1. 강의에서 남길 내용
■ 1차시
- 지역에 대한 선입견, 편견 버리기
- 지역을 처음 방문하면 일어나는 일
- 투자 범위를 설정한다.
- 투자 키워드를 파악한다.
- 우선순위를 파악한다.
- 분위기 임장 = 투자범위 설정 (P/F)
- 사람 = 단정하게 보이는 사람들
- 상권 = 주말에 편하게 돈 쓰는 상권
- 도보 = 유모차를 끌 수 있는 길
- 생활권 순위 자체보다, “후순위 생활권이 왜 후순위인지 파악하기”
■ 2차시
- 직장 : 7대 업무지구 - 소득 높은 업무지구 접근성 - 하나의 업무지구 뾰족한 접근성
- 교통 : 핵심 노선 여부 - 개선 여지가 있는지 - 개선되는 와중 원래 불편한 곳인지
- 환경 : 좋은 상권, 없어야할게 없는지(무해한 상권) - 3040선호 상권 있는지 - 입지 개선 길목에 있는지
- 학군(중요↓) : 전통적 학군 - 대형/빌라 섞였는지 - 초등증축+퀄리티(체육학원)
- 공급(중요↓) : 향후 3년 입주물량 - 재개발/재건축 규모 - 지역 내외 전세가 수준
■ 3차시
- 단지 내부보다 단지 외부에 더 집중하기
- 선호동 : 역 접근성 > 학교 접근성 > 상권 접근성 (+물 뷰)
- 시세그룹핑에 생각 두 줄 이상 넣기 (관심 가격대, 저평가 가격대)
- 단지 분석 → 단지 생각(내외부 느낀점), 시세 생각(매매 전세 반등 여부 - 30%, 최근 거래량 - 매매/전월세)
■ 4차시[지역 내]
- 수도권 비교평가 툴 : [입지] 교통 환경 학군 [상품] 연식 특징
- 입지&상품, 가격 중 1~2개 고정하여 비교평가하기
- 공통요소 없을 때 비교평가 : [하락장] 전고점 대비 하락률 [상승장] 전저점 대비 상승률
■ 5차시[지역 간]
- 같은 급지 => 단지 선호도만 보기
- 3급지 이상 차이 => 땅의 가치 우선
- 2급지 차이 => 단지 선호도 우선 (땅의 가치 함께 보기)
- 1급지 차이 => 단지 선호도 우선
- 갈아타기 효율 = 2급지 차이 정도가 높음, 3급지 이상 차이는 생각보다 힘듦
- 헷갈릴 때는 교통 우선 (+교통/환경 개선되는지)
- 비슷한 요소가 없을 때 => 각 지역별 핵심 키워드 파악 ex. 대장 단지끼리 비교: 영등포(교통 우선 단지), 강동(환경 택지 우선 단지) 비교
- 더 좋은 59 vs 덜 좋은 84 : 수도권에 집을 산다 = 땅을 산다 (지역 내에서는 실거주 가치)
- 계 방2 vs 복 방3 : 방 개수>방 크기/타입 (실거주 가치)
- 비슷한 절대가면 지방보다 수도권이 낫다 (장기적 전세 상승 관점)
- 갈아타기 = (1) 가치가 훨씬 낫고 & (2) 거주/갈아타기=80%이상
2. 적용할 점
- 수도권 비교평가 툴 ([입지]교통 환경 학군, [상품] 연식 특징) 임보에 적용
- 비슷한 요소 없이 모두 다른 경우 - 툴 임보에 적용하기
- “어제보다 나아진 내가 되겠어”
