안녕하세요!
아침에 조언주신 부분을 참고하고,
저녁에 부사님이 보내주신 초안을 참고하여 최종안을 만들었습니다!
(부사님께 초안 받기전 준비한 특약 : https://weolbu.com/s/LF6va69mqE )
토요일에 대면하여 전자계약으로 진행예정이라 오늘까지 회신을 달라고 하신 상황입니다.
전세 특약의 경우 크게 수정된 부분이 없으나,
매매 특약의 경우 많은 부분들이 추가되어 협의가 어려울까 걱정도 됩니다…!
이대로 우선 진행해달라고 말씀드리면 될까요?
<수정전 부사님이 보내주신 매매 특약>
1. 등기사항전부증명서를 확인하고, 현장확인후 현 현 시설 상태에서 매매계약을 체결함 단, 매도인이 고지하지 않은 하자가 있을시, 잔금일까지 매도인이 수리하기로 함.
2. 금일 등기사항전부증명서상 설정된 채권최고액은 금336.600,000원이며, 잔금과 동시에 상환하여 전액 말소하기로 하고, 추후 잔금일까지 소유권 이외의 변동사항이 없도록 한다.
3. 매매대금에는 현 전세계약 임대차 보증금(330.000,000원)이 포함되며, 매수인이 임대차계약을 승계한다.
4. 잔금일까지 각종 공과금 및 관리비는 매도인이 정산하기로 함.
5. 아파트 선수예치금은 매매대금과 별도로 매수인이 매도인에게 지급한다. (336.000원)
6. 중대한 하자(누수등)는 민법상 매도인의 하자담보책임에 따르기로 한다. (잔금일로부터 6개월)
7.계약금중 일부 3,000,000원은 26.2.14일에 입금하였으며, 계약금 잔액 40,000,000원은 26.2.21에 입금한다.
8.본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산매매 일반 관례에 따른다
<매매 특약-수정본>
1. 등기사항전부증명서를 확인하고, 현장확인후 현 현 시설 상태에서 매매계약을 체결함. 단, 잔금일에 누락된 사항 발생시 매도인이 수리하기로 한다.
2. 현 등기사항전부증명서상 설정된 채권최고액은 금336.600,000원(하나은행)이며, 잔금과 동시에 상환하여 전액 말소하기로 하고, 추후 잔금일까지 소유권 이외의 변동사항이 없도록 한다. 변동사항(이중매매, 근저당 설정, 담보제공, 임대차 행위를 포함한 일체의 변동사항) 발생시 본계약은 해지되고 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 배상한다. 또한 말소가 완료되지 않을 경우 매도인이 책임진다.
3. 매매대금에는 현 전세계약 임대차 보증금(330.000,000원)이 포함되며, 매수인이 임대차계약을 승계한다.
4. 잔금일까지 제세공과금, 장기수선충당금, 관리비는 매도인이 부담한다.
5. 아파트 선수예치금은 매매대금과 별도로 매수인이 매도인에게 지급한다. (336.000원)
6. 중대한 하자(누수등)는 민법상 매도인의 하자담보책임에 따르기로 한다. (잔금일로부터 6개월)
7.계약금중 일부 3,000,000원은 26.2.14일에 입금하였으며, 계약금 잔액 40,000,000원은 26.2.21에 입금한다.
8.본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산매매 일반 관례에 따른다.
9. 옵션, 비품 포함(시스템에어컨 2대, 붙박이장, 인덕션, 보일러 등) 상기 물품은 철거하지 않고 현 상태로 인도한다.
10. 매도인은 매수인의 임대차 계약을 위한 부동산 방문 등에 적극 협조한다. (집 보여주기, 전세계약)
11. 전세계약금은 중도금으로 보며 매도인 계좌로 입금한다.
12. 현 매매와 전세계약이 동시에 진행되는 건으로써 매수인의 잔금 중 일부는 새로운 임차인의 보증금으로 충당한다.
13. 잔금일에 매수인의 잔금 지급, 소유권 이전, 근저당 말소, 세입자 전세계약 체결은 모두 동시 이행 조건으로 진행된다.
14. 잔금일에 등기소 말소 접수증 또는 등기부 변동이 확인되지 않는 경우, 매수인은 잔금 지급을 유보할 수 있다.
15. 본 계약은 임차인의 전세자금대출 승인을 조건으로 하며, 대출이 승인되지 않을 경우 매매계약은 상호 협의 하에 해제할 수 있고, 계약금은 반환한다.
16. 잔금일은 전세입자에 따라서 조정할 수 있다.
→ 만약 15번 항목이 협의가 잘 되지 않을 경우엔 어떻게 말씀드리면 좋을까요?
<전세특약>
1. 본 주택의 임대차에 관한 중개대상물확인 설명서 및 계약서상의 시설물 상태는 임대인이 고지한 사항과 임차인 및 공인중개사의 현장 확인 사항을 기초로 한 것이다.
2. 임대할 부분의 면적은 공부상 전용면적 또는 연면적이므로 실측 면적은 상이할수 있다.
3. 임차인은 신축 하자 발생시 임대인에게 즉시 고지하고, 하자 체크 및 보수에 적극 협조하기로 한다.
