[실전34기 2월은 7ㅏㅅ생 대신 멤생 살자😎 횰럽] 진담튜터님 2주차 강의 후기

안녕하세요.

그릇이 큰 투자자가 되고 싶은 횰럽입니다❤️

벌써 실전을 시작한지 2주가 흘러 갔다니!

소중한 하루하루를 붙잡고 싶은 마음이 큰데요!

2주차 강의는 진담튜터님께서

“순자산 10억으로 향하는 임장, 임보 그리고 비교평가” 란 주제로 진행해 주셨습니다.

하루에 다 들을 수 있을까 생각했지만,

너무 재밌어서 한 번에 모두 듣게된 진담 튜터님 강의 후기 남겨봅니다:)

PART1. 선호도를 임장&임보에 연결하는 방법

시장 분위기

현재 시장의 분위기를 말씀해 주시면서  계속해서 강조해 주신 내용은

투자에 무조건이란 것은 없으니 절대 편견을 갖지 말고 가치를 보라는 말씀이였습니다!

과거의 사례와 함께 현재의 가격을 보여 주시면서

서울이 좋고 수도권 비규제지역은 별로야 또는 전고점을 뚫었으니까 좋은 거고 뚫지 않았으면 안좋은 것이 아니라

지역과 단지 가치를 제대로 볼줄 알고 현재 가격이 저평가가 되었는지가  중요하다는 사실을 강조해 주셨습니다.

BM : 내 투자가 하나부터 열까지 다 마음에 들 수 없다 → 그래서 기회를 준다. 아쉬웠다면 왜 아쉬운지 알 것

분위기 임장

분위기 입장에서는 어디까지 투자가 가능할지 pass or fail의 개념으로 봐야 한다라고 말씀해 주셨는데요!

이 부분이 정말 와닿았던게 저도 2호기를 규제지역에 투자하려고 매물을 보다보니 계속 내가 여기 살 수 있을까? 여기서 애를 낳고 키울 수 있을까? 란 관점으로 보게되더라구요!

그러다보니 더 좋은 매물이 무엇인지 우선순위가 명확해졌다는 걸 느꼈는데요,

부동산은 결국 사람이 사는 거기 때문에 사람의 감정이 들어가고,

사람이 선호하는 그 미묘한 무언가를 아는게 너무나 중요하겠다는 생각이 들었습니다.

입지분석

튜터님께서 각 입지 요소별로 우선적으로 봐야 할 것들을 설명해 주셨는데요!

이것 또한 결국 여기에 사람이 살고 싶은가, 어떤 사람들이 이곳에 살고 싶은가에 대한 예시였어요!

교통 호재가 발생하더라도 사람들의 거주 이유와 관련되어 직접적으로 이득이 발생되는 호재인지를 알고 있어야 나중에 상승장이 되었을 때 가격 폭발력이 더 높다는게 매우 인상적이었습니다!

무조건 호재여서 좋은게 아니라, 여기에 사는 사람들의 거주 이유를 생각해 봐야 하는게 인상 깊었습니다

BM : 대단지에서만 들어가는 초등학교인지 빌라에서 함께 들어가는 초등학교인지 구분하기

주변 공급 천세대 이상일 경우 입주 단지 전세가, 주변 단지 전세가 비교 → 투자 단지 전세가 가늠해보기

선호도를 임장 임보에 연결하는 방법

단지 분석과 시세그룹핑 내용에서 중요한 부분들을 짚어 주셨는데요,

생활권 정리와 시세 그룹핑은 유일하게 한 장에서 생활권 전체를 볼 수 있기 때문에

너무 너무 중요하다라고 말씀해 주셨는데요!

어떻게 시세그룹핑을 하고 내 생각을 남겨서 투자와 연결시키는지

투자로 이어지는 임보가 무엇인지 알려 주신 부분이 매우 좋았습니다

BM 관심 후보단지 가격대별로 2-3개 비교 → 뭐가 더 좋을지 내 생각 근거를 2줄 남겨놓기!

PART2. 선호도를 비교평가로 연결하는 방법

우리들이 정말 어려워하는 비교 평가에 대해서,

정말 핵심적인 내용들을 짚어 주셨는데요!

입지 요소가 달라서 가격이 다른 경우,

상품 요소가 달라서 가격이 다른 경우,

또는 입지와 상품 요소는 비슷한데 가격이 다른 경우

각각에 대해 어떻게 비교 평가하면 좋을지 구분해서 설명해 주셨습니다

급지차이(땅가치) vs 단지 선호요소(입지)

비교하는 단지의 땅의 급지가 1급지 차이가 날때, 2급지 차이가 날 때, 또는 그 이상 벌어졌을 때

단지의 선호도와 땅의 가치 중 더 우선적으로 봐야 될지 설명해 주신 내용이 매우 좋았습니다!

특히 59 역세권 단지와 84 멀세권 단지 중 무엇을 사야할지,

방3개 화장실 2개 구조를 사야할지 아니면 방2개 화장실 하나 구조를 사야할지

우리는 계속 고민이 많은데요!

결국 아파트는 땅을 산다는 관점에서 어떤게 더 선호도가 높은지

직접 사례를 보여 주시면서 설명해 주시니 매우 이해가 잘 되었고,

이번 임장지에 강의해주신 내용을 바탕으로 임장하다보니 더 쏙쏙 이해가 잘 되었습니다!

사실 규제지역에 2호기 매수를 진행하면서 아래 3개 단지 중에서 많이 고민을 했었는데요!

1. 역에서 가까운 방3 화1 낀평형 지주 연결X 구축
2. 역에서 조금 멀지만 방3 화2 전용84 지주 연결X 구축
3. 역에서 제일 멀지만 방3 화2 전용 84, 지하주차장 연결된 준구축

매물을 보기 전에는 강남 접근성이 제일 좋은 1번이 당연히 1순위가 될 거라 생각이 들었지만,

막상 매물을 보고나니 2번이 1순위, 3번이 2순위가 되더라구요!

제가 이곳에 살아야 한다고 생각하니 더 구조가 좋고 쾌적한 환경에서 살고 싶은 마음이 커지더라구요!

강의를 들으면서 이렇게 스스로 고민했던 과정이 크게 틀리지 않았고,

내가 한 선택이 앞으로 전세입자를 구하거나 이 집을 매수할 사람들이 하는 생각과 연결되겠다!란 생각을 많이 했었습니다.

결국 부동산은 과학이 아니라 사람이 하는 일임을 다시 한 번 깨닫게 되었습니다.

너무나 좋은 강의 해주신 진담 튜터님 감사합니다♥️