- 임차인 비협조 매물을 매수하며 겪은 투자 경험 복기 -
안녕하세요.
내집사고 다시 냥집사될 하집사입니다.😊
🔗[하집사] 느렸지만 멈추지 않고, 서울 4급지 30평대에 1호기 투자했습니다.
지난달 작성한 1호기 매수과정 복기글에 이어 2탄을 가져왔습니다!
사실 제가 1호기 복기글을 늦게 작성하게 된 이유는
제목처럼, 집 안보고 계약했기 때문입니다.
매물 코칭 때 해당 물건 관련 조언을 듣긴 했지만
생각보다 쉽게 풀리지 않고 멘탈이 갈리는 경험을 했기에
자랑스럽게 말하지는 못했던 것 같아요.
그래도 다른분들은 이런 경험을 피하시길 바라는 마음과
실수를 반복하지 않고 앞으로는 더 후회없는 투자를 하기 위해
경험복기 해보겠습니다.
#후보 물건
처음에 매코받으려 했던 최저가 물건은 날아갔고 / 가격,상태 모두 괜찮아 매코 넣은 물건은 조건 협상이 되지 않았고 / 동향 5층에 기본 상태라 수리가 필요하지만 좀 저렴했던 물건은, 인근 신축 입주가 있는 상황에서 새로 전세를 맞춰야 하는 리스크가 있었어요.
계속 털다가 맘에 걸리는 물건이 있었는데…
최저가보다 2천 비싸게 올라와 있었지만
시세대로 전세가 맞춰져 있었고
동층향이 괜찮았고
네고를 하면 투자금 가능할 것 같은 물건!
그러나 아직까지 그 물건을 아무도 건드리지 못하고 있었던 이유가 있었으니…
바로 입주한지 서너달밖에 안된 임차인이 집을 보여주지 않고 있다는 점이었습니다.
부사님은 임차인이 “진짜 계약하는 사람에게 보여주겠다”는 입장이라
‘가계약금을 넣으면 계약서 쓰기 전에 집을 보게 해준다’고 하셨어요.
초반에 한두번 집을 보여줘서 부사님이 직접 상태를 봤기 때문에 하자는 없다고 설명해주셨고
임차인 입주날 찍은 사진으로 샷시 교체, 화이트톤 수리된 상태를 확인할 수 있었어요.
💛잘한 점 : 최저가 물건만 보는게 아니라, 남들이 안보는 윗단 모든 물건을 털면서 만들어보려고 한점
✔아쉬운 점 : 사진에 화장실, 주방, 베란다가 잘 보이지 않는 사각지대가 있었는데 수리 상태에 대한 부사님 말만 믿고 희망회로 돌린점
#계약 (따라하지 마세요..🚨)
자유를향하여멘토님께 받았던 매코 가이드에 따라 생각해봤을때 근처 신축 입주와 조건부 전세대출 제한 등으로 리스크가 있었고, 1호기인 만큼 가급적 세 낀 물건을 깎아서 사 리스크를 줄이는 게 좋겠다는 판단이었습니다.
자향멘토님께서는 부사님이 집을 못본다는건 그냥 하는 말이실 수 있으니 최대한 적극적으로 어필해서 집을 보고 좀 더 깎아보라고 하셨고 만약 정안되면 가계약 시 ‘계약전 집을 볼 수 있게 해주고, 하자가 있을 시 계약을 무효로 하고 가계약금을 반환한다.’ 는 특약 조건을 걸고 집 상태를 반드시 확인해야한다고 말씀해주셨어요.
누수같은 하자가 있다면 결국 그 손해 감당에 대한 리스크는 결국 제 몫이기 때문이죠.
그래서
“집을 안보고 살 수는 없다, 한두푼이 아닌데 어떻게 안보고 사느냐"
'투자자가 사는거라, 갱신권 쓰고 오래 거주하시면 더 좋다고 말씀드려달라”
“정말 잠깐 하자 여부만 확인하고 바로 나오겠다고 전해달라”
“바로 계약금을 쏘겠다, 그 전에 집만 잠깐 보게 해달라”
이렇게 부사님께 계속 설득 요청을 했지만 다 먹히지 않아,
결국 특약을 넣고 가계약을 진행하게 됐습니다.
(당시 제 재무 상황 등 종합적으로 봤을때 감당 가능했기에 이렇게 시도한 것이니 코칭 안받고 따라하시면 안됩니다!)
💛잘한 점 : 내가 줄 수 있는게 뭔지 생각하며 리스크를 낮추기 위해 협상해보려고 계속 설득 요청 한것
✔아쉬운 점 : 특약에 매도인이 언제까지 적극 약속을 잡아준다는 등의 내용을 더 넣었다면 좋았을 것 같긴한데 매도자 우위 분위기라 하지 못함
#말을 바꾼 임차인😱
상황은 좋게 풀리지 않았어요.
임차인은 “본계약서를 보여주면 매수자와 시간 조율해서 보여주고, 가계약 문자로는 보여주지 않겠다"고 말을 바꿨습니다.
생각해보니 가계약 후 집을 보여주겠다는 임차인의 입장에 명확한 증거는 없었는데 부사님이 전해주는 말만 믿은거였고, 사실 증거가 있다해도 말을 바꾸면 어떻게 할 방법이 없는거더라구요.
