서투기 3강 후기, 쥬쥬_ 임보 결론에 물음표가 아닌 마침표를 찍자!

기회를 잡는 투자자의 앞마당 관리법

1. 투자 인사이트를 쌓는 가장 효과적인 방법

• 투자 인사이트 쌓는 누적의 힘: 매월 앞마당 시세트래킹

  매월 말 종잣돈에 맞는 투자 우선순위 후보들을 누적하여 시세 추이 확인

  -> 트레킹의 목적은 ‘지켜보니 이런 곳이 시세가 먼저 반응하더라’ 는걸 보면서 사람들의 선호요소를 확인! 

  Point: 앞마당 시세 트레킹을 누적한다면 2년, 4년 ,6년 뒤에는 투자 물건에 대한 확신을 가지고 투자하는 독립적인 투자자로 성장이 가능함

  * 평소: 꾸준히 했을 때 단단한 쌓는 인사이트

    앞마당 선호도 파악 / 월 1회 시세트레킹 하기 (단지 5개 이내)

  * 투자할 때: 단기적 몰입과 인풋이 필요한 행동

    전수조사 / 투자여부 결정

   

  2. 앞마당 만들 때 반드시 남겨야 할 것

   -> 애써 만든 앞마당, 제대로 보고 있어야 기회를 잡을 수 있다!

  1) 앞마당 만들 때 = 선호도 파악 (어디가 더 좋고 덜 좋은지 파악!)

    예) 평촌: 배정 학군이 선호도에 영향을 주는 곳

        선호도 상*중*하로 단지 나누기

   - 상: 3대 중학교 배정, 학원가 인접 (귀인마을현대홈타운, 향촌마을, 초원마을)

   - 중: 3대 중학교 배정X, 학원가 or 역세권 단지 (무궁화경남, 은하수신성, 초원부영)

   - 하: 비역세권 단지 (무궁화태영, 공작마을, 비산힐스테이트)

   2) 앞마당 만들 때 = 시세 트래킹 (트래킹으로 단지 가격 흐름 지켜보기)

   - 상: 평남 귀인현대홈타운 (최선호학군지)

      전고) 12.85    25.10) 13.0/7.7   25.08)11.5/7.2   25.05)11.0/7.5   25.04)11.0/7.5 

   - 중: 평북 관악타운 (멀세권, 초중고 다 낀 곳)         

      전고)  9.4      25.10)  7.9/4.3   25.08) 7.2/4.3    25.05) 7.1/4.7   25.04) 7.1/4.7        

   - 하: 평남 무궁화태영 (고속도로 건너편 위치로 선호도 떨어지는 곳)

      전고)  8.2      25.10)  6.2/4.3   25.08) 6.2/4.1    25.05) 6.2/4.0  25.04) 6.1/4.0

  3) 시세트래킹 방법

  * 몇 개 단지? (시세 트래킹 초보: 지역 당 3개 / 숙련자: 생활권 당 1~3개)

  * 어떤 단지? 상*중*하 단지 / 내 종잣돈에 맞는 단지 / 평균 평당가에 맞는 단지

  * Why? 시세와 흐름 확인 / 선호도 확인 (이런 곳이 먼저 많이 오르더라)

3. 투자 앞두고 반드시 해야할 것

    투자 물건 찾기 위한 전수조사 -> 투자 후보지역 전체 시세 조사

   1) 투자 후보지역 선정: 지역 평균 매매가(투자금) / 시세트레킹 확인 결과 (시세흐름)  

      -> 투자 후보지역 1~3개 선정 

    * Point: 시세트레킹 단지는 흐름을 확인하는 지표로써 역할   

                 (매매전세 상승이나 하락 흐름 확인 후 전수조사하여 투자 후보 단지 선택

                 윗단과 아랫단의 가격을 다 확인해야만 투자할 물건이 싼지 비싼지 판단 가능!

   2) 투자 후보물건 선정: 지역 전체 단지 시세조사

      -> 가격의 흐름 파악 / 평소 안보던 단지까지 모두 검토 (전체를 보면 투자할만한 물건이 새롭게 보일 수 있음)

   3) 매물임장 후 투자 결론: 최종 투사의사결정 내리기 

      -> 저환수원리 투자 기준에 맞는지 판단

4. 정리: 앞마당 잘 만들고 활용하는 투자자가 되기위해 해야할 일

  1) 평소: 앞마당 선호도 파악/ 월 1회 시세트래킹

    -> 제대로 임장해서 선호도 반드시 남기기 (확신까지는 아니더라도 '여기를 더 좋아하는 것 같다.'로  마침표!)

        한 지역에 3개 단지 트래킹

   * Point: 시세 트래킹 단지 늘리기 보다 전임으로 분위기 확인하는 것이 훨씬 낫다(전화로 현장상황 체크!!)

  2) 투자할 때 : 전수조사 / 투자여부 결정

    -> 내 종잣돈에 맞는 단지 알고 우선순위 매기기

# 적용할 점

1. 지역 당 3개 단지 시세트레킹 한다!

2. 전임을 생활화

단지 살펴보다가 궁금한 점이 있을 때 부동산에 전임

 제대로 답 안해주면 다른 곳에 전화해서 궁금한 점을 확인하기 위해 노력한다.

3. 임장을 제대로 해서 반드시 선호도를 확실히 남긴다.

내가 들이는 시간과 돈을 헛되이 하지 않는다.

4. 임보 결론에 반드시 물음표가 아닌 마침표를 찍는다.

틀리더라도 내가 알고 있는 것을 동원하여 결론에 마침표 찍기