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[가격인상예정] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요 꿈을 행해 이뤄가는 꿈행입니다.
거시경제 책을 읽고, 매일 기사를 챙겨보며 시장 흐름을 따라가고 있지만
어느순간 “내가 제대로 이해하고 있는 걸까?” 하는 의문이 들 때가 있습니다.
어김없이 찾아오는 자향즈의 나눔글 릴레이로
이번 양도세 중과 유예 해제 기사 역시 제대로 이해보는 시간으로 가져가보려고 합니다.
[링크]
https://n.news.naver.com/article/009/0005636269?sid=101
규제가 시장에 미치는 영향
양도세 중과 유예 해제 발언 이후
다주택자 매도 유도가 본격화 되면서 호가 등록이 늘었고,
일부 단지에서는 급매성 매물도 확인될 정도로
시장은 분명 반응하고 있다는 생각이 듭니다.
실제로 데이터를 살펴보아도
서울 대부분 지역에서 매물 수는 실제로 증가했습니다.
아실 기준 매물추이를 보면 26년 1월 1일 5만 7천여건이었던
서울 아파트 매물은 2월 19일 기준 6만 2천여건으로
한달 반 만에 10.5% 증가했습니다.
정책의 목적은 다주택자 규제를 통해 과열을 제어하고,
거래 질서를 정비하겠다는 것이기에
단기적으로 매물증가와 관망 심리를 동시에 유도하는 효과가 있다고 보입니다.
매도자는 세금 중과 이전에 처분을 고민하고, 매수자는 추가 하락을 기대하며 말입니다.
과거에도 비슷한 장면은 있었다
문재인 정부 시절에도 강력한 다주택자 규제가 반복되었습니다.
양도세 강화, 보유세 인상, 대출 규제까지 거의 모든 수단이 동원되었습니다.
정책이 나올 때마다 매물은 일시적으로 늘었습니다.
하지만
거래는 줄었고, 매물은 다시 잠겼고, 서울 아파트 가격은 상승흐름을 이어가고
전월세 시장은 더 타이트해졌습니다.
왜 이런 결과가 나왔을까요?
규제는 수요를 압박했지만, 공급에 대한 확신을 주지 못했기에
시장은 “앞으로 충분히 지어질 것”이라는 신뢰를 갖지 못했고,
그 결과 하방은 생각보다 단단했습니다.
그렇다면 과거처럼 현재에도 급등장이 올까요?
지금도 구조는 크게 다르지 않지만
환경은 그때와 조금 달라보입니다.
| 비교 항목 | 문재인 정부 (2017~2022) | 이재명 정부 (2025~현재) |
|---|---|---|
| 정책 기조 | 26회 대책, 강력 수요 억제 | 규제지역 확대 + 양도세 중과 부활 |
| 양도세 | 2017년 이후 점진적 강화 | 4년 유예 종료 → 5월 82.5% 부활 |
| 규제 범위 | 조정·투기과열 지역 확대 | 서울 전역 + 경기 12곳 3중 규제 |
| 공급 정책 | 발표 빈번, 실행 속도 부족 | 입주 절벽 구간 진입 중 |
| 금리 환경 | 역대급 저금리·유동성 폭발 | 기준금리 2.5% 6연속 동결 |
| 전세 시장 | 전세가 급등, 전월세 불안 | 51주 연속 전세 상승, 이미 진행 중 |
| 매물 반응 | 중과 후 2개월 만에 거래 70% 급감 | 5월 이후 유사한 매물잠김 전망 |
| 국제 변수 | 글로벌 유동성 팽창 환경 | 고환율·미국 관세·성장률 둔화 우려 |
| 결과 | 가격 급등 + 거래 절벽 | 예측 경로 진입 중 |
현 정보는 규제를 강화하는 동시에
민생지원금을 배포하며 유동성을 확대하고 있습니다.
과거와 달리 금리가 존재하는 환경이기에
자산 폭등으로 즉각적으로 이어지기에는 어려울 수 있습니다.
그러나 생산이 뒷받침 되지 않는 유동성은 결국 물가 혹은
자산 가격으로 귀결되기에
공급이 충분하지 부동산 시장에서는
그 압력이 하단을 단단하게 만들 가능성이 높아보입니다.
즉 같은 듯 다른 모습을 지닌 시장이 유지되지 않을까 합니다.
현재 늘어난 매물을 어떻게 봐야 하는가
지금 시장에 나온 매물은 세 부류로 나눌 수 있습니다.
첫째, 세금 중과 이전에 정리하려는 절세 목적 매물
둘째, 유동성 확보를 위한 매물
셋째, 시장 불안을 선반영하려는 선제 출회 매물
여기서 중요한 것은 등록된 매물이 아니라 체결되는 거래 입니다.
매물이 늘었다고 해서 가격이 곧바로 하락한다고 단정 할 수 없습니다.
기사에서도 보이듯이
이 조치는
- 급매 유도 목적
- 다주택자 매물 정리 압박
- 실수요 중심 유도
→ 현실은 전세끼고 사도 현금 거의 다 필요 / 대출 제한 강함 / 실거주 의무
가격하락의 신호로 보기에 어렵기 때문입니다.
추가로 전월세 물량의 감소로 매매 하방을 단단히 받쳐주고 있기에
실제 거래가 어느 가격대 에서 형성되는지 지켜보는 것이 중요해 보이며,
실거주자 입장에서 자금이 된다면 좋은 기회를 잡을 수 있을 것으로도 보입니다.
양도세 중과 이후의 시장
양도세 중과가 복원되면 선택지는 단순해집니다.
보유 / 증여 / 더 높은 가격에 매도
과거사례를 살펴보면
중과 이후에는 매물 잠김이 반복되었기에
현재 단기적으로는 매물이 쏟아지지만
시한이 지나면 다시 줄어드는 현상이 나타났었습니다.
다만 이번에는 금리 부담이라는 변수가 있기에 보유 비용이 높아진 만큼
과거와 동일한 강도의 매물 잠김이 발생할지
단정하기는 어렵습니다.
결국 시장은 규제와 금융환경 속에서 방향을 찾을 것입니다.
규제의 시대, 우리가 가져야 할 태도
다주택 규제가 강화된다고 해서 시장의 본질이 바뀌는 것은 아닙니다.
과거에도 비슷한 일이 있었고, 그 안에서 기회는 존재했습니다.
규제는 심리를 흔듭니다.
그러나 본질은 입지와 장기적 가치에 있다고 생각합니다.
시장을 바라볼 때 필요한 것은 예측이 아니라 가치를 선별하는 것입니다.
한 번에 완벽한 타이밍을 잡으려는 욕심보다
지금 우리가 해야 할 일은
가치있는 자산을 선별하고,
내 예산에서 최선의 단지를 물색하고,
감정이 아니라 기준으로 접근하며
하나씩 쌓아가는 구체성을 기르는 것입니다.
규제가 강해질 수록 오히려 기준은 더 분명해집니다.
투자는 분위기에 올라타는 일이 아니라, 본질을 구분하는 일입니다.
시장은 언제나 변합니다.
그러나 본질을 보는 사람에게 시장은 늘 같은 질문을 던집니다.
“당신은 지금 무엇을 보고 있는가.”
규제의 시대일수록
우리는 뉴스가 아니라 구조를
공포가 아니라 가치를 봐야 합니다.
그리고 그 기준을 멈추지 않고 쌓아가는 사람만이
결국 기회를 맞이하게 될것이라 생각합니다.
감사합니다.
