[30억 벌려고 오늘도 우리 6체 몽땅 갈아넣조 미라클모닝212] 3강 잔쟈니님 수강 후기^^

<잔쟈니님 강의 수강 후기>

<다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 주의사항>

1.토지거래허가 실거주 의무 유예-무주택 매수자가 집을 매수하고, 세입자 만기일에 맞춰 입주해되 됨(최대2년 내 실입주 해야함)단, 입주시에는 주담대가 아닌 생활안정자금 대출(세입자전세자금퇴거대출)이 한도 1억만 나오므로 나머지는 현금으로 세입자 보증금을 내주어야 하는 단점이 있다!!

<현재 우리의 고민>

1. 방향성-실거주 할까? 투자할까? 갈아타기 할까? 추가 매수할까?
2. 가치-내 투자금으로 최선의 투자를 하고 싶은데 어디가 최선일까?
3. 가격-갑자기 뛰어버린 호가를 주도 사도 되나? 좀 더 기달릴까?

<A지역 장점>

1. 교통이 좋다!강남 36분(환1), 여의도 42분(환2), 시청 45분(환1)
2. 서울에 딱 붙은 위치
3. 학군이 우수함
4. 인프라 좋고, 평지 택지로 균질함
5. 2년 전 입주단지들이 비과세 기한이 지나 매물로 많이 나옴
6. 주변 직장호재, 교통호재(월판선,인동선,신안산선), 선도지구 호재

<지역분석-지도,인구,소득>

1.지도를 보고 현장과 연결해보기

2.인구가 많고, 세대당 인구수가 많은 곳이 가족단위로 살기 좋은 곳임=>반드시 임장을 해봐야 함!!

3.소득-거주자 대비 근로자 비율이 클수록 업무지구이고, 낮을수록 베드타운(베드타운은 교통이 중요!!)

<지역분석-직장,교통,학군,환경,공급,호재>

1.직장-강서구 마곡지구에 일자리 호재로 주변 아파트값 상승함

2.교통-일자리지역까지 시간을 획기적으로 단축시키는가? 착공을 했는가? 잘 살펴보자

3.학군-학군을 찾아서 넘어오려는 수요가 있어야 학군의 가치가 있음

4.환경-편의시설, 쾌적성 살펴보기

5.공급-최근3년간 공급물량 살펴보기(주변영향주는 지역과 함께)

=>주변 국지적 공급이 있다면 매수시점에 무리한 대출끌어 투자금지!!,무리한 높은 전세가 세팅금지,시세대로 전세세팅하기

<생활권분석>

1. 지역 내 우선순위 가치 결정(집값에 영향을 줌)
2. 호재와 집값 관계 잘 살펴봐야함
3. 생활권 별로 우선가치가 달라지기에 잘 살펴보아야 한다(같은 지역내에서라도 생활권에서 학군이 중요한 곳이 있고, 교통이나 연식이 중요한 생활권이 있다)

<비규제지역 투자고민>

1.규제지역에 입지좋은 단지를 못산다면, 차선책으로 비규제지역에서 내 투자금에 맞는 단지를 사면 된다(최악은 아무것도 사시 않는 것!!)단, 내 투자금으로 다른 비규제지역단지와 비교해보고 최선의 단지 선택하자!!

2.투자는 살 수 있는 것 중에서 제일 좋은 것을 사는 것임을 명심하자!!

<비역세권에는 투자하면 안될까요?>NO!!

=>싸고, 수요가 있고, 내 예산으로 살 수 있는 것 중 최선이라면 투자 할 수 있다

 단, 2가지 명심해야한다. 이 단지가 최선일까? 갈아타기 가능성을 호시탐탐 노려보다가 갈아타기해야 함!

<생활권 내 비교평가> 시 생활권 내에서 가격에 가장 영향을 주는 가치요소 찾기!!

<생활권 간 비교평가>생활권 간 비교 시에 입지가 월등히 더 좋은 단지를 반드시 사야 하는 것은 아니다. 그 시기마다의 가격과 투자금을 보고 가격이 싸고 투자금이 적게 든다면 입지가 덜 좋은 단지를 선택해도 된다(단, 입지가 덜 좋은 곳이 수요가 있어야 하고 환금성도 좋아야한다는 전제하에)

<실거주냐, 투자냐를 결정할 때 실제 내가 살 수 있는 단지들끼리 비교해보고 정해야 한다!!>  

<최종 투자의사결정 내릴때>-저평가(가치/가격 나눠서 분석), 리스크 대비 를 적어보자!!

<투자 인사이트를 쌓으려면?>

1.반드시 시세트레킹을 해서 흐름을 알아채야 한다. (상중하별로 1개단지씩 해도 충분하다)

2.지역을 정했다면 그때, 전수조사를 하면 된다