[월부학교 겨울학기 그 겨울, 자향ㅇ1 분다 육육이] 2월 독서후기 #2. 부동산 투자 황금 로드맵

1. 내용 정리

1) 저자 소개

수많은 부동산 전문가에게 큰 영향을 준 ‘고수들의 스승’이자 부동산 투자 자문과 교육 및 부동산 개발 회사의 대표다. 약 20년간 두 번의 개정을 거친 스테디셀러 『부동산 투자의 정석』은 부동산 투자자들 사이에서 필독서로 꼽힐 뿐 아니라, 절판 당시 책에 실린 지역과 단지가 몇 년 후 폭등하며 높은 수익을 냈다는 사실이 알려지면서 20만 원의 중고가로 거래되기도 했다.

2009년 강남의 주도권이 도곡동에서 반포로 이동한다는 점과 2014~2015년 고덕래미안힐스테이트를 비롯한 서울의 미분양이 큰 수익이 된다는 점, 2016년 분당의 폭등 등을 예측하여 대중이 모르는 투자 가치를 미리 발견했으며, 2017년에는 둔촌주공에 1억 원으로 투자하는 방법을 공개해 화제가 되었다.

또한 용인과 대전, 창원 등의 지역에서 2000만~3000만 원의 소액으로 투자하는 방법을 알려주어 많은 투자자의 희망이 되기도 했다. 저서 『부동산 소액 투자의 정석』 특별 부록에서 언급했던 단지들은 1년 만에 평균 250%, 최대 412%의 상승률을 달성하면서 책을 따라만 해도 큰 수익을 낸다는 사실이 입증되었다.

평범한 사람도 쉽게 승률 높은 투자를 할 수 있도록 ‘맘 편하고 우수한 투자’ 모임을 통해 20년 이상 강의를 해오고 있으며, 많은 이들의 ‘인생 멘토’로 불린다. 저서로는 『부동산 투자의 정석』과 『부동산 소액 투자의 정석』 『코로나 이후, 대한민국 부동산』 등이 있다.

2) 책 요약

40p.

원래 자잘한 돈은 소비하는 데 부담이 없다. 자잘한 돈도 티끌 모아 태산이긴 하지만 그렇게 모았다가는 시간이 너무 오래 걸린다는 문제도 있고, 더 큰 문제는 태산을 만들기 전에 자꾸만 써버리고 싶은 유혹에 빠진다는 점이다. 태산은 머나먼 미래에 있고, 지금 내 수중에는 딱 핸드백을 살 만큼의 돈이 있기 때문이다. 반대로 큰돈은 쓰라고 해도 잘 쓰지 못한다. 핸드백 20개를 살 돈이 생기면 오히려 핸드백을 살 생각을 하지 않는다.

 게다가 이제 투자로 재미를 맛본 것 아닌가? 그럼 보통은 계속해서 돈을 더 벌고 싶다는 생각에 투자에 맛이 들린다. 사람이 어찌 5000만 원에 만족할 수 있겠는가? 투자를 하지 말라고 해도 ‘어디에 투자해야 하냐’며 돈을 들고 서성거린다. 그래서 스스로 가슴이 떨릴 만큼 큰돈을 만지는 경험을 한 번이라도 해보아야 한다. 그래야 그 돈이 계속 투자 자산으로 굴러가게 된다.

→ 월부은에서도 부동산 투자가 다른 투자 방식과 달리 환금성이 낮아 쉽게 현금화 할 수 없고 따라서 얻은 수익을 소비자산으로 쓰는 것을 막을 수 있는 좋은 투자 방법이라고 나와있는데 이 책에서는 4년 간 얻은 수익 금액이 커 쉽게 소비자산을 살 수 없다는 것을 부동산 투자의 장점으로 들고 있다. 나 같은 사람에게 더더욱 부동산 투자가 잘 맞다는 것을 알 수 있는 부분

153p. 

