주택자를 때려잡겠다고 하는데 규제 지역도 늘어나면서 전월세 물량이 점점 줄어들고 가격이 오르게 되면 매매 가격도 더 끌어올리지 않을까 생각한다.

177p. 전세가격은 단순한 임대료가 아니라 향후 경제 흐름과 거시적 가격 변동을 반영하는 ‘선행적 자산지표’이자, 우리나라 부동산 시장 특유의 하방 경직성과 맞물려 강한 복원력까지 갖춘 독특한 형태의 인플레이션 헤지 수단으로 기능하고 있다는 것을 확인할 수 있다.

→ 지방은 여전히 전세 가격에 따라 매매 가격이 움직이는데 서울, 수도권은 전세가율이 많이 낮아지면서 다르게 흘러가는 모습이다. 과거처럼 전세가율이 높아질지 지켜봐야 할 것 같다.

212p. 강남 접근성은 왕십리 뉴타운이 더 좋음에도 불구하고 가격은 마포래미안푸르지오가 2~3 억 원대 격차를 유지하며 앞서고 있다. 여기에는 다양한 요인이 있겠으나 서울시 아파트가 ‘업무지구 접근성’으로 재편되는 현실과 관련이 있다. 5 호선을 놓고 볼 때, 마포래미안푸르지오는 광화문 업무지구(CBD)와 여의도 업무지구(YBD)의 정중앙이라 서울 서북권에서 압도적인 입지상 장점이 있다. 강남 업무지구(GBD)도 물론 입지로는 중요하지만 광화문과 여의도 업무지구 역시 규모와 중요성 면에서 GBD 에 못지않다는 것이다. 광화문에는 대기업 본사, 여의도 업무지구에는 대형 금융사가 밀집해 있어 이들 회사에 근무하는 계층을 위한 주거 단지의 위상은 높을 수밖에 없다.

→ 직장까지 거리가 굉장히 중요하다. 물리적인 거리도 중요하지만 외곽으로 갈수록 교통이 중요해진다. 최근에 신분당선을 이용하는 수지의 가격을 보면서 교통이 정말 중요하다는 생각이 든다. 여의도, 종각 쪽에 접근성도 중요하기 때문에 같이 파악해야 한다.

261p. 금융 접근성 제한 정책은 모든 계층을 대상으로 하지만, 실제 부담은 중산층과 서민층에 더 크게 작용할 수 있다. 고소득층은 자산 여력이 있고 가족 간 자금 이동이나 사적 금융을 통해 우회할 여지가 많기 때문이다. 오히려 시장 진입을 막는 방식보다는 보유 시 ‘적정한 부담’을 부과하는 정책이 더 실효적일 수 있다.

→ 점점 규제가 강해지고 있는데 다주택자를 막으려고 하는데 실거주자에게 피해가 가기 시작하면 반발이 생기지 않을까 생각한다. 실거주자에게 피해가 가지 않는 규제가 필요할 것 같다.

264p. 흥미롭게도 집값이 떨어지면 언론은 또다시 “하락세가 우려되니 대책을 마련하라”라고 주장한다. 요지는 명확하다. 집값이 오르면 정부가 나서서 끌어내리고, 내리면 다시 떠받쳐야 한다는 말이다. 이 같은 주장은 정부가 집값을 통제할 수 있다는 믿음, 그리고 자본주의 정부가 시장 가격을 직접 조절해야 한다는 발상에서 출발한다. 매우 반(反)자본주의적인 시각임에도 한국 사회의 언론과 여론은 이를 당연시한다. 이렇게 왜곡된 인식이 오히려 지금까지 부동산 정책을 망치고 시장을 불안정하게 만들었다.

→ 과거 정부와 똑같은 방향으로 흐르고 있는 것 같다. 서로 표를 얻어 좌석을 확보하기 위해 그러는 것도 있겠지만 결국 누군가는 피해를 보게 되어 있다. 급하게 오르면 급하게 내리겠지만 물가처럼 한 번 오른 자산은 점점 사람들의 내집마련을 힘들게 하는 것이 아닐까 하는 생각이 든다.

#적용할 점

오른 곳에 집착해서 기회를 놓치지 말고 덜 오른 곳으로 먼저 가서 기회를 잡아야 한다.