수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[가격인상예정] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요, 순호입니다.
요즘 지방 부동산과 관련된 기사들이 자주 올라오는 것을 접하게 됩니다.
지방 부동산도 드디어 반등을 하는걸까 기대감이 듭니다.
그렇다면 지방의 부동산은 어디부터 가격이 오르는지 알아야 투자에도 연결할 수 있습니다.
지방부동산을 투자할 때, 우선적으로 봐야 할 요소를
현재의 시장에 대입하여 확인해보고자 합니다.
지방에서는 가격이 반등한 곳은 어디일까?
지방에서는 반등에 성공하고 전고점 이상으로 상승한 지역이 있습니다.
바로 전주인데요, 50만 인구를 가진 이 작은 도시에서 가격이 계속 상승하고 있습니다.
대표적인 이유가 향후 입주할 물량이 정말 부족하기 때문인데요.
전세물량이 없어 전세가격이 오르고, 전세가격이 오르니 실거주자들이 매매로 돌아서면서
매매가격도 동반 상승하게 됩니다.
전주는 아무도 거들떠보지 않던 구축까지 오른 시장이 되어버렸습니다.
두번째로는 울산인데요, 울산도 24년을 기점으로 입주물량이 줄어들었고,
지금은 적정수요량 이하로 공급이 되고 있습니다.
전주와 비슷한 패턴이 보이시나요? 좀 차이가 있다면
울산은 전주보다 규모도 크고 아파트 수도 많기 때문에
지수상으로는 전세가 24년 부터 올랐으나, 흐름이 늦게 나타나네요.
모든 단지가 전고점을 돌파한건 아니지만 울산도 상승이 상당히 많이 진행되었습니다.
28년 남구의 라엘에스가 입주하기 전까지는 부동산 시장에 큰 영향을 줄만한 입주는 없는 상황입니다.
그러니 전주처럼 가격이 더 올라갈 수 있지 않을까 생각이 듭니다.
세번째 도시는 부산인데요!
부산은 모든 지역의 단지들이 상승한 상태는 아니며, 상승장에 돌입한 듯합니다.
부산의 본격적으로 가격이 상승하기 전부터 선호단지들은 가격이 꾸준히 회복되고 있었는데요.
본격적으로 가격이 상승한 시점은 25.6월 사직동, 거제동을 중심으로 전세가격 상승에 따른
매매가가 급등을 하면서 상승의 온기가 해-수-동-연 이렇게 점차 퍼저가는 듯합니다.
지방에서 봐야 입지요소, 학군
제가 정말 말씀드리고 싶었던 부분이 바로 이부분 입니다.
지방에서는 수요가 매우 한정적입니다.
직장과 교통 편리성이 중요하긴 하지만 지방에서는 왠만하면 자차로 이동이 가능하기 때문에
단지별로 직장 접근성과 교통의 편리함이 입지독점성까지 이어지기는 매우 어렵습니다.
그래서 외부의 수요나 거주민들의 수요를 끌어당기는 ‘무언가’가 있어야 합니다.
바로 '학군' 인데요.
실전준비반이나 열반스쿨에서 배웠듯이 학군은 입지를 평가하는 요소 중 하나입니다.
특히, 지방에서는 이 학군을 그냥 흘려보내듯이 분석해 버린다면 좋은 기회를 놓쳐버릴 수 있습니다.
이번 지방에서 가격이 회복하는 도시들의 대표적인 학군지의 수익을 분석해보겠습니다.
먼저 전주입니다.
전주의 대표적인 학군지는 서신동인데요, 에코르 주변에는 학원이 100개가 있고, 학업성취율이 90%인 서신중학교도 위치해있습니다.
현대에코르의 가격 상승이 확실한데, 가격이 3억 → 4억으로 수직상승하는 모습을 볼 수 있습니다.
다음으로는 울산입니다.
울산의 대표적인 학군지는 옥동입니다. 옥동에는 학원가가 270개 정도에 명문중학교인 학성중, 울산서여중, 옥동중 등이 있어 학업에 관심있는 부모라면 이사하고 싶어하는 그런 곳입니다.
그 중에 옥동서광이 대표적인 구축의 학군지 단지인데요, 아래의 가격 상승이 보이시나요 ?
25년초만 해도 6억이 안되던 가격이 지금은 7억2~5천으로 가격이 형성되어 있습니다.
울산 남구에 있는 대우푸르지오와 가격 상승을 비교해도 상승률이 매우 두드러집니다.
마지막으로 살펴볼 지역은 부산입니다.
부산의 대표적인 학군지는 해운대의 센텀과 동래구의 사직동인데요.
그중에 사직동을 살펴보려합니다. 사직동 + 거제동에는 학원가가 150개 정도 있고,
주변에 사직여중, 사직중 등 이 학교로 가고자 하는 수요가 늘 넘쳐나는 곳입니다.
동래구의 대표적인 학군지 가성비 단지인 사직쌍용예가를 살펴볼텐데,
가격이 원래 비슷했던 안락뜨란채와 급격하게 가격차이가 벌어지는 모습을 보입니다.
가격이 정체되어있는 안락뜨란채와는 달리 쌍용예가는 4억 중반 → 5억 중반으로
단시간에 가격이 1억이 훌쩍 뛴 것을 볼 수 있습니다.
앞에서 살펴본 단지들은 신축들도 아닙니다. 신축 택지로 되어 있지도 않는 곳들이에요.
그럼에도 지방에서 학군지라는 요소가 얼마나 강력한지 이번 시장에서 여실히 보여주고 있습니다.
지방이라는 수요가 한정적인 곳에서 뾰족하고 확실한 선호요소를 가지고 있다면 물건을 운영하고
포트폴리오 관점에서도 안정적이면서 높은 수익률을 낼 수 있지 않을까 생각합니다.
이러한 배움을 통해 다음의 투자처를 찾아야합니다.
대전의 둔산동, 대구의 수성구는 앞에서 언급한 지역들보다
더 좋으면 좋았지 절대 뒤쳐지지 않는 학군을 보유하고 있습니다.
이런 곳들이 단순히 구축이라는 이유 하나만으로 배제하기에는
너무나 아쉬운 기회를 놓쳐버리는게 아닐까 생각이 듭니다.
이번 부동산의 회복되는 시장을 통해 지방 학군이 얼마나 강력한지 살펴봤습니다.
'지방은 안되는 곳이야' 퉁쳐서 넘기지 않고 지방을 잘 분석해서,
원하시는 바 꼭 이루시길 진심으로 응원 드립니다 :-)
감사합니다.
