독서후기 - 부동산트렌드 2026 [나초단)

안녕하세요, 

나의 초심을 단단히 지키는 나초단입니다.

부동산 트렌드 2026 독서 후기를 작성해보겠습니다.

[본]

42p

고가지역에서 시작된 반등이 서울 전역으로 확산하고, 이후 도미노처럼 인근 신도시로 퍼지는 전형적인 슈퍼사이클 전개 방식을 보인다.

58p

상승장 초기에 일부 지역 간에 불균형한 상승률이 나타나더라도, 강남이 상승한 이후 강북에서도 빠른 상승세가 나타날 가능성을 도외시해서는 안된다.

190p

과거 추이에서 더욱 중요하게 인지해야 할 점은 가격 상승 정도가 시간 차를 두고 하나의 사이클로 일어난다는 것이다. 시작 시점은 늦더라도 결국 상승 폭이 역전되는 패턴이 과거 시장에서 나타난 바 있다. 이러한 상승 도미도는 단순 ‘먼저 오르면 끝’이 아니라 속도와 폭, 수익률이 달성되는 시점까지 포함하는 입체적인 흐름이라는 점을 보여준다.

• 나의 생각 : 상승장은 동시에 출발하지 않고 핵심지에서부터 주변으로 퍼져가는 도미노와 같은 원리이다. 고가 지역에 시장된 상승으로 상대적 저평가 지역이 생겼고 발빠른 실거주자, 투자자들은 이미 강북에 들어가 선점을 한 것 같다. 지금 이미 구로, 노원 등 보여주기 시작했음으로 저자는 키 맞추기에 대한 이해가 충분히 깊은 것 같다. 

95p

빌라 시장의 양상은 조정이 아니라 붕괴에 가깝다. 거래는 멈췄고, 매물은 쌓였으며, 매수자도 임차인도 시장을 외면하고 있다. 빌라는 더 이상 주거지로 선택되지 않는다.

• 첫 번째는 가격의 정체
• 두 번째는 건축 원가 급등
• 세 번째는 전세사기

빌라가 사라진다는 것은 곧 특정 계층을 위한 주거 선택지가 구조적으로 소멸한다는 뜻이다.

• 나의 생각 : 주변에서 빌라에 들어가려는 사람이 거의 없다. 아파트에만 살려고 한다. 위에 말한대로 빌라는 오르지 않고, 건축 원가도 상승하였고, 전세가기가 가장 큰 이유이다. 이제 빌라에는 소외 계층만 남게 될 것이고 가격 상승도 더딜뿐 아니라 아파트로 수요가 더 몰리기 때문에 가격 상승에 더 큰 영향성을 주는 것 같다. 따라서 하방 경직성이 더 좋아질 것 같다. 

129p

슈퍼스타 단지는 그저 비싼 주택이 아니라 시장 참여자들 사이에서 ‘소유 그 자체’가 의미를 갖는 일종의 트로피 자산으로 인식된다. 실거주나 투자 목적 외에도, 희소성과 상징성으로 소유자의 사회적 지위와 경제적 우위를 과시하는 ‘지위재’로 소비되는 것이다.

• 나의 생각 : 사람들은 희소성 있는 것을 좋아하는데 아파트 역시 슈퍼스타 단지는 그게 적용된다. 어디 사냐고 물어봤을 때 아파트 이름만 이야기해도 좋은 단지라는 것을 아는 곳에 살고 싶어하는 것 같다. 말 그대로 ‘지위재’로 통용되는 것 같다. 이런 욕구는 줄어들 것이라는 생각이 들지 않는다. 실제로 주거지로서 역할도 하기 때문에 더 좋아할 것이라는 생각이 든다. 

148p

수십억 원에 달하는 강남권 슈퍼스타 단지 가격에 매몰되는 순간 아파트 수요가 없으리라 생각할 수 있으나 실제 상황은 전혀 그렇지 않다는 것이다.

• 나의 생각 : ‘서울은 절대 못 사’ 생각하겠지만 노원구라는 곳도 있음을 사람들은 잊는 것 같다. 5급지 안에서도 충분히 매수할 수 있는 단지가 있기 때문에 대중들과 반대로 Not A but B를 통해서 미리 볼 줄 알아야 한다. 

167p

현재 서울시는 1.아파트 미래 입주 물량, 2.아파트 현재 착공 물량, 3.빌라 현재 착공 물량 모두 급감하는 상황을 겪고 있다. 이러한 공급 측면의 구조적 문제는 경기 상황과 상관없이 시장에 영향을 미친다.

• 나의 생각 : 금리나 정책과는 다르게 공급은 정해져있다. 하지만 그 공급이 급감하고 있기 때문에 앞으로 시장은 공급 부족일 것이다. 규제로 인해 시장이 멈출 수 있는지만 공급에 대한 문제가 해결되지 않는 이상 물건은 줄어들 것이고 가격 상승은 예견된 일이라고 생각한다. 