사실 더 치명적인 문제는 강세장과 하락장이라는 부동산 시장의 흐름이 나의 투자 스케줄과 맞지 않거나 잘못 판단하는 경우다. 강세장 이후 하락장을 예상하고 매각했는데 하락장이 오지 않는다면 배 아파질 수 있다. 별것 아니라고 생각될 수 있으나 생각보다 상당히 배가 아프다. 초조해지고, 분하고, 억울한 생각도 들 수 있다. 필요하다면 정신과의 도움을 받아야 할 수도 있다. 반면 미처 매각을 하지 못했는데 하락장이 와버리는 경우다. 그렇게 되면 계획이 완전히 틀어져 버린다.

→ 누군가는 책을 읽으며 설마 그러겠어? 라고 생각할 수 있지만 부동산 투자를 하는 누구에게나 일어날 수 있는 일이라는 생각이 든다. 그리고 막상 자신의 일이 됐을 때 평온할 수 있는 사람이 누가 있을까라는 생각도 든다. 하지만 시장에 오래 살아남아 장기적인 목표를 이루기 위해서는 이러한 상황에서 감정을 잘 컨트롤하고 할 수 있는 최선을 선택을 할 수 있어야겠다.

하지만 그렇다고 해서 돈을 날리는 건 아니다. 충분히 투자성 있는 물건을 보유하고 있는 이상, 하락장이 오기 전에 매도를 하지 못했다고 해서 큰 문제가 발생하는 건 아니다. 결국 다시 오를 가능성이 높기 때문이다. 12년 만에 20억 원을 만들어서 하락장 이후에 다시 투자를 시작하겠다는 계획엔 차질이 생기겠지만, 결국 14년이나 16년 만에 20억 원을 만들 수 있다는 말이다. 배가 아픈 상황과 정신과 신세를 진 과거도 세월이 지나면 언제 그랬냐는 듯 씻은 듯이 낫게 될 것이다. 또한 이런 종류의 배 아픔은 절대 큰 병으로 발전하지 않으니 크게 걱정할 필요도 없다.

 이제 겨우 재산을 2~3배 정도 불렸는데 바로 강세장이 끝나고 하락장이 올 수도 있다(이 책을 읽고 일찍 시작할수록 그럴 가능성이 적지만, 분명 늦게 시작하는 사람들도 있을 테니). 그러면 어쩔 수 없이 투자를 잠시 멈추고, 하락장을 보내고 난 후에 다시 처음부터 시작하면 된다. 하락장은 길어봐야 1년이니 결국 몇 년 늦어지는 것뿐이다.

→ 단기적인 결과에 집착할 필요가 없음을 알려주는 부분

 정확히 언제 어떤 일이 벌어질지는 아무도 모른다. 그럼에도 결국 ‘강세장–하락장–약세장’은 반복된다. 이건 인간의 본성이 변하지 않는 한 불변의 법칙이다. 그렇기 때문에 우리는 적당한 수준으로 결과를 예측할 수 있다. 정확히 12년 만에 20억 원을 손에 쥘 수는 없어도 그와 비슷한 수준의 결과를 얻으리라고 확신할 수 있다. 인간의 본성이 변하지 않는 한.

→ 인간이 어떻게 할 수 없는 부분이라고 해서 그냥 가만히 받아들이라는 의미가 아님! 그럼에도 내가 할 수 있는 것을 하고 거시경제, 국내정세, 정책에 대한 관심도 반드시 필요하다.

230p.

게다가 똘똘한 한 채가 계속 가속화되고 있으니 이제 내가 소유하는 아파트, 내가 거주하는 아파트가 나의 아이덴티티가 되어버리는 현상까지 발생하게 된다. 그러니 ‘나중에 팔아서 써야지’ 하는 생각은 현실적으로 불가능하기까지 하고, 부동산을 매도한다는 것은 자신의 아이덴티티를 버리는 꼴이기 때문에 실행하기 매우 어렵다. 그야말로 정말 최악의 상황이 되지 않는 한 절대 실현되지 않으니 그야말로 자식 좋은 일만 시키고 인생을 마감한다고 봐야 한다. 즉, ‘나중에 노후가 되면 팔아서 써야지’라는 말은 ‘나중에 돈을 많이 벌면 돈 없는 학생들이 마음껏 공부할 수 있도록 장학재단에 기부할 거야’와 같이 영원히 생각으로만 끝날 가능성이 매우 높다. 기부하고도 남을 만큼 돈을 많이 버는 일은 평생 일어나지 않을 가능성이 더 높기 때문이다. 이런 식으로는 기부는커녕 부동산 부자가 되어도 여유로운 삶을 살기는 틀렸다고 봐야 한다.

