[브롬톤] 부동산트렌드 2026(서울집값 상승 도미노 본격화) 독서 후기

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌트 2026 + 김경민 외 4명

저자 및 출판사 : 와이즈맵

읽은 날짜 : 2026.02.15.-2026.02.21.

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : 공급절벽, 

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개

: 김경민

2. 내용 및 줄거리

[목차]

파트1. 2025 부동산 시장 돌아보기

파트2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장

파트3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석

파트4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

파트5. 서울시 16개 대장단지 상세 리포트

파트6. 2026년 부동산 가격대 예측

[줄거리]

파트1. 2025 부동산 시장 돌아보기

#키워드 : 6.27대책, 강북가격 도미노, 풍부한 유동성

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6.27대책이라 불리는 주택담보대출을 최대6억으로 제한한 정책이 과연 시장에서 제대로 작동할 것인가 하는 점이다.(중략) 합리적인 소비자들은 유동성,  미래 공급 절벽 등을 다시 고려하면서 자신들이 감당할 수 있는 수준의 아파트 매수에 나설 가능성이 크다. 불안 심리까지 작용한다면 비합리적인 선택으로 이어질 위험성도 배제할 수 없다.

>2026년 2월 현재, 6.27대책부터 10.15대책, 다주택자 양도세 중과 등 2.12. 대책 등 수요 억제 대책이 연이어 나왔지만 시장의 흐름은 노도강인 강북지역까지 가격 상승을 불러왔고, 공급절벽과 다주택자 양도세 중과 시행 예정으로 기존 임차인들은 높은 전세가를 울며겨자먹기 또는 퇴거통보를 받아 전세를 구하려고 하지만 전세가 씨가 말라 있는 서울 시장에서는 외곽으로 타의적으로 밀려 나갈수 밖에 없는 현실이 발생되고 있다.

>수요억제정책에는 민감하게 받아드리지만, 정부의 공급대책은 믿지 않고 현실성이 떨어지므로 더욱더 매수세 흐름을 이어 나가고 있다. 

>집값15억까지 최대 6억 대출이라는 초강력 대책이지만 시장에 참여하는 사람들은 어느정도 받아드리는 가운데, 기존 낮은 집값 가격대를 향상시키는 견인역할을 하고 있는 정책이라 아이러니하다.

파트2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장

#키워드 : 지역편차, 회복속도, 거래량

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서울 부동산 시장은 2021년 4분기 고점 이후 2023년 1분기 저점을 지나, 2023년 3분기 일시 조정 후 2024년부터 본격 상승 전환 흐름을 보이며 W형 회복 패턴을 형성했다.(중략) 고가지역에서 시작된 반등이 서울 전역으로 확산하고, 이후 도미노처럼 인근 신도시로 퍼지는 전형적인 슈퍼사이클 전개 방식

>저자가 도서 편찬일은 2025.10월. 현재는 2026년 2월 시점에서 본다면, 강남에서 시작한 상승흐름이 4급지인 성북, 서대문구를 지나 노도강이 있는 5급지까지 번지고 있는 시점이다. 

>5급지 내 생활권을 대표하는 신축이면서 대장단지들은 가겨이 치고 나가는 반면, 입지는 좋지만 재건축 등 건물가치가 없는 단지들의 경우 거래가 꾸준히 되고 있으나, 앞전의 전고점 가격대까지는 상당한 차이를 보일정도로 낮은 가격대가 대부분이다.

>이를 본다면 서울하급지는 전체적인 반등이 되지 않는 상황으로 판단할수도 있다. 경기도 외곽까지 흐름이 퍼지지 않고 있지만 실제 투자자 또는 실거주자들이 바쁘게 움직이는 부동산 속시장을 볼수 있어, 언제 어떻게 흐름이 변화할지는 구체화할 수 없으나, 서울의 하급지의 가격상승은 예견된 일로 판단된다.

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서울 아파트 시장은  2010년대 중후반, 강남이 먼저 급등한 후 시차를 두고 강북이 따라가는 경향을 보여왔다. 즉, 오랜기간을 두고 누적상승률을 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다. 따라서, 상승장 초기에 일부 지역간의 불균형한 상승률이 나타나더라도 강남이 상승한 이후 강북에서도 빠른 상승세가 나탈날 가능성을 도외시해서는 안 된다.

>과거 2010년대 중후반 강남을 시작으로 노도강까지 상승흐름이 이어진 것을 사실이나, 2026년도에는 상황이 조금 다른 부분이 있다. 서울뿐만 아니라 수도권 중심 핵심지에는 토지허가거래제한인 일명 토허제를 시행하면서 투자자유입을 차단 실거주 목적으로 부동산을 매수할 수 있도록 조치를 한 결과, 여러 부작용이 나타나고 있다.