4. 임차인의 고의나 실수로 인하여 보 부동산의 기본시설 손괴시 손해배상 또는 임상회복하여 반환하기로 한 임차인의 고의나 실수 본 부동산의 기본시설 손괴시 손해배상 또는 원상회복하여 반환하기로 함. (자연마모제외)
(벽걸이TV는 무타공만 가능하며, 못은 사용불가하며, 애완견, 실내흡연을 금함. 단, 커튼박스, 정수기는 설치가능)
5. 전기, 수도, 가스등의 노후로 인한 수선은 임대인이 하며, 사용부주의로 인한 파손 및 소모품수선, 관리소홀로 인한 곰팡이, 결로에 대한 배상은 임차인이 하기로 한다.
6. 임대인은 잔금과 동시에 본 물건에 대한 대출전액을 상환하기로 하며, 이후 일체의 제한물권 설정없이 임차인을 최선순위로 보장하기로 함.
7. 등기부등본상 근저당권이 있음을 확인하였으며, (하나은행/금336,600,000원/23.3.22접수) 임대인은 잔금일에 해당 대출금 전액을 상환하고, 즉시 근저당권 말소등기를 접수하기로 한다. 임대인이 이를 위반할 경우 계약은 즉시 해제되며, 임대인은 지체 없이 보증금 전액을 임차인에게 반환한다. 임대인의 계약 위반에 따른 위약금은 본계약 계약금의 배액으로 하고, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있다.
8. 본 부동산은 현재 매매진행중임을 고지하였으며, 이에 본 부동산 매수인은 매매잔금과 동시에 위 임대차 계약 내용 및 특약사항을 모두 승계하기로 한다. (매수인의 인적사항)
9. 임대인은 임차인의 보증보험가입 진행시 이에 동의하기로 함.
10. 입주 청소등 실사용일부터 관리비 및 공과금은 임차인이 부담하기로 함.
11. 임대인은 본 계약체결 당시 국세 지방세 체납, 근저당권 이자체납 사실이 없음을 고지한다.
12. 주택임대차계약 신고 및 확정일자는 전자계약시 자동으로 처리됨.
13. 임차인이 이사할 경우 이사날짜는 미리 협의하여 정하기로 하며, 임차인은 만기 4개월전 이사 여부를 임대인에게 미리 통지하기로 함.
14. 임차인 및 임대인의 사정으로 매매 또는 새임차인을 구할시 현 임차인은 집개방에 적극 협조하기로 함.
15. 본 계약에 명시되지 않은 사항은 주택임대차보호법 및 민법과 주택임대차계약의 일반관례에 따른다.
전세대출 해주는 은행에서 전세 계약시 요구한 특약은 아래와 같습니다.
<<현재 매도인 계약서 특약사항 기재>>
•등기부등본상 00월 00일자 00은행에 근저당권이 있음을 확인하였으며, 임대인은 잔금일에 해당 대출금 전액을 상환하고 즉시 근저당권 말소등기를 접수하기로 한다 임대인이 이를 위반할 경우 계약은 즉시 해제되며, 임대인은 지체 없이 보증금 전액을 임차인에게 반환한다. 임대인의 계약 위반에 따른 위약금은 별도로 정한 금액으로 하고, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있다.
•매수인은 매매잔금과 동시에 위 임대차 계약 내용 및 특약사항 모두 승계하기로 한다. (매수인의 인적사항 기재후 자필 서명 날인)
<<당일 매수인 계약서 특약사항 기재>>
•임차인은 0000년00월00일 매도인 000와 임대차계약을 체결한 바 있으며, 본 계약서는 소유자 변경으로 인해 매수인000와 다시 쓰는 임대차 계약서이다. 세입자가 0000년00월00일 매도인000에게 기지급한 계약금 000원은 매도인과 매수인의 매매 대금 정산 약정에 따라 세입자가 매수인에게 직접 지급한 것으로 본다. 따라서 매수인의 세입자에 대한 보증금 반환채무는 총 000원이다.
•임대인은 잔금 지급일 및 계약 기간 중 해당 주택을 담보로 한 추가 대출(근저당 설정 등)을 금지하며, 이를 위반할 시 계약을 해지하고 보증금을 즉시 반환한다.
•국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 확인하며, 추후 미납 세금이 확인될 경우 계약을 해지하고 보증금을 즉시 반환한다.
•임대인은 잔금 지급일 또는 계약 기간 중 매매 계약을 체결할 경우 반드시 임차인에게 통지해야 한다.
•임대인의 사정에 의해서 전세보증금 반환보증 가입이 불가능할 경우에는 계약을 해지하고 보증금을 즉시 반환한다.
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댓글
윤진영님 안녕하세요 :) 매매 전세를 동시에 진행하시는 것 같네요 나머지 특약은 큰 무리 없이 받아줄 수 있을만한 내용으로 보이지만 15번은 협의가 어려울 수 있겠습니다. 현재 매도자분께서 급한 상황이실까요? 만일 그렇지 않다면 임차인이 대출이 나오지 않으면 계약이 파기될 리스크를 안고서까지 매매를 진행하기 어렵다고 판단할 수도 있습니다. 만일 매수자가 우위인 시장이 아니라면 특약을 넣지 않고 임차인분의 전세대출이 확실하게 나오는 것인지를 좀 더 자세히 확인해보시는 것이 좋겠습니다. 시장 상황과 분위기를 잘 살펴서 특약을 추가해보시는 것을 추천드려요! 화이팅입니다!
