[열기88기 2제 two자하러 갑시다!! 순호] 군포시 산본동 우륵주공7단지 아파트 수익률분석보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

군포시 산본동 우륵주공7단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

군포의 종사자수는 11만명, 500인 이상 사업체수는 6개로 직장이 많은 편에 속하지 않음. 

군포 내 직장에서 벌어들이는 소득인 원청징수는 4000만원 수준으로 지역 내 거주민의 소득과 비슷함. 

4천만원의 수준은 수도권에서 그렇게 높은 편에 속하지는 않음.

비슷한 급지의 지역과 비교했을때, 군포는 종사자수는 유사하지만, 500인 이상 사업체를 비교해보면 많이 부족한 편이고, 원청징수나 주소지를 비교했을때는 하위권이다 (부천이 더 낮은 소득을 보여주고 있음) 

지역 내에서 살펴보면 군포에서는 군포제일 공단이 100명 이상 근무지 중에 유의미한 직장은 없는 것으로 보인다. 다만 군포의 오른에 군포제일공단이 있는데 소득이 엄청 높다고는 하기는 어렵다. 

지리적인 위치로 1호선으로 구디/가디, 수원, 4호선으로 강남 또는 반월공단 등으로 출퇴근이 가능하지만, 반월공단, 수원은 인근 지역도 부동산 가격이 군포와 비슷하거나 더 낮기때문에 굳이 멀리서 출퇴근할 이유는 없어보인다.

그렇다면 군포에는 4호선으로 강남 출퇴근, 1호선으로 구디가디 출퇴근이 많지 않을까 추측해본다. 

2. 교통

1호선은 구디가디와 한양도성을 1시간 이내에 갈 수 있는 좋은 노선. 

4호선은 여의도, 강남으로 갈 수 있는 활용도가 매우 높은 노선.

산본은 서울의 업무지구를 1시간 이내에 갈 수 있는 좋은 땅이다. 

따라서 지하철을 이용할 수 없는 생활권 보다는 지하철을 근접하게 활용할 수 있는 생활권을 중점으로 투자를 검토해야 할 것으로 보임. 

GTX-C 노선이 금정역을 통과하는 것으로 계획되어 있다. 금정역을 통과하게 되면 삼성역까지 20분 이내로 들어올것으로 보임. 큰 호재가 될 것으로 보이지만 아직 착공이 되지는 않고 있음. 28년 개통을 목표로 하고 있지만 공사비 급등으로 인해 사업이 진행하지 못하고 있는 상황. 

하지만 GTX-C 노선이 들어오는 것은 시간문제일 것으로 보임. 금정역을 통과하는 만큼 그만큼 입지 개선이 확실할 것.

3.학군

초등학교를 보면 생각보다 산본역 금정역 주변의 초등학교에 학생수가 별로 많지 않은 것으로 보인다. 

1000명 이상인 과밀학교도 없으며 그나마 학생수가 많은 곳은 외곽 지역의 연식이 괜찮은 단지 뿐.

임장 할 때, 학원가가 있어서 학군이 그래도 괜찮지 않을까 기대했으나, 생각보다 초등학교의 학생수가 부족해서 학군이 그렇게 강한 힘을 발휘하지는 않을것 같은 생각이 듬. 

중학교를 보면 산본역 근처의 1기 신도시의 중학교의 학업성취도가 우수함. 

중학교 + 학원가가 위치해 있기 때문에 나름의 학군이 선호되지 않을까 생각이 듬.

또한 4호선을 기준으로 남쪽보다는 북쪽이 더 선호될 것으로 보임. 

학원가, 좋은 중학교가 위쪽으로 포진되어 있음.

4. 환경

군포는 1기 신도시가 90년대 초반에 형성되었다. 그러다 보니 생활권이 노후화가 많이 진행되었음. 상권, 아파트 단지, 인프라 등 연식이 오래됨을 느낄 수 있음. 대부분의 단지가 복도식을 포함하고 있어 주차공간이 협소하였음. 그럼에도 도로 정비가 깔끔하고 1기 신도시이다 보니 반듯하게 구획정리되어 있어 거주하기에는 나쁘지 않았음.

