나의 앞마당을 복기하며~ [ 서울에 3채 투자하고 4년뒤 은퇴 하조 다산잭슨 ] 강의 후기 작성

#현재 시장에서 내가 지금 할수 있는 것은?

#지금 상황 26년 2월 12일 발표된, 다 주택자 양도세 중과 유예 종료 및 보완 대책 발표 

=2026년 5월 9일 부터 다주택자는 집 매도 시 양도세 중과 한다!

2주택자 +20% , 3주택 이상자 +30%

#지금 상황 은? 🙄🙄🙄

25.10.15 전부터 원래 조정지역이던 곳 = 기존 규정대로 한다.

=계약 후 4개월 내 잔금 

25.10.15 부터 새로 조정지역이 된 곳 = 처분에 2개월 더 여유 를 줌

=5월 9일 전 매매 계약 

=계약 후 6개월 내 잔금 

현재 전월세 주고 있는 집 ( 모든 규제 지역 ) = 토지 거래 허가 실거주 의무 유예

#무주택 매수자 가 집산 뒤 , 세입자 만기일 에 맞춰 입주해도 됨 

#최대 2년 내 실입주 해야 함. 

# 주택 매수 후 3개월 이내 ,주택 구입 목적 대출 ( 주택 담보 대출 ) = 한도 최대 6.0억 

# 주택 매수 이후 3개월 뒤로 , 주택 구입 목적 외 대출 ( 이하 생활 안정 자금 대출 ) = 한도 최대 1.0억 

설명 : 임차인 이 들어있는 물건을 매수 한후 , 임차인이 3개월 뒤에 퇴거 및 이사 를 하게된다면 , 매수 이후 3개월 이 지났으므로 , 주택구입목적외 대출 로 인정되므로 , 대출 최대 한도가 1.0억 까지 만 발생 된다는것! 

현재 상황 에서는 무주택자 가 세낀 집을 사서 전세 만기 시점에 실입주를 한다면 

입주시 집을 다보로 해서 대출이 1.0억 만 발생한다. 

그러므로 주택 담보 대출이 없이도 임차인 의 보증금 을 내주는 게 

가능해야 합니다. 😅😅😅

#여러가지 호재중 , 직장이 가장 의미가 있는 호재 이다!

#학군 을 이야기 할때 , 외부에서 학군을 보고 안양 으로 들어오는가?

부동산에서 학군이 의미 있으려면, 사람들이 [학군]  때문에 그 지역을 찾아와야 합니다.

( = 외부 유입 수요 ) 

해당지역 의 학군 을 단편적으로 보면서 , 학업 성취도 평가 율 과 특목고 비율 % 만 보는 것이 아니라 , 

고등학교 는 어디를 가고 싶어하는지 그리고 , 특목고 보다 지역내 에 일반고 의 수준이 어떤지 , 높은 학업의 중학생들이 지역내 특목고를 보내지 않는다고 하더라도 , 

일반고 에서도 학업에 뒷받힘 이 되는 학교 인가 ? 까지 생각 해볼수 있다. 😎😎😎

그럼 실제 아파트 가격에 영향을 주는지 학군을 볼수있다!

#배정 학교 에 따라 집값에 영향이 있는지 볼수 있다. ( 학군 의 파워 )

학군 이 아파트 가격에 영향을 주는가?

#여기서 중요한 것은 입지 분석 만 해서 끝내는 것 이 아니고 , 그 입지 요소들이 아파트 가격에 영향을 주는가 ?

까지 , 가격의 영향을 주는 결정적 요소인가 ? 까지 생각 해봐야 한다. 

😎😎😎

#공급 

이 지역에 기회 또는 리스크가 될 만한 것이 있는가?

향후 4개년 해당 지역의 주변 입주 까지 확인 한다!

해당지역 , 투자 지역 보다 상급지 지역에 국지적 입주 영향이 있는가 를 확인한다.

정비 사업 진행 현황 까지 파악 한다. 

과거 해당 지역 보다 상급지 지역의 공급 발생시 , 전세 가격 영향 (리스크) 있었는가 ? 

2012~2015년 상급지 서초 , 강남 , 입주 는 안양에 어떤 영향을 주었는가 ?

#해당 지역 의 생활권 분석 및 순위 ( 투자 우선순위 정하기 )

서울 수도권 의 입지 요소 중 가장 중요한 것 은 교통이다. 

그러므로 , 지역의 생활권 교통이 개발 되면서 , 

해당 지역의 위상이 뒤 바뀔수 있을 만큼 의 힘 이 있다!

#인덕원 생활권 의 거주 환경은 균질성 이 떨어지고 회식 상권 으로 유해 시설이 있지만 

위치 + 교통 + 호재 의 영향으로 그 지역 의 선호도 가 바뀔수 있다는 것!