174p

결론적으로 현실적인 전세가격 연간상승률(5.22%)은 물가상승률(2.3%)을 2배 이상 상회한다. 다시 말해 서울의 전세는 단순한 거주 비용을 넘어 인플레이션을 능가하는 자산가치 상승을 보여준다. 실질적인 거주기간과 부동산의 평균적인 보유기간(5년 이상)을 고려할 때, 전세는 장기적으로도 강한 회복력과 상승 탄력을 지닌 금융상품임을 시사한다. 이는 역사적으로도 전세가 단순한 임대차 수단이 아니라 인플레이션 방어력이 확실한 ‘운용 가능 자산’ 으로 작용할 수 있다는 점을 확연하게 보여준다.

• 나의 생각 : 우리가 하는 전세 레버리지 투자에 대해 제대로 설명해주는 문구가 아닐까? 생각이 들었다. 서울 수도권에 있는 물건들은 인플레이션을 헷지할 수 있는 자산이다. 왜 우리가 투자해야하는지 배울 수 있다. 전세금 뿐만 아니라 시세 차익이라는 부분도 있다. 

246p

대장 단지 분석으로 보는 5가지 인사이트

1. 서울 인구가 줄어도 가격 상승 트렌드는 지속될 가능성이 크다
2. 강남권 아파트는 가장 빨리, 가장 큰 폭으로 전고점을 돌파했다
3. 한강권과 강북권에 나타난 ‘상승 도미노’ 현상
4. 도시 재생의 교과서 ‘청량리 더블 랜드마크’의 대변신
5. 9억 원 미만 아파트, 6.27& 9.7 대책의 무풍지대

• 나의 생각 : 인구 감소가 중요한 것이 아니다. 세대수를 잘 봐야 하고 사람들의 수요가 어디에 쏠리는 지 잘 알아야 한다. 그리고 도미노처럼 퍼지는 것을 알아야 하며 어느 지역이 천지개벽으로 바뀌지는지, 또한 규제를 피할 수 있는 곳은 어디인지 알아야 한다. 제대로 파악했다면 흔들리지 않는 투자자로 성장이 가능하다.

[깨&적]

1. 상승 도미노와 'Not A but B' 전략 

상승장은 핵심지에서 외곽으로 퍼지는 도미노 원리임을 재확인했습니다. 

강남이 벌린 격차는 결국 강북의 '키 맞추기'로 이어집니다. 

‘서울은 비싸서 다 못사’ 라는 생각을 가질 때 사람들이 보지 않고 싼 단지를 찾아 투자해야겠습니다.

2. 빌라 붕괴가 가져올 아파트의 하방 경직성 

주거 사다리인 빌라 시장의 소멸은 결국 아파트 쏠림을 가속화합니다. 

선택지가 좁아진 수요가 아파트로 집중되면서 아파트 자산의 가치는 더욱 견고해질 것이라고 생각합니다. 

'지위재'로서의 아파트 수요를 인정하고, 항상 주시하여 가능하다면 갈아탈 준비를 해봐야 할 것 같습니다.

3. 공급 절벽과 전세 레버리지의 확신 

착공 급감이라는 '확정된 미래' 앞에서 공급 부족으로 인한 가격 상승은 필연적입니다. 

특히 물가 상승률을 앞지르는 전세가는 전세 레버리지 투자가 강력한 인플레이션 헷지 수단이며,

규제 무풍지대인 9억 미만 단지와 천지개벽 지역을 공략해 흔들리지 않는 투자자로 성장하겠습니다.

[논의할 점]

" 결론적으로 현실적인 전세가격 연간상승률(5.22%)은 물가상승률(2.3%)을 2배 이상 상회한다. 다시 말해 서울의 전세는 단순한 거주 비용을 넘어 인플레이션을 능가하는 자산가치 상승을 보여준다. 실질적인 거주기간과 부동산의 평균적인 보유기간(5년 이상)을 고려할 때, 전세는 장기적으로도 강한 회복력과 상승 탄력을 지닌 금융상품임을 시사한다. 이는 역사적으로도 전세가 단순한 임대차 수단이 아니라 인플레이션 방어력이 확실한 ‘운용 가능 자산’ 으로 작용할 수 있다는 점을 확연하게 보여준다."

• 질문 : 공급 급감과 전세가 상승은 전세 레버리지 투자자에게는 가장 강력한 기회입니다. 하지만 전세를 '운용 자산'으로 활용할 때 마주하게 되는 리스크를 투자자로서 어떻게 관리하고 계신가요?
• 공급 절벽이 현실화될 2~3년 뒤를 내다보며, 인플레이션을 헷지하기 위해 지금 당장 실행해야 할 가장 구체적인 액션 플랜은 무엇인가요?