→ 일명 돌똘한 한채, 좋은 물건을 산 투자자들을 보면 부러운 마음도 사실 조금 있었는데 똘똘한 한 채가 반드시 좋은 것만은 아님을 알 수 있는 부분

316p.

지갑에 현금을 두둑이 넣고 다니면 무슨 효과가 있을까? 일단 자신이 부자라고 느끼게 된다. 그리고 그 현금을 보면서 무의식적으로 여유를 느끼게 되고, 무의식적으로 부자처럼 행동하게 된다. 그렇게 부자처럼 행동하면 돈이 돈을 불러들이는 일이 계속 발생한다는 뜻이다. 현금을 보유하고 있으면 계속 돈을 더 벌 수 있다는 말은 논란의 여지가 있을 수 있지만, 현금을 가지고 있으면 마음에 큰 여유를 가질 수 있다는 것만은 확실한 사실이다.

→ 수익형 전세레버리지 투자의 장점으로 생각해 본 적이 없었던 부분인데 신선했던 부분

423p.

그러니 명백한 거품의 상황에서는 뛰어난 자제력을 발휘해서 매수를 하지 않는 게 맞다. 물론 방금 설명했듯 이런 시기라고 할지라도 ‘누가 봐도 좋은 지역’을 매수했다면 결국 투자의 이익을 얻게 되었다. 그러나 우리가 목표하는 수준까지는 못 미치는 수준이므로 거품의 신호가 명백한 상황에서는 반드시 매수를 자제하는 노력을 해야만 한다. 이를 위해 먼저 부동산 사이클링 기법을 수행하면서 현재 부동산은 어떤 사이클인지, 그 시점에 대중들이 어떤 생각을 갖고 어떻게 행동하는지, 그에 따라 본인의 마음은 어떻게 흔들리고 어떻게 생각이 바뀌는지를 잘 살펴보면서 높은 수준의 투자 실력을 갖추려 노력해야 한다.

→ 나에게 정말 부족한 역량인데 짚어주어서 새삼 다시 생각해보게 된 부분이다. 사실 이 부분을 잘 캐치하려면 현장에 많이 가는 것이 답이라고 생각한다. 여전히 많이 부족함을 느낀다.

432p.

취미에 몰두하는 사람들 대부분은 자산 구축의 중요성을 몰라서 그렇게 행동하는 게 아니다. 너무 어려우니까 포기하는 거다. 예를 들어 가수의 노래를 듣다가 너무 감동을 받으면 ‘나도 노래를 잘했으면’ 하는 마음이 생겨난다. 그래서 ‘나도 한번 해볼까?’ 하며 노래를 배웠다가 잘 되지도 않고 힘들어서 금방 포기하게 되는 것이나 마찬가지다. 자산 구축이 중요하고, 자산을 빨리 구축할수록 인생이 더 활기차진다는 사실쯤은 누구나 알고 있다. 그러나 막상 해보면 어렵다. 그러니 ‘나랑은 잘 안 맞나봐. 너무 어려워. 이렇게까지 힘들게 인생을 살고 싶지는 않아, 그냥 적당히 만족하고 살고, 내가 좋아하는 것이나 하면서 살자’ 하는 식이 된다.

(중략)

그 길을 차분히 그리고 꾸준히 가다 보면 언제든지 여행도 갈 수 있고, 취미생활도 실컷 할 수 있다. 그동안 ‘에라 모르겠다’ ‘이건 나한테는 너무 머리 아픈 일인데’라며 덮어놓기만 했다면 이 책을 만나서 여기까지 읽게 된 본인의 운을 믿고 다시 한번 도전해 보길 바란다. 그리고 이번에는 진짜로 쉬울 거라고 크게 외치는, 이 길의 끝에 서 있는 선배들의 음성에 귀를 기울여 보길 바란다.

→ 우리 모두 잘하고 있음을 응원해준다는 생각이 들었던 부분이다.