※ 재건축 리모델링 🙄

리스크 , 추후 분담금 감당이 안 된다면 ? 매도 또는 현금 청산 

#강의 에서 알게 된 점 !

#우리는 어떤 시기에 어떤 단지를 선택해야 하는지 가 중요 하다!

해당 지역의 생활권 선호도 를 알고 같은 시기에 1등 생활권 과 2등 생활권 의 가격이 같다면 

우리는 1등 생활권 의 단지를 선택 할 수 있다 !

# 하락장 , 조용한 시기에는 호재가 있는 곳 을 선택 하는 것 이 좋다!

반면에 , 뜨거운 시장에서는 가치가 있지만 , 호재 가 없어서 가격이 ‘쌀’ 때 가 있다.

충분히 가치가 있음에도 불구 하고 일반적 인 수요자 들은 호재에 민감 하기 때문이다.

-매우 중요- 

#가격이 싸고 , 수요가 있고 , 내 예산으로 살 수 있는 것 중 최선이라면 매수 해도 좋다!

단, 10년 이상 장기 보유 하기보단 , 이후 갈아타기 방향성 을 갖고 계속 지켜 본다!

#비교 평가 강의 를 통해서 알게 된것!

우리가 제대로 된 비교 평가를 하기 위해서는 임장 을 통해서 지역과 단지에서 느낀 것을 

단지 분석에 반영을 하고 , 비교 평가 를 통해서 가치 대비 가격이 아직 싼것 을 매수 의사결정 까지 할수 있다는것

#임장 을 통해서 지역의 상권 , 단지 앞 상가 건물의 분위기 그리고 거리에 “북적 북적” 거리는 사람들을 보고 수요를 생각해보고 , 해당 지역 에서 덜 선호 하는 경기도 생활권 이라도 서울 의 생활권 보다도, 더욱 수요가 많거나 사람들이 좋아하는 곳 이 있다는 사실 을 알게 되었고 , 임장을 하고 몸으로 체감 하여야 올바른 판단을 할수 있다! 

꼭 서울이라고 좋은 투자를 할수 있는 것 이 아니다!

#앞마당 을 만들고 , 임장 을 다녀오고 나면 인싸이트 가 생기는것 이 아니다!

앞마당 관리를 해야 한다는것 , 결국 시간이 지나면서 , 선호도 대로 가격이 움직이는 것을 보고 , 

임장을 통해 알게된것 들을 선호도 에 대해서 생각 해보고 , 

“ 지켜보니 이런한 곳들이 시세가 먼저 움직이더라 ”

 “축적의 힘이다” 라는 것!

#애써서 만든 나의 소중한 앞마당 이렇게 관리 하자!

#평소 꾸준히 했을 때 단단하게 쌓이는 인사이트 

앞마당 선호도 파악 

월 1회 시세 트래킹 하기

어떤 단지를 뽑나요? 하나 의 지역당 트래킹 단지 3개 뽑기 

대장 단지 (상) , 중간 (중) , 하위 (하) 단지 

#투자할 때  , 단기적 몰입과 인풋이 필요한 행동

투자 하기 위해서 는 전수 조사를 한다. 

투자 여부 결정 까지 !

더욱 중요한 것 은 평소에 쌓아둔 앞마당을 잘 관리하고 , 미리 만들어둔 앞마당에서 

그물을 치고 기다릴 수 있는 사람이 되라! 

#상승장 / 하락장 에서 가져야 할 생각 과 태도 🙄

“리스크 관리에 대한 보상은 후하지도 않고 , 그 나마도 경기가 좋을 때는 절대로 주어지지 않는다.

하지만 , 장기적인 투자 성공으로 가는 길은 공격적인 투자보다는 리스크 제어에 있다.

투자자들의 성과는 성공 사례가 얼마나 대단했느냐 보다는 , 

실패 사례가 얼마나 되고 , 그 사례들이 얼마나 나빴는지 에 의해 결정된다."

#저또한 집한채 사는것이 목표가 아닌 , 그 흔한 사소한 문제점들을 돈앞 에서 큰 문제 가 되고 싶지 않고 , 

가족들과 의 행복한 일상을 보내기 위한 본질적인 목표를 가지고 있습니다. 

때로는 , 임장 을 하다가 현타 가 와서 힘들어 “멍~”하니 앉아서 있을 때 , 

멘탈 을 잡아주는 것 은 독서 습관 이었습니다. 

투자 생활을 꾸준히 해 나가기 위해 , 부지런히 독서가 필요 하다는 것! 다시 한번 알게 되었습니다. 

 감사합니다 이번 3주차 강의 정말 저에게 뜻 깊고 재밌는 강의 였습니다! 

강사님 의 지역 분석 너무 재밌었습니다! ^^ 

감사합니다~

새해복 많이 받으세요 강사님 😘