수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[가격인상예정] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요! 1호기를 분양권으로 했기에 제가 경험했던 부분을 나누고자 글을 적어봅니다.
처음 분양권이라는 걸 해야지 하면서 제 발목을 잡았던 건 낯선 용어들이었습니다. 특히 '조합원 입주권'과 '일반 분양권'은 네이버 부동산에 같이 올라와 있기에 무슨 차이인지도 몰랐습니다 ㅎㅎ 둘 다 새 아파트에 들어가는 것 같은데 도대체 뭐가 다른 건지 헷갈리더라고요. 저처럼 이제 막 관심을 가지기 시작한 분들을 위해, 이 두 가지의 차이점부터 제가 실전에서 부딪히며 배운 것들을 정리해 보았습니다.
1. 조합원 입주권 vs 분양권, 무엇이 다를까?
가장 쉽게 설명하자면 **'헌 집을 주고 새 집을 받을 권리'**냐, 아니면 **'새 집에 들어갈 수 있는 티켓'**이냐의 차이입니다.
- 조합원 입주권 (헌 집 → 새 집): 재개발이나 재건축 사업 지역의 빌라나 단독주택을 가지고 있던 '조합원'이 새 아파트에 입주할 수 있는 권리입니다. 이미 땅(지분)을 가지고 있기 때문에 로얄동·로얄층(RR)을 선점할 확률이 높고 분양가도 저렴하지만, 초기 투자금이 꽤 무겁게 들어간다는 특징이 있습니다.
- 분양권 (청약 당첨 티켓): 조합원 물량을 제외하고 남은 세대를 일반 사람들에게 '청약'으로 공급하는데, 여기에 당첨된 사람이 가지는 권리입니다. 건물이 다 지어지기 전까지는 실물 주택이 아닌 '권리(티켓)' 상태입니다.
2. 제가 '분양권'을 선택한 이유 (자금 흐름의 장점)
제가 분양권에 주목한 가장 큰 이유는 '적은 초기 자본' 때문이었습니다. 입주권에 비해 분양권은 당장 집값 전체가 필요하지 않습니다. 누군가의 분양권을 중간에 매수(전매)한다고 가정했을 때, 초기에는 기존 당첨자가 냈던 [계약금(보통 10%) + 프리미엄(P)] 정도의 현금만 있으면 됩니다. 아파트가 지어지는 동안의 중도금은 대출로 진행하고, 나머지 잔금은 입주 시점에 치르면 되니까요.
조합원 입주권은 가격적인 메리트가 확실했으나 제가 끝내 선택한 단지에는 없었고, 빈 땅에 새로 짓는 아파트거든요 ㅎㅎ
하지만 조합원 입주권은 초기에 묶인 돈도 많지만 추가적인 분담금도 있을 수 있다고 하더라고요. 제가 고민했던 단지는 없다는 확정이 났다고는 했지만 나중에 알아보니 입주할때까지는 알 수 없다고 하더라고요. 없다가도 생길 수 있는게 추가 분담금이라고!!
거기에 다 지어진 바로 입주가 가능한 아파트(기축 아파트)랑도 비교했습니다.
- 현재 가격이 분양권에 비해서 이미 싸지 않았습니다.
- 전세를 25년 7월 31일 들어갔기에 지금 전세금을 빼면 복비나 이사비(만료에 하면 한번이지만 지금은 두번 들어가는 부분)도 추가적으로 들어갔습니다.
- 2년 사이에 현금을 조금 더 모을 수 있습니다.
주변 기축 아파트는 이미 1억정도 비싼 단지가 대장이었고, 다른 단지는 비슷한 가격이었습니다. 그러면 기타등등 비용을 계산했을 때 더 대장이 될 수도 있는 신축 아파트를 선점하는게 여러모로 나한테는 유리할 꺼라는 계산을 했어요.
3. '분양권' 리스크
매코 받기 전 내가 생각한 리스크 : 분양권을 받는다는게 안전한걸까? 중간 과정은?
매코 받은 후 생각한 리스크
- 지금 시장과 입주 시장이 달라서 대출 문제는 괜찮은가? 대출이 나오지 않으면 대응이 가능한가? -> 0호기가 있어서 대응 가능.
- 지금 전세계약한 곳의 만기와 입주일 간에 6개월정도 차이가 나는데 전세 계약갱신권을 쓸 수 있는가? 실거주에 대한 대비가 되어 있는가? -> 계약갱신권도 사용 가능(집주인이 아이들이 있는데 현재 아파트가 초등학교 가는길이 수월치가 않아서 전세주는 상황. 학교가는 길이 변하진 않을거라 특별한 일 없으면 실입주 어려움.). 그럼에도 불구하고 집주인이 실입주 들어온다고 하면 다른 0호기에 입주했다가 이사하는 방법도 있어서 최악의 최악이도 다 대응가능함!
- 세금적인 부분에 대한 부분을 체크 했는가? -> 매코 다음날 세무사 예약을 이미 해 놓은 상태. 세금적인 부분에 대한 리스크도 헷지 가능하여서 계약 진행함.
4. 마무리하며
분양권이라는 낯선 영역 앞에서 고민하시는 분들께 제 작은 경험이 조금이나마 용기가 되었으면 좋겠습니다. 모두 포기하지 마시고, 잃지 않는 성공적인 투자 하시길 응원합니다!
꼭!! 매코는 하시길. 안되면 두번, 세번이라도 하시기를 강력 권유드립니다 ㅎㅎ
