2월 독서후기 #3_부동산트렌드 2026 독서후기[월부지니1]

곧마무리 하겠습니다^^..

■ 원씽

One message : 

이미 슈퍼스타 단지들은 전고점을 뚫고 가격이 고공행진하는 와중에 앞으로 주목받을 핵심 이슈는 강남권의 상승세가 강북권으로 전이되는 상승도미노가 일어날 것이라는 것이며 우리는 이에 당황하지 않고 대응할 수 있어야 한다.

One Action : 

 “거래량”과 “전세가격”이라는 지표를 활용하여 현재 내가 몸담고 있는 시장이 어떠한지 분석하기

■ 챕터별 본깨적

1장. 2025년 부동산 시장 돌아보기

p.21 슈퍼사이클이라는 용어를 사용할 만큼 필자는 서울의 많은 지역이 전고점을 뛰어넘으며 상승할 것이라고 보고 있다. 

→ 서울이 이제는 다시 대세상승장으로 들어간 것 같다. 내가 진입할 시장도 다시 돌아올까..? 

p.24 가격 측면의 기술적 분석은 물론이고 공급물량, 금리, 인플레이션 등 다각도로 부동산 시장을 바라보았이만 결론은 일치했다. 모든 시장 지표가 상승 방향을 가리키고 있엇고, 그 신호로 전세가격 폭등과 전세 및 매매 거래량의 역전도 확인할 수 있었다. 이러한 외부 상황을 모두 고려해 결론적으로 제시한 2025년 서울시 부동산 가격 시나리오는 다음과 같았다. 가장 중요한 변수는 금리의 흐름이었다. 

→ 모든 지표가 서울 시장이 상승할 것이라고 하고 있다… 금리만이 이 동향에 대해 어느 정도 방향을 틀 수 있는 유일한 요소라는 것이 신기하다. 금리가 오르면 대출이 부담이 되니 매매가가 높은 아파트를 사기 어려워지는 것이겠군..? 

p.25 결국 시장의 자율적인 힘이 정부의 개입을 이길 수 있다는 사실을 입증하게 될 것이다.

→ 정부가 아무리 규제를 해도… 시장의 힘을 이길 수는 없다… 이것을 얼른 현 정부가 깨달았으면 좋겠다.. 건드리면 건드릴수록 변질된다..

p.29 부담 가능한 가격대 아파트 매수는 이미 시작됐다. 2025년 2분기 노도성 지역 거래량은 2022년 1분기 이후 최대치를 기록했으며 이는 대표적인 상승 도미노의 서막으로 해석할 수 있다. 

→ 작년 하반기까지만 해도 노원구의 움직임이 거의 없다고 생각했는데 26년 1월이 되니 폭등하는 것이 느껴진다.. 매물은 씨가 말라가고…이러다가 집값이 황금값이 될 것 같다.. 땅의 힘이 이렇게나 무섭구나..

2장. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 시장

p.36 보통 부동산 시장에서는 거래가 선행지표로 작용하며 가격 상승을 유도하는 경향이 있는데, 서울은 가격과 거래량 모두 급격한 상승세를 보였다는 점에서 특별히 주목받고 있다.

→ 거래량이 굉장히 중요한 지표이다. 앞으로 선행지표로 거래량을 눈여겨 볼 수 있도록 해야겠다.

p.42 이러한 패턴은 과거 여러 차례 반복된 사이클에서 꾸준히 관측된 것으로 고가(강남)지역에서 시작된 반등이 서울 전역으로 확산하고 이후 도미노처럼 인근 신도시로 퍼지는 전형적인 슈퍼사이클 전개 방식을 보였다.

→ 온기가 퍼진다는 말이 이런 것이지 않을까 싶다. 자연의 이치인 듯. 

p. 47 슈퍼스타 경제학이란 고가지역 가격은 가파르게 상승하는 반면 그렇지 않은 지역은 정체 혹은 완만한 상승을 보이며 시장 양극화가 일어나는 현상을 일컫는다.

→ 자본주의의 특성이라는 생각이 든다. 결국에는 양극화가 극심해지고 서민층과 자산가층으로 나뉜다…. 서민층에서 살지 않기 위해서는 자산가층으로 옮겨가야 한다. 현재의 달콤함이 아니라 미래까지 같이 생각할 수 있어야 한다.

p.54 신도시마다 가격 회복력이 확연히 다르다. 강남에서 가까운 지역의 가겨 회복력이 크다. 반대로 강남에서 먼 지역은 상대적으로 정체 혹은 완만한 상승이 예상된다.

→ 이것도 양극화중 하나라고 생각한다. 비슷한 시기에 만들어졌지만 강남접근성에 따라 회복력이 천차만별이다./… 결국 시간이 지나면 지날수록 강남이 중요해진다…

p.58 서울시 아파트 시장은 2010년대 중후반 강남이 먼저 급등한후 시차를 두고 강북이 따라가는 경향을 보여왔다. 즉 오랜기간을 두고 누적상승률을 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다. 따라서 상승장 초기에 일부 지역 간 불균형한 상승률이 나타나더라도 강남이 상승한 이후 강북에서도 빠른 상승세가 나타날 가능성을 도외시해서는 안된다.

→ 서울 내에서 누적 상승률은 거의 같다. 오히려 아랫단이 기다려주고 있다고 볼 수 있다.

3장. 서울시 빌라 시장 정밀 분석

p. 91 임대 거래건 중 반전세는 꾸준히 증가해 2025년 현재 전세(약40%)와 비슷한 수준이며 순월세(약 20%)에 비해 압도적으로 많다. 

