“계약은 했는데… 취득세(취등록세)는 도대체 얼마 나오는 거죠?”
“부동산에서 대충 얘기를 들었는데… 내가 제대로 계산한 게 맞나 불안해요."
처음 내 집을 사는 분들,
취득세 계산할 때 흔히 하시는 걱정일 것 같아요.
잔금이 가까워질수록 이런 생각이 계속 들어요.
“취득세는 잔금날 내는 건가요?”
“세율이 1%라던데, 3%라던데, 왜 말이 다 달라요?”
“혹시 감면(할인) 받을 수 있었는데 모르고 지나치는 거 아닌가요?”
취득세는 내 집 마련 비용 중 ‘크게 한 번’ 빠져나가는 돈이라서,
한 번 헷갈리면 예산이 꼬이고, 급하게 대출/신용카드를 알아보는 상황도 생겨요.
그래서 오늘은 딱 하나만 해결해볼게요.
“내 상황에서 취득세를 ‘내 손으로’ 계산하고, 언제/어디서/무엇을 해야 하는가?”
취득세(취등록세) 전체 흐름 한눈에 보기
큰 그림은 간단해요.
1. 잔금(취득) 전. 내 주택 수/가격 구간 확인 → 대략 세금 예산 잡기
2. 잔금(취득) 후. 취득세 신고·납부 진행
3. 마감. 주택 취득일(보통 잔금일) 기준으로 60일 안에 처리
취득세가 정해지는 ‘핵심 원리’ 3줄도 기억하세요
1. 취득세는 집을 “얻는(취득하는)” 순간 내는 지방세예요.
2. 보통 기준이 되는 금액은 실제 매매가격(취득 당시 가액) 입니다.
3. 최종 세금은 (취득가액) × (세율)에서 출발하고, 내 주택수에 따라 세율이 달라져요.
초보가 제일 헷갈리는 세율, ‘6억·9억’ 기준부터 잡기
실수요 1주택 취득은 흔히 이렇게 구간을 먼저 봅니다.
- 6억 원 이하 : 낮은 구간 (1%)
- 6억 초과~9억 이하 : 중간 구간(1.01%~2.99%)
- 9억 초과 : 높은 구간(3.0%)
여기서 포인트는, 6억~9억 구간은 ‘딱 잘라 1.5%’처럼 외우기보다,
계산식이 따로 있을 수 있다는 점이에요. (그래서 “계산기”가 안전합니다.)
취득세 사례별 계산을 통해 자세히 알아보기
1주택자 취득세(무관: 규제/비규제)
| 주택가격 구간 | 적용 세율 | 취득세 계산식 | 취득세 예시 |
|---|---|---|---|
| 6억 이하 | 1% | 매수가 × 1% | 5억 → 500만 원 |
| 6억 초과 ~ 9억 이하 | 1% ~ 3% (누진) | 매수가 × (약 1~3%) | 7.5억 → 약 1,500만 원 |
| 9억 초과 | 3% | 매수가 × 3% | 10억 → 3,000만 원 |
2주택자 취득세(1주택자가 1채 추가 매수)
| 기존 주택 | 새로 취득하는 주택 | 적용 세율 | 취득세 예시 (10억) |
|---|---|---|---|
| 비규제 1채 보유 | 비규제 | 기본세율 (1~3%) | 3% → 3,000만 원 |
| 규제 1채 보유 | 비규제 | 기본세율 (1~3%) | 3% → 3,000만 원 |
| 규제 1채 보유 | 규제(조정대상지역) | 8% | 8,000만 원 |
※ 기존 주택이 규제/비규제인지 여부는 영향 없어! → 새로 사는 집이 규제지역인지가 핵심이에요.
3주택자 취득세(2주택자가 1채 추가 매수)
| 기존 2주택 상태 | 새로 취득하는 주택 | 적용 세율 | 취득세 예시 (10억) |
|---|---|---|---|
| 비규제만 2채 보유 | 비규제 | 8% | 8,000만 원 |
| 규제 포함 2채 보유 | 비규제 | 8% | 8,000만 원 |
| 규제 포함 2채 보유 | 규제(조정대상지역) | 12% | 1억 2,000만 원 |
4주택자 취득세(3주택자가 1채 추가 매수)
| 주택 수 | 새로 취득하는 주택 | 적용 세율 | 취득세 예시 (10억) |
|---|---|---|---|
| 기존 3주택 보유 | 비규제, 규제 지역 무관 | 12% | 1억 2,000만 원 |
※ 위의 취득세률 외 지방교육세, 농어촌특별세는 별도로 일부 발생할 수 있어요.