산본외의 지역은 사실 논하기에는 생활권이 듬성듬성 위치해있고, 규모도 크지 않으며, 역과도 거리가 떨어져 있어 선호 생활권으로 보기에는 어려움. 

군포에는 백화점이 없다. 스타벅스는 6개가 있는데, 모두 산본에 있으며, 산본 4호선 북쪽에 있음.

산본역 3개, 금정역 1개, 산본 중간중간 상권에 2개 

군포 자체로는 상권이 있기는 하나 소비를 위해서는 서울로 이동해야하지 않을까 생각이 든다. 

5. 공급

군포 자체의 공급을 보면 27, 28년도 금정역에 금정역푸르지오그랑블 천세대, 대야미역 근처 2천세대 정도 입주할 예정.

서울시의 입주물량이 매우 부족한 상황에서 강남 접근성이 나쁘지 않은 군포의 입주물량 또한 부족한 상황이기에 매매가가 급락할 위험, 전세가 하락하는 역전세 리스크는 매우 희박할 것으로 보임.

인근 지역의 입주를 봤을때, 시흥시, 의왕시, 광명시에 입주물량이 있음. 특히 광명에 입주물량이 많으나, 현재 대거 입주 중이며, 가격대가 달라 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 보임. 그럼에도 입주의 영향으로 전세가격이 일시적으로 낮아지면 신축단지로 수요가 옮겨갈 수 있을 가능성이 있으므로 입주 시기에는 주의깊게 봐야 할 것으로 보임.

산본역 근처 1기 신도시에는 재개발이 많지는 않으며 금정역 근처에 재개발, 재건축 지역들이 많이 있음. 아직 단계가 많이 진행되지는 않아 공급에 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 보임

산본은 1기 신도시로 선도지구 단지가 있는데

11구역(자이백합·삼성장미·산본주공)

9-2구역(동성백두·한양백두·극동백두)

이 예정되어 있다. 해당 지역은 사업성이 충분히 검토가 되어 조합에서도 기대를 하고 있는 모양. LH를 예비사업시행사로 선정하여 시공사를 선정할 것으로 보임. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2015년, 2020년 투자를 진행했을 때 수익률 비교

그리고 가장 수익이 높았을 때 비교

2015년에는 6천 투자로 25년 매도시, 11년 보유하여 1.5억의 수익이 발생하였고 수익률은 250% 정도. 이상적인 수익률이 나왔다.

하지만 2015년은 서울 수도권 투자하기 최적의 시기. 

정말 잘 투자하면 6천만원으로 8~10억의 수익이 가능했던 시기이므로 우륵주공에 투자를 하기에는 아쉬운 투자가 됐을 것. 그럼에도 우륵주공에 투자를 했으면 250%의 연평균 20% 이상의 수익률을 달성할 수 있음. 하지만 수익률로 봤을 때는 나쁘지 않은 것 같으나 수익금 측면에 보면 절대적인 금액이 작기 때문에 엄청 잘한 투자라고 생각되지는 않음.

→ 이런 단지는 장기로 가져가기에는 아쉬운 투자가 될 수 있음.

조금 더 짧게 가져간다면 20년도에 투자해서 25년도에 매도를 하게되면, 6년 보유하여 1.1억을 벌 수 있음. 나쁘지 않은 투자라고 생각하지만 그럼에도 6년에 1.1억은 많이 아쉬워 할 듯하다. 투자금이 8천만원이 들었기 때문. 전세금의 차익이 5천을 회수 된다고 하더라도 최고의 투자라고 하기에는 어려울 듯함. 

가장 수익이 많이 났을 때를 계산해보면 15년도 매수, 21년도 매도를 할 경우 6천의 투자금으로 3.5억을 벌 수 있음. 

수익률이 거의 600%에 육박함. 이런 투자를 지향해야함. 단, 이런 단지의 경우 07년부터 20년까지 버틸 수 있는 인내력을 가져야 한다. 07년도 2.5억에서 13년도 2억까지 빠졌다가 20년도 3.0억이 될 때까지 버텼다가 21년도에 매도를 해야함. 

즉, 가격이 안오를 수 있다는 생각을 반드시 해야하고 가치를 믿고 기다려야하는 인내심이 반드시 필요한 단지. 

무턱대고 싸다고 덤비기에는 난이도가 높은 단지이다. 자칫 가치를 못믿고 던져버릴 수 있기 때문. 