2. 느낀 점

 투자 공부를 시작한 지 얼마 안 됐을 때 저자의 부동산 투자의 정석이라는 책을 읽은 적이 있다. 그 책을 읽으면서도 왜 제목이 부동산 투자의 정석인지 너무 이해가 됐었는데 이 책 또한 책 제목이 왜 부동산 투자 황금 로드맵인지 납득이 가는 내용이었다.

 특히 인상 깊었던 부분은 부동산의 사이클에 대해 결국 어떤 사이클이든 수익을 얻을 수밖에 없는 구조라는 것, 또 그럼에도 이 사이클 때문에 당장은 수익을 보지 못 할 수 있다는 점 등 사이클을 다양한 관점으로 해석한 부분이었다. 결국은 장기적인 관점에서 봤을 때 우리는 목표에 가깝게 달성할 수 있음을 설명해주어서 그 부분이 정말 좋았고 저축이나 다른 투자 방법이 아니라 부동산 투자가 우리가 좀 더 여유로운 삶을 사는데 있어 왜 적합한 방법인지 확신을 주는 책이라는 생각이 들었다.

3. 적용하고 싶은 점

1호기 매도를 앞두고 있는 상황에서 매도가 쉽지 않아지니 마음이 흔들릴 때가 있는데 45p. 에 나와 있는 아래 내용이 매도의 기준이 단지 수익만이 아니라 투자자의 포트폴리오, 투자 실력 등 다양할 수 있음을 알 수 있는 부분이었다. 이번 반모임 때 자향 멘토님께서 해주신 말씀도 기억나는 부분!

뒤에서 더 자세히 이야기하겠지만 고수가 되고 자산이 커지면 매도를 하지 않는 편이 더 나을 수 있다. 4년에 100%라는 목표를 세운다 해서 4년이 되면 반드시 매도해야 한다는 뜻은 아니다. 그러나 이 단계에 이르려면 좀 시간이 걸린다. 순자산의 규모도 최소 10억 원대 이상은 되어야 하고(일반적으로는 순자산 20억 원대 이상은 되어야 포트폴리오를 더 이상 바꾸지 않고 계속 가져가는 전략을 해볼 만하다), 투자하는 시점이 어떤 상황이냐에 따라서 달라진다.

 그런데 이제 막 적은 자금으로 자산을 불려나가는 입장에서 너무 오랫동안 그냥 시간만 보낸다면 적극적으로 재테크를 할 기회를 모두 날려버리게 된다. 특히 자산이 적은 경우라면 4년 100%라는 목표를 지키는 편이 훨씬 더 유리하다.

4. 함께 논의하고 싶은 점

[2장 중 실패를 감안해도 수익은 충분하다]

사실 더 치명적인 문제는 강세장과 하락장이라는 부동산 시장의 흐름이 나의 투자 스케줄과 맞지 않거나 잘못 판단하는 경우다. 강세장 이후 하락장을 예상하고 매각했는데 하락장이 오지 않는다면 배 아파질 수 있다. 별것 아니라고 생각될 수 있으나 생각보다 상당히 배가 아프다. 초조해지고, 분하고, 억울한 생각도 들 수 있다. (중략)

 정확히 언제 어떤 일이 벌어질지는 아무도 모른다. 그럼에도 결국 ‘강세장–하락장–약세장’은 반복된다. 이건 인간의 본성이 변하지 않는 한 불변의 법칙이다. 그렇기 때문에 우리는 적당한 수준으로 결과를 예측할 수 있다. 정확히 12년 만에 20억 원을 손에 쥘 수는 없어도 그와 비슷한 수준의 결과를 얻으리라고 확신할 수 있다. 인간의 본성이 변하지 않는 한.

→ 이 책에서는 사이클에 따라 단기적으로 수익을 볼 수 있는 기회를 놓칠 수 있지만 그럼에도 장기적으로는 목표에 가까운 성과를 낼 수 있다고 말하고 있는데요. 투자 경험을 하면서 내 의도와 관계 없이 손해를 봤다고 느낀 적이 있나요? 그럼에도 투자를 계속 해나가게 만드는 나만의 확고한 기준이나 마인드가 있다면 나누어 봅시다.