취득세를 낼 때 특별한 제도도 있어요!
일시적 2주택 취득세 감면(중과 배제)
이 제도의 핵심은
1주택자가 새 집을 먼저 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우,
일정 기한 내 기존 주택을 처분하면 취득세 중과(8%)를 피하고 일반세율(1~3%) 적용한다는 거예요.
- 적용 조건 한눈 정리
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 적용 대상 | 기존 1주택자 |
| 신규 주택 | 규제·비규제 모두 가능 |
| 기존 주택 지역 | 규제·비규제 무관 |
| 처분 기한 | 신규 취득일로부터 3년 이내 |
| 처분 기준 | 소유권 이전 등기 완료 기준 |
| 적용 세율 | 일반세율(1~3%) |
- 정상적인 적용 사례
항목 | 내용 |
|---|---|
| 기존 주택 | 비규제지역 |
| 신규 주택 | 규제지역 |
| 신규 취득 | 2025년 1월 |
| 기존 주택 처분 완료 | 2027년 12월 |
| 처분 기한 | 2028년 1월까지 |
| 결과 | 기한 내 처분 → 일반세율(1~3%) 적용 |
※ 일시적으로 2주택이 되었지만, 3년 이내 처분 요건 충족 → 중과 배제
- 처분 기한 초과 시 사례
항목 | 내용 |
|---|---|
| 신규 취득 | 2025년 6월 |
| 기존 주택 처분 마감일 | 2028년 6월 |
| 실제 처분 | 2028년 7월 |
| 결과 | 중과세율(8%) 사후 추징 |
※ 주의사항. 취득세 차액 추징, 가산세 발생 가능(과소신고가산세 및 지연납부가산세)
생애최초 취득세 감면
이 제도의 핵심은
태어나서 처음으로 내 이름의 집을 살 때 일정 요건을 충족하면
→ 취득세를 최대 200만 원까지 감면(또는 면제) 해준다는 거예요.
즉, "난생 처음 집을 사는 실수요자라면, 취득세 최대 200만 원 절약”
- 반드시 충족해야 할 4가지 요건
구분 | 요건 내용 |
|---|---|
| 1. 생애 최초 | 본인 기준 과거 주택 소유 이력 없음 ※ 분양권·입주권만 보유한 경우는 대부분 미소유 인정 |
| 2. 무주택 세대 | 세대원 전원 무주택 배우자 명의 주택 있으면 불가 |
| 3. 주택 가격 | 취득가액 12억 원 이하 |
| 4. 실거주 목적 | 취득 후 전입 + 실제 거주 유지 단기 투자·갭투자 목적이면 배제 가능 |
- 감면 내용 (얼마나 줄어드나)
구분 | 내용 |
|---|---|
| 감면 한도 | 최대 200만 원 |
| 적용 방식 | 취득세가 200만 원 이하이면 → 전액 면제 취득세 200만 원 넘어서면→ 200만 원 차감 |
- 매매가격별 계산 예시
첫번째 예시로, 3억원짜리 아파트가 있따면,
기본 취득세 → 3억 × 1% = 300만 원
생애최초 감면 → 200만 원
실제 납부 → 100만 원
으로 정리될 수 있어요.
만약 2억원짜리 아파트라면?
기본 취득세 → 2억 × 1% = 200만 원
생애최초 감면 → 200만 원
실제 납부 → 0원
으로 전액 면제 받을 수 있겠죠?
※ 취득세 감면은 취득세 본세 기준이라서,
취득세에 추로 붙는 지방교육세, 농어촌특별세는 별도로 일부 발생할 수 있어요!
취득세 계산 실수 줄이는 방법
취득세 계산 실수를 줄이는 방법은 공식 계산기를 추천해요!
아래에서 조정대상지역 여부/주택 수를 선택하면 자동 계산돼서 실수 확 줄어요.
