[서투기 30기 23조 팔다리]-3강 후기

#후기

이번 3강은 단순히 “B지역이 좋다”는 강의가 아니었다.
내 상황에 맞는 투자 의사결정 방법을 정리하는 시간이었다.

최근 부동산 대책 3가지를 짚으며 시작했지만,
결국 핵심은 정책이 아니라
on/off를 잘 하는 투자자가 오래 간다라는 메시지가 있었다.

모두가 강강강 할 수는 없다.
내 자금, 내 생활, 내 리스크 감내 수준 안에서
움직일 때는 움직이고, 멈출 때는 멈춰야 한다.

안양을 봐야 하는 이유도 명확했다.

• 서울에 물리적으로 붙어 있고
• Y자 택지 구조로 빈 땅이 거의 없고
• 직장 접근성이 좋고
• 가족 단위 거주 선호가 있는 지역

결국 부동산은 여러가지 투자가치가 있지만,
직장이 들어오는 곳에 수요가 붙는다는 기본 원리였다.

특히 인상 깊었던 건
“하락장에 팔 수 있으려면 사람들이 좋아하는 곳을 사야 한다”는 말이었다.
하락장에 팔기는 어렵다.
하지만 거주선호도가 높은 곳은 그때도 거래가 된다.

또 소득의 중요성.
돈 있는 사람들이 살고 싶어 하는 곳인가?
원천징수 기준 근로소득이 낮고 주소지 소득보다 낮다면
그 지역은 베드타운일 가능성이 크다.

결국 입지는
직장 → 교통 → 학군 → 환경
그중에서도 직주근접의 힘이 가장 강하게 느껴졌다.

동편마을 사례도 인상적이었다.
역과 멀어도 비싼 이유는
과천 인접 + 지식정보타운 효과.
가격은 이유 없이 형성되지 않는다.
핵심 가치를 못 보면 “왜 비싸지?”에서 멈춘다.

그리고 비교평가 파트에서 남은 문장 하나.

  “물음표로 끝나면 안 된다. 마침표로 끝나야 한다.”

결국 답은 단지 비교다.
방향만 잡고 고민하면 답이 안 나온다.
가치와 가격을 놓고 비교해야 확신이 생긴다.

2. 적용점(실행계획)

① on/off 기준 명확히 하기

• 모든 지역 다 보지 않기
• 투자지역 생활권 우선순위 정하기

② 직장 중심 분석 루틴화

• 직주근접 여부 체크
• 고소득 수요 유입 가능성 판단

③ 생활권별 우선순위 정리

• 상/중/하 선호도 분류
• 핵심 입지요소(직장·교통·학군·환경) 정리

④ 단지 비교표 만들기

• 가치 vs 가격 비교
• 약점이 있을 경우 거래량(환급성) 체크
• 전세 수요 확인

⑤ 시세 트래킹 유지

• 전수조사 → 단지 착출
• 선호단지 흐름 먼저 반응하는지 체크

⑥ 저환수원리 점검 후 매수 판단

• 저평가
• 환급성
• 수익률
• 원금보존
• 리스크

⑦ 10평대 고민 기준 세우기

• 수요층이 좁은지 확인
• 실거주 선호 여부 판단
• 환급성 위주로 접근

3. 느낀점(정리)

이번 3강은
어디가 뜰지 맞히는 시간이 아니라
어떻게 선택할 것인가를 정리하는 시간이었다.

싸고, 수요가 있고,
내 예산 안에서 최선이라면
매수해도 된다는 기준이 조금 더 명확해졌다.

그리고 자산은
감당하려는 사람에게만 온다는 말씀..
완벽한 확신을 기다리면
영원히 못 산다.

결국 혼란스러울수록
단지 비교만 남는다.

가치와 가격을 놓고 비교하고,
생활권을 나누고,
시세 흐름을 쌓아가다 보면
확신은 생긴다.

투자 인사이트는 한 번에 오는 게 아니라
누적의 힘이라는 걸 다시 느꼈다.