[열기88기 2제 two자하러 갑시다!! 순호] 군포시 산본동 우륵주공7단지 아파트 수익률분석보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

군포시 산본동 우륵주공7단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

군포의 종사자수는 11만명, 500인 이상 사업체수는 6개로 직장이 많은 편에 속하지 않음. 

군포 내 직장에서 벌어들이는 소득인 원청징수는 4000만원 수준으로 지역 내 거주민의 소득과 비슷함. 

4천만원의 수준은 수도권에서 그렇게 높은 편에 속하지는 않음.

비슷한 급지의 지역과 비교했을때, 군포는 종사자수는 유사하지만, 500인 이상 사업체를 비교해보면 많이 부족한 편이고, 원청징수나 주소지를 비교했을때는 하위권이다 (부천이 더 낮은 소득을 보여주고 있음) 

지역 내에서 살펴보면 군포에서는 군포제일 공단이 100명 이상 근무지 중에 유의미한 직장은 없는 것으로 보인다. 다만 군포의 오른에 군포제일공단이 있는데 소득이 엄청 높다고는 하기는 어렵다. 

지리적인 위치로 1호선으로 구디/가디, 수원, 4호선으로 강남 또는 반월공단 등으로 출퇴근이 가능하지만, 반월공단, 수원은 인근 지역도 부동산 가격이 군포와 비슷하거나 더 낮기때문에 굳이 멀리서 출퇴근할 이유는 없어보인다.

그렇다면 군포에는 4호선으로 강남 출퇴근, 1호선으로 구디가디 출퇴근이 많지 않을까 추측해본다. 

2. 교통

1호선은 구디가디와 한양도성을 1시간 이내에 갈 수 있는 좋은 노선. 

4호선은 여의도, 강남으로 갈 수 있는 활용도가 매우 높은 노선.

산본은 서울의 업무지구를 1시간 이내에 갈 수 있는 좋은 땅이다. 

따라서 지하철을 이용할 수 없는 생활권 보다는 지하철을 근접하게 활용할 수 있는 생활권을 중점으로 투자를 검토해야 할 것으로 보임. 

GTX-C 노선이 금정역을 통과하는 것으로 계획되어 있다. 금정역을 통과하게 되면 삼성역까지 20분 이내로 들어올것으로 보임. 큰 호재가 될 것으로 보이지만 아직 착공이 되지는 않고 있음. 28년 개통을 목표로 하고 있지만 공사비 급등으로 인해 사업이 진행하지 못하고 있는 상황. 

하지만 GTX-C 노선이 들어오는 것은 시간문제일 것으로 보임. 금정역을 통과하는 만큼 그만큼 입지 개선이 확실할 것.

3.학군

초등학교를 보면 생각보다 산본역 금정역 주변의 초등학교에 학생수가 별로 많지 않은 것으로 보인다. 

1000명 이상인 과밀학교도 없으며 그나마 학생수가 많은 곳은 외곽 지역의 연식이 괜찮은 단지 뿐.

임장 할 때, 학원가가 있어서 학군이 그래도 괜찮지 않을까 기대했으나, 생각보다 초등학교의 학생수가 부족해서 학군이 그렇게 강한 힘을 발휘하지는 않을것 같은 생각이 듬. 

중학교를 보면 산본역 근처의 1기 신도시의 중학교의 학업성취도가 우수함. 

중학교 + 학원가가 위치해 있기 때문에 나름의 학군이 선호되지 않을까 생각이 듬.

또한 4호선을 기준으로 남쪽보다는 북쪽이 더 선호될 것으로 보임. 

학원가, 좋은 중학교가 위쪽으로 포진되어 있음.

4. 환경

군포는 1기 신도시가 90년대 초반에 형성되었다. 그러다 보니 생활권이 노후화가 많이 진행되었음. 상권, 아파트 단지, 인프라 등 연식이 오래됨을 느낄 수 있음. 대부분의 단지가 복도식을 포함하고 있어 주차공간이 협소하였음. 그럼에도 도로 정비가 깔끔하고 1기 신도시이다 보니 반듯하게 구획정리되어 있어 거주하기에는 나쁘지 않았음.

산본외의 지역은 사실 논하기에는 생활권이 듬성듬성 위치해있고, 규모도 크지 않으며, 역과도 거리가 떨어져 있어 선호 생활권으로 보기에는 어려움. 

군포에는 백화점이 없다. 스타벅스는 6개가 있는데, 모두 산본에 있으며, 산본 4호선 북쪽에 있음.

산본역 3개, 금정역 1개, 산본 중간중간 상권에 2개 

군포 자체로는 상권이 있기는 하나 소비를 위해서는 서울로 이동해야하지 않을까 생각이 든다. 

5. 공급

군포 자체의 공급을 보면 27, 28년도 금정역에 금정역푸르지오그랑블 천세대, 대야미역 근처 2천세대 정도 입주할 예정.

서울시의 입주물량이 매우 부족한 상황에서 강남 접근성이 나쁘지 않은 군포의 입주물량 또한 부족한 상황이기에 매매가가 급락할 위험, 전세가 하락하는 역전세 리스크는 매우 희박할 것으로 보임.

인근 지역의 입주를 봤을때, 시흥시, 의왕시, 광명시에 입주물량이 있음. 특히 광명에 입주물량이 많으나, 현재 대거 입주 중이며, 가격대가 달라 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 보임. 그럼에도 입주의 영향으로 전세가격이 일시적으로 낮아지면 신축단지로 수요가 옮겨갈 수 있을 가능성이 있으므로 입주 시기에는 주의깊게 봐야 할 것으로 보임.

산본역 근처 1기 신도시에는 재개발이 많지는 않으며 금정역 근처에 재개발, 재건축 지역들이 많이 있음. 아직 단계가 많이 진행되지는 않아 공급에 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 보임

산본은 1기 신도시로 선도지구 단지가 있는데

11구역(자이백합·삼성장미·산본주공)

9-2구역(동성백두·한양백두·극동백두)

이 예정되어 있다. 해당 지역은 사업성이 충분히 검토가 되어 조합에서도 기대를 하고 있는 모양. LH를 예비사업시행사로 선정하여 시공사를 선정할 것으로 보임. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

수익률 분석은 내일 이어서~

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

2) 환금성 : 

3) 수익률 :

4) 원금보존 : 

5) 리스크 대비: 

나의 투자 결론(매수 여부): 

✅ 작성하면서 느낀점 :