그럼 지금은 투자를 하면 될까?

매매 3.8, 전세 2.7 → 투자금은 1.1억 

전고점까지 6.0억이라고 하면 전고점까지 도달 시 2.2억의 마진이 생긴다.

대략 200%의 수익률. 2.2억의 수익과 200%라는 수익률 모두 만족스러운 숫자로 보인다. 

다만 이 기간이 언제일지는 알 수 없지만 5~8년 정도는 충분히 기다릴 수 있는 투자처가 되지 않을까 생각이 든다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 전고점 대비 -34% 하락한 상황. 수도권 역세권 강남 40-50분 접근성을 가진 단지 중에 4억이 안되는 단지가 있다는게 신기할 따름. 상대적 저평가는 고사하고 절대적 저평가 구간이다. 

2) 환금성 : 아무리 구축에 복도식이라 할지라도 수도권에 거주하는 모두가 10억 넘는 아파트에 살 수는 없다. 그런 측면에서 수요도 충분히 높을 것으로 보임. 이 단지에 꼭 살아야하는 수요는 있을 것으로 보인다. 강남 또는 구디가디로 출퇴근하는 직장인 또는 주변의 산업단지에 출퇴근 하는 직장인의 수요가 있을 것으로 보임. 

4호선 역세권 단지라는 가장 큰 선호요소가 있으며, 금정역에는 GTX-C 호재가 있기에 향후에도 보유가치가 충분히 있을 것으로 보임. 다만 내가 원하는 때에 손쉽게 매도할 만큼의 환금성이 있는지는 조금 의문이긴 함. 왜냐하면 이 단지는 모두가 갖고 싶어 열망하는 단지는 아니기 때문에. 그럼에도 4호선 역세권이라는 메리트가 있는 단지기에 언제든지 가격만 조율이 된다면 매도가 가능하지 않을까 생각이 듬.

3) 수익률 : 1.1억의 투자금으로 전고점까지 매수 가격이 오른다면2.2억의 수익을 얻을 수 있고 200%의 수익률을 달성할 수 있음. 충분히 좋은 투자가 될 것으로 보인다.

4) 원금보존 : 이 단지는 2020년 3억의 가격이 2021년 6억을 거쳐, 현재 2025년 4억으로 안착되어 있는 상태. 

23년 하락장에서 빠진 가격이 아직까지 회복하지 못하고 있음. 바닥을 찍고 있기 때문에 여전히 무릎이하의 가격이며 더 빠진다면 더 좋은 투자기회로 부임. 

현재는 가격이 전혀 오르지 않았기 때문에 빠질 가격도 없음. 현재의 가격에서 무지성 또는 공포에 매도를 하지 않는 이상 원금보존은 충분히 가능할 것으로 보임. 

5) 리스크 대비: 

군포 자체의 물량은 매우 적으며 3년간 2-3천 세대 정도는 충분히 흡수 할 수 있을 것으로 보임. 주변 지역을 보면 시흥, 광명, 안양, 의왕이 있는데, 광명과 의왕에 물량이 조금 있는 편. 광명은 25, 27년도, 의왕은 26년도에 합산 2만 세대 이상이 입주할 예정이므로 아무래도 영향이 조금은 미칠 것으로 보임. 그러나 서울 자체에 물량이 매우 적은 상태라 서울의 수요가 경기도 지역을 흡수할 가능성이 높을 것으로 보임. 

리스크는 공급으로 인해 역전세를 준비해야하는 그런 시점은 아닐 것으로 판단함. 

나의 투자 결론(매수 여부): 

지금은 매우 매수 적기이다. 전세가격이 더 오를 환경이 마련되어 투자금이 적게 들 수 있지만 언제 가격이 상승할 지 모르기에 투자가 가능할 때 투자하는게 바람직한 방향으로 보임. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

허술하게 생각하는 것보다는 데이터를 보고 글로 정리하는게 확실히 이성적으로 판단할 수 있는데 도움이 됨. 

실제 수익률을 계산하면서 이 단지는 어떤 투자 전략을 가지고 가야하는지 알 수 있었고 수익금과 수익률을 충족시키기 위해서는 어느 정도 보유 할 수 있어야 한다는 것을 알 수 있었음.