→ 반전세가 꾸준히 늘고 있는 추세이다. 앞으로 반전세가 우리의 임대형태가 될지도 모르겠다. 반전세가 되고 나면 우리는 어떤 방향의 투자를 해야할까.. 투자금은 조금 더 많이 들어가지만 현금흐름이 창출되는 형태로 바뀌어갈 수도 있을 것 같다. 

p.102 2020년 중반부터 시작된 아파트와 빌라 전세 시장의 분화가 현재까지도 이어지고 있음을 나타낸다. 이런 분화는 아파트와 빌라 거주 계층이 상이해짐에 따라 더욱 심화될 가능성이 있다.

→ 빌라… 정말 나도 안살고 싶다는 생각이 든다… 하지만 공급이 줄어들게 되면 빌라 또한 임대가격이 엄청나게 상승하지 않을까 싶다..

p.108 강남권 빌라의 경우 강남이라는 특장점이 토지 가격에 투영된 것이다. 즉 강남권 빌라는 강남이 지닌 다양한 특장점을 누릴 수 있기 때문에 주택유형으로서는 열위재지만 누릴 수 있는 장점이 토지와 건물 가격에 녹아든 것이다.

→ 역시 땅의 힘이 좋은 강남!  가치있는 땅이라면 빌라여도 굉장히 힘이 있구나.. 

4장. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

p. 117 인플레이션 압력은 실질소득 감소와 소비위축을 불러오며 한편으로는 실물자산에 대한 투자 수요를 자극하는 역할도 한다. 고정 수익을 제공하는 예금의 실질가치가 하락함에 따라 자산가 및 중산층은 가치 보존 수단으로 부동산 같은 실물 자산에 눈을 돌리게 된다. 인플레이션이 도래하면 화폐가치가 먼저 하락한다. 이는 반대로 실물자산의 상대적 가치를 높이는 역할을 한다. 대표적 실물자산인 부동산이 인플레이션 헤지 수단으로 주목받는 이유이다. 부동산의 이러한 특성은 시장의 가격을 자극하며 결국 가격 상승 압력으로 이어진다.

→ 자본주의에서는 자산을 취득할 수밖에 없는 구조이다. 아니면 뒤쳐진다. 현금보유만이 살길이 아니라는 것을 깨닫고 다르게 행동하는 것만으로도 충분히 다른 삶을 살아갈 수 있다.

p.122 인플레이션으로 마르크 가치가 10억분의 1로 하락할 경우 대출금 80만 마르크의 가치는 실질적으로 0이 되며 탕감되는 결과를 낳는다. 대출금 80만 마르크가 하이퍼인플레이션 기간에 껌값이 됐으니 갚아버리면 끝나는 것이다. 즉 대출을 활용해 부동산을 매입한 투자자는 적은 자기 자본으로 몇 배나 큰 액수의 부동산을 할인 받아 매입하게 됐다. 부동산은 실물 자산이기 때문에 본질 가치가 있다.

→ 40년 만기, 50년 만기 대출을 할 수 있을 때 했어야 하는 이유가 아닌가 싶다. 전체적인 금액으로 보면 그 금액이 훨씬 커지는 것 같지만(이자를 많이 내기 때문에) 사실을 녹아버리는 것… 내집마련 할거면 최장기로 대출을 하는게 좋겠다. 물론 이율도 중요하겟지만!

p.129 슈퍼스타 단지는 그저 비싼 주택이 아니라 시장 참여자들 사이에서 소유 그 자체가 의미를 갖는 일종의 트로피 자산으로 인식된다. 실거주나 투자 목적 외에도 희소성과 상징성으로 소유자의 사회적 지위와 경제적 우위를 과시하는 지위재로 소비되는 것이다.

→ 트로피자산.. 엄청나다..ㅎㅎ.. 부자라면 이제는 주거와 투자 목적이 아닌 “희소성”의 가치로 아파트를 구매한다. 가치있는 것은 결국 희소한 것이다.

p.141 부동산 시장 참여자에게는 시장의 평균치 주택 가격에 대한 정보가 더 자주, 광범위하게 전달되어야 한다.

→ 평균의 가격이 많은 사람들에게 전달되어야 하는데 우리가 보는 것은 최고가의 아파트들이다.. 평균과 너무 차이나는 그 꼭대기를 보면서 사람들은 부동산이 미쳤다는 이야기를 한다.. 잘못된 기사는 아니지만 아파트 중위가격에 대한 

p.147 연 소득이 1억 원인 맞벌이 가구는 큰 부담 없이 예상범위 안에서 서울시 25평 중윗값 아파트 매입에 참여할 수 있다.

→ 연소득 1억인 부부는 서울 중윗값인 8.9억을 충분히 감당할 수 있다고 한다. 지방에서는 연소득 합산 1억이 넘는 부부가 많지는 않을 것 같은데 지방에서는 평균 소득이 어떤지, 아파트 중윗값이 어떨지 찾아보고 주요 타겟층이 어딜지 생각해보면 좋을 것 같다.

p.174 현실적인 전세가격 연간 상승률(5.22%)은 물가 상승률(2.3%)의 2배 이상 상회한다. 다시 말해 서울의 전세는 단순한 비용을 넘어 인플레이션을 능가하는 자산가치 상승을 보여준다.

→ 그렇기 때문에 부동산 투자를 하는 것 같다. 인플레이션을 이기진 못하더라도 같이 가기 위해서라도 자산 취득은 필수이다.

5장. 서울시 16개 대장단지 상세 리포트

6장. 2026년 부동산 가격 대예측

7장. 주목해야할 핫 플레이스