이때 부사님께 듣게된 것은 임차인이 이전 전세집에 보증금을 제때 돌려받지 못해 “직접 경매를 넘긴 트라우마가 있어 집주인에 대한 경계와 불신이 심하다”는 것이었습니다.
계속 이렇게 나오니 점점 불안해졌습니다.
세 낀 물건이니 리스크가 적을 거라는 생각
입주장에 전세를 빼야 할 수도 있다는 두려움
이보다 나은 물건은 안나올지 모른다는 불안감
때문에 결국 또 하나의 큰 리스크를 감수하게된 셈이었습니다.
부사님은 어쩔수없으니 본계약서를 작성하고 집을 보고 중대 하자가 없으면 바로 계약금을 입금하자며 '매도인도 다행히 이 조건을 흔쾌히 승낙했다'며 저를 배려한 것처럼 이야기했습니다. 계속 말이 바뀌는것에 화도 났지만, 대안을 찾지 못해 일주일 안에 집을 보지 못하면 계약을 무효로 한다는 특약을 추가해서 본계약을 진행하게 됩니다.
그러나 그이후에도…임차인은 계속 강한 불신을 보이며 계약서 사진과 계약금 이체 내역을 요구했고
갱신권 보장 특약을 추가해달라고 하셔서 동의해드렸는데도
이런저런 핑계를 대며 집 보여주는 날짜는 생각해보겠다는 말만 했어요.
✔아쉬운점 : 다른 후보 물건이 없어서 이 물건이 최선이라고 생각이 드니까 협상 주도권을 잡지 못했다.
#밀려오는 불안감😰
상황이 이렇게 되니 불안감이 물밀듯 밀려오며
이렇게까지 집을 안 보여주는 상황이 과연 정상적인지,
매도자와 세입자가 짜고 집의 하자를 숨기고 팔려는건 아닌지?
세입자가 강아지를 10마리 키우고 있다거나(!)
전대를 하고 있다거나..
집 상태를 엉망으로 쓰고 있어서 핑계를 대는건 아닐지?ㅠㅠ
끝도 없는 상상의 나래를 펼치며 걱정이 되었고.. 끝내 집을 못 보게 된다면 계약이 무효가 되니
금전적인 손해가 있는것은 아니지만 시간과 노력이라는 기회비용을 날리게 되므로 감정적으로 상당히 힘들었습니다.
무효되기 하루 전까지 매도인은 오히려 너무 싸게 판것 같아 계약 취소하고 싶다고 하면서 계약 성사를 위한 노력을 하지 않았고 부사님도 계속 중간 역할을 속시원히 못해주시면서 이 계약에 가장 진심인 사람도, 적극적으로 해결할 사람도 결국 나밖에 없구나… 라는걸 느끼게 되어 일단 감정을 빼고 이 일에 책임을 지고 어떻게든 적극 해결하겠다는 마음을 먹게 되었습니다.
그리고 그날 저녁 그나마 말이 통하는 임차인의 아내분과 기나긴 통화로 계속 설득을 거듭하고 읍소한 끝에 “지금 당장 30분 내로 전세 계약서에 특약을 적어 가져오면 집을 보여주겠다”는 약속을 받아냈고, 퇴근한 부사님께 바로 요청해 4년 거주 보장 문구가 들어간 전세계약서를 준비했습니다. 밤 9시에 택시를 타고 가서, 엘베 수리 중인 2n층까지 걸어 올라가 마침내 집 내부를 확인했을 때 다행히 큰하자는 없어서 계약을 마무리하게 됐습니다.
이 경험을 통해 부동산은 사람 사이의 일이라,
사람 리스크가 얼마나 큰 변수가 될 수 있는지 절실히 느꼈습니다.
가격 메리트는 결국 멘탈 비용이더라구요.
게다가 집을 보여주지 않는 매물은 그 자체로 비협조적인 임차인 성향이라는 리스크를 안고 있습니다. (보유하면서도 문제가 생길 가능성이 큼… 추가 경험담 또 적어보겠습니다😅)
또 이 경험을 통해 가장 크게 남은것이 바로 CEO마인드 였습니다.
“이 일을 주도적으로 해결할 사람, 책임질 사람은 나뿐이다. 어떻게든 해결한다!”
집을 보기 전까지 마음이 어려웠지만,
이 계약에 큰 돈을 쓰고 몇년 이상 보유하며 손해에 책임을 질 사람도 나라는 생각이 들자
적극적으로 문제 해결을 위해 행동할 수 있었습니다.
결론적으로는 매수와 보유가 중요한 시점에 다행히 서울에 등기를 칠 수 있었기에 노력한만큼 후회는 없지만
집을 못 보는 물건은 쉽게가려다 더 돌아가는 선택이 될 수도 있습니다.
부사님의 “괜찮다”는 말이 리스크를 없애주는 건 아니며, 그 리스크를 짊어지는 건 결국 매수자인 나 입니다.
아무리 계약 무효 특약을 넣는다해도 정말 소중한 내 시간과 기회비용이 날아가는건 보상되지 않는다는점!
조급하거나 불안한 마음에 유혹이 들더라도 다음번에는 좀 더 당당하게 말할 수 있게
배운대로 원칙과 기준을 지키는 투자를 하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