취득세 신고·납부에서 놓치면 안 되는 것 3가지
1. “언제까지?”부터 달력에 박기
→ 주택 취득일(대개 잔금일) 기준 60일 이내
2. “어디서 내요?”를 미리 정하기
→ 전국 공통으로는 위택스(WETAX)에서 안내/신고·납부를 많이 합니다.
→ 서울은 서울시 ETAX/STAX 경로로 처리하는 경우도 있어요.
3. 감면(혜택) 가능성 체크
생애최초 주택 구입 취득세 감면은 운영기준/신청서가 따로 있고,
요건을 충족해야 적용돼요.
“나는 당연히 되는 줄 알았는데 서류/기한 때문에 놓쳤다”가 실제로 흔합니다.
실제 사례. “계산은 했는데, ‘구간’을 잘못 잡은 B”
직장인 B는 7억 초반 아파트를 계약하고,
“6억 넘었으니까 1.5%겠네” 하고 대충 예산만 잡아놨어요.
문제는 잔금 직전에 계산기를 돌려보니,
구간/반올림 규정까지 반영한 값이 생각보다 달라져서
“어? 내가 잡아둔 예산이 모자라네?”가 된 거죠.
결국 급하게 자금 동선을 바꾸고(이체 한도 올리고, 예비비 끌어오고),
잔금 주간 내내 스트레스를 크게 받았습니다.
B가 뒤늦게 한 말이 이거였어요.
“처음부터 ‘나는 6억 이하인지/6~9억인지/9억 초과인지’만
확정하고 계산기로 확인했으면,
불안이 반으로 줄었을 텐데”
취득세 ‘초보용’ 꿀팁 5가지
1. 가격 구간(6억/9억)부터 먼저 확정
2. 신고 마감(60일)을 잔금날 바로 캘린더에 입력
3. 계산은 “암산”보다 계산기(위택스/지자체)로
4. 감면 가능성 있는 사람은 ‘신청서/운영기준’부터 확인
5. 잔금 주간에는 “내 돈” 체크처럼 세금도 별도 통장/메모로 분리(예산 사고 방지)
취득세 체크리스트 (복붙해서 쓰세요)
항목 | 내용 | 확인 |
| 가격 구간 확정 | 6억 이하 / 6~9억 / 9억 초과 어디인가요? | ☐ |
| 취득일 확정 | 내 취득일(보통 잔금일)은 언제인가요? | ☐ |
| 신고 마감일 | 취득일 기준 60일 마감 캘린더 등록 | ☐ |
| 납부 경로 | 위택스 또는 서울 ETAX 경로 확인 | ☐ |
| 감면 여부 | 생애최초 등 감면 가능성 체크(운영기준/서식) | ☐ |
취득세는 복잡해 보이지만,
사실 한 번만 제대로 정리해두면 끝나는 세금입니다.
내 집 가격이 6억/9억 어디에 속하는지,
내가 몇 주택자인지,
그리고 감면 대상이 될 수 있는지만 차분히 확인하면
“대충 얼마겠지”라는 불안 대신 숫자가 있는 확신이 생깁니다.
잔금날에야 계산기를 두드리며 당황하는 사람과
미리 예산을 정확히 잡아두고 여유 있게 준비하는 사람의 차이는
정보가 아니라 순서에서 갈립니다.
오늘 이 글을 읽었다면,
지금 바로 내 취득가액 구간을 한 줄로 정리하고,
계산기 한 번 돌려본 뒤,
신고 마감일을 캘린더에 찍어두세요.
그것만으로도
내 집 마련 과정에서 가장 큰 불안 하나는 이미 끝난 셈입니다.
여기까지 읽으셨다면
내 집 마련 과정에서 가장 헷갈리는 세금, 취득세 고비는 넘기셨을 텐데요.
막상 다음 단계로 가면 또 하나의 벽이 나오죠.
바로 규제지역 자금조달계획서입니다.
이름도 어렵고, “이걸 왜 이렇게까지 써야 하지?” 싶은 서류, 주택자금조달계획서!
다음 편에서는 자금조달계획서를 초보 기준으로 하나씩 풀어볼테니,
꼭 이어서 읽어주세요.