>강북까지 흐름이 끝까지 오더라도 다소 시간이 걸릴 것으로 판단되었으나, 토허제 시행으로 실거주분들에게는 기회의 장이 되었다. 다만, 전세가 나오지 않는 시장이 되면서 공급절벽. 그리고 높은 전세가로 기존 임차인들이 만기이후 갈 곳 이 없어 발을 동동 구를수 밖에 없는 현실을 맞이하게 되었다.

파트3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석

파트4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

#키워드 : 인플레이션>화폐가치 하락>실물자산 수요 증대

117페이지

인플레이션 압력은 실질소득 감소와 소비 위축을 불러오며, 한편으로는 실물자산에 대한 투자 수요를 자극하는 역할을 한다. 고정 수익을 제공하는 예금의 실지리가치가 하락함에 따라 자산가 및 중산층은 가치 보존 수단으로 부동산 같은 실물자산에 눈을 돌리게 된다. 인플레이션이 도래하면 화폐가치가 먼저 하락한다. 반대로 실물자산의 상대적 가치를 높이는 역할을 한다. 대표적인 실물자신인 부동산이 인플레이션 해시 수단으로 주목받는 이유다. 부동산의 이러한 특성은 시장의 수욜르 자극하며 결국 가격 상승 압력으로 이어진다.

>물가가 오르면 돈의 가치가 하락하고, 사람들은 집을 사려고 몰리고 그 이후 집값이 올라갈 수 있다. 물가가 오르면 돈의 힘이 약해지고 집와 같은 실제 물건은 더 가치 있게 보이게 된다가 해당파트에 핵심메시지이다.

>근본적인 메시지 중 하나는 부동산과 주식 등 많은 사람들이 공부하고 관심도가 높다는 사실이다. 부동산 플렛폼을 누구나 이용할 수 있으며, 동일한 정보를 공평하게 받을 수 있는 시장이다.

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수십억원에 달하는 강남권 슈퍼스타 단지 가격에 매물되는 순간 아팥 수요가 없으리라 생각할 수 있은 실제 상황은 전혀 그렇지 않다는 것이다. 강남권 아파트가 급등하고 시장 트렌드가 변화했다고 판단하는 순간, 서울시 평균소득 수준의 거대한 수요가 9억원 이하 강북권 아파트 매입에 대거 참여할 수 있다. 서울은 대한민국으 강력한 경제 파워하우스이며, 서울시심ㄴ의 소득은 증가하고 있다. 따라서 우리가 중위 아팥 가격에 집중해 시장을 살핀다면 충분한 수요가 있다는 점을 명심해야 한다.

>2026년 2월 현 시점 토허제 시행으로 서울 전역과 수도권 핵심지는 실거주자만 등기를 칠수 있다. 하지만 과거 정책은 반복되며 영원하지 않다는 점에서 강남권 슈퍼스타 단지만 쳐다보는 것이 아닌 투자적으로 실질 방법을 마련해줄 수 있난 단지들이 서울안에서는 수두룩 하다.

>서울전역 앞마당

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2026년 서울시 입주 물량은 약 1만 8천세대로 균형 공급의 절반~2029녀 999세대로 급격히 축소될 전망이다. 이러한 상황에서 신규 입주 물량 감소는 당연히 소비자의 시장 참여에 영향을 준다.(중략) 모든 정보가 공개된 시장엥서 합리적인 소비자들과 자신의 소득이 오르리라 확신하는 소비층은 과거의 가격보다 미래의 공급 수준과 이로 인한 미래 가격을 보고 시장에 뛰어들지 모른다. 2025년 가을 이후 서울시 앙파트 시장으 흐름이 경기 전반과 다르게 움직이기 시작한다면 이는 ‘분양시장’ㅇ[ 적절한 대비를 하지 못한 서울시 정부의 무능과 실책 탓이다.(중략)시장 실패에 더해 정부 실패까지 더해지면 시장은 비합리적으로 움직일 수 밖에 없다.

>우려가 현실이 되고 있는 2026년 2월 시점

>공급절벽은 확실한데 다주택자 규제로 인해 임대물량이 나오지 않고 있어 전세절벽을 가속화하게되었다.

>실질적인 피해는 임차인에게 돌아가는 시장상황

>서울내 제대로된 공급은 재건축과 재개발인데…..이 또한 절대시간이 필요하므로, 서울 시장의 가격대 변화 추이를 보면서 체크하는 습관을 가져야 한다.

파트5. 서울시 16개 대장단지 상세 리포트

파트6. 2026년 부동산 가격대 예측