수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[잔여석600개] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요. 부총입니다.
작년 7월부터 이어온 2.50% 기준금리를 이번에도 유지할 가능성이 커 보입니다.
이 뉴스를 보며, 어떤 생각이 드시나요?
대부분의 사람들은 ‘금리가 오르면 부동산 가격은 떨어지고, 금리가 내리면 부동산 가격은 올라간다’ 정도로 인지할 뿐입니다.
하지만 사실, 금리는 내가 살 수 있는 자산의 크기를 결정하는 중요한 변수입니다.
1.기준금리의 변천사
지난 20년 동안 기준금리의 흐름 및 시기별 특성을 대략적으로 보면 아래와 같습니다.
이 흐름을 크게 3가지로 정리해보면 아래와 같습니다.
- 금융위기 이후 장기 저금리
- 코로나 이후 초저금리
그리고 2022년 이후 급격한 금리 상승
특히 코로나 시기에는 초저금리, 즉 돈이 너무 싸졌고 그 결과 집값은 폭등했습니다.
반대로 금리가 오르자 거래가 얼어붙었고, 급매가 쏟아졌습니다.
이렇듯 기준금리는 시장금리와 은행 조달금리에 영향을 주고,
은행은 여기에 가산금리를 더해 주택담보대출 금리를 결정합니다.
완전히 1:1로 움직이지는 않지만 결국 기준금리 방향이 주담대 금리 방향을 만듭니다.
즉 기준금리가 1% 오르면 내 대출금리도 비슷한 방향으로 움직입니다.
그리고 이렇게 만들어진 대출금리는 직관적으로 주택시장에 영향을 미칩니다.
그리고 여기서 대부분 사람들이 놓치는 핵심이 있습니다.
👉 금리는 단순히 이자만 바꾸는 것이 아니다.
👉 내가 살 수 있는 집의 가격 자체를 바꾼다.
2. 금리 1%는 내 자산 얼마일까?
구체적인 숫자를 통해 관점을 조금 바꿔보겠습니다.
아래와 같이 제반조건을 고정시켜보겠습니다.
- 원리금 균등 상환
- 40년 상환
월 상환 가능액 200만원
이 조건에서 금리만 변동한다고 할 때, 대출 가능 금액은 아래처럼 달라집니다.
| 금리 | 대출 가능 금액 |
|---|---|
| 3% | 약 5.6억 |
| 4% | 약 4.8억 |
| 5% | 약 4.1억 |
| 6% | 약 3.6억 |
금리가 3%에서 4%로 오르면 받을 수 있는 대출액이 8천만원이 줄어듭니다.
주담대 가능액을 현재 취득가능한 자산의 개념으로 볼 때, 약 8천만원의 자산이 사라집니다.
4%에서 5%로 오르면 또 약 6천만원이 줄어듭니다.
즉,
👉 금리 1%는 단순한 숫자가 아닌 약 5천~8천만원의 자산입니다.
금리 2% 차이면 1억 이상이 사라집니다.
그래서 금리 인하 기대만으로도 시장이 움직이는 것입니다.
3. 진짜 중요한 것은 금리가 아니다
한 단계 더 들어가 생각해 보면,
금리는 사실 내가 통제할 수 없는 요인입니다.
하지만 투자자가 통제할 수 있는 것은 있습니다.
👉 바로 월 저축액입니다.
사람들은 10만원, 20만원의 저축을 가볍게 생각합니다.
하지만 현실은 정반대입니다.
위에서 논의한 주담대 이야기를 월 저축액과 연결시켜 보겠습니다.
금리 4%, 40년, 원리금 균등 조건을 가정했을 때,
1억원을 상환하려면 약 41만 8천원씩을 매달 상환해야 합니다.
이를 역산해보면, 월 상환액이 1원 증가하면 대출 가능 금액은 약 239원 증가합니다.
즉,
👉 월 저축액 10만원 증가→ 약 2,400만원 자산 증가
👉 월 저축액 20만원 증가→ 약 4,800만원 자산 증가
👉 월 50만원 증가→ 약 1억 2천만원 자산 증가
‘월에 고작 10만원 더 저축한다고 내 인생 얼마나 달라지겠어?’
라고 생각하진 않으셨나요?
이건 단순한 절약이 아닙니다.
👉 월 10만원은 10만원이 아니라 2,400만원짜리 레버리지입니다.
사람들이 커피값을 줄이느냐 마느냐로 고민하는 동안
진정한 투자자는 자산 규모를 키우는 방향으로 생각의 가지를 뻗어나갑니다.
결론. 투자자가 가져야 할 태도
이제 우리는 생각을 바꿔야 합니다.
첫째, 금리를 공포가 아니라 내 자산에 직접적인 영향을 주는 숫자로 봐야 합니다.
금리 1%를 뉴스가 아니라 “내 자산 몇 천만원”으로 해석해야 합니다.
둘째, 적극적인 지출통제를 통해 월 저축을 늘리는 것을 최우선 과제로 삼아야 합니다.
월 10만원은 미래의 수천만원입니다.
투자는 거창한 결심이 아니라
시장지표에 대한 올바른 시야를 익히고,
적극적으로 현금흐름을 쌓아가는 과정입니다.
지금 당장은 작아보일 수도 있는 당신의 월 저축액이, 미래의 자산 크기를 결정합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
