안녕하세요. 이번주에 드디어 토지거래허가 결과가 나오고 매매계약하러 가는데요.
계약 관련해서 특약사항 체크가 필요할 것 같아서요.
우선, 부동산 측에 특약사항 어떤게 들어갈지 내용을 보내달라고 요청을 드렸고 그 내용은 아래와 같습니다.
- 등기부등본 상 하자없는 상태의 계약이고 잔금시까지 유지하기로 한다.
- 누수 등 중대하자는 잔금일까지 매도인이 책임지기로 한다.
- 관리비 정산은 잔금일 기준으로 한다.
등기부등본 상 근저당도 없고 깨끗한 상태여서 부동산 사장님은
크게 문제는 없고 위의 3개 항목정도만 넣으면 문제없을 거라고 말씀하셨는데 그래도 체크는 해봐야 할 것 같아서요.
저희가 추가할까 고민하는 항목은 아래와 같습니다.
- 현 시설 상태에서의 매매계약이나, 잔금일에 누락된 사항 발생 시 매도인이 수리하기로 한다. (참고 : 중대하자는 하자 발견일로부터 6개월까지 매도인 책임)
- 기타 사항은 부동산 관련법 및 일반관례에 따른다.
- 매매계약시 중대하자 미고지 후 발생하는 하자는 매도인이 책임진다. (현재 누수 중대하자 없음)
- 매수자가 집을 수리할 수 있게 허락한다. 수리 시작 후 발생하는 공과금 및 관리비는 매수인이 부담한다.
- 매도인의 하자담보책임에 대해서는 관련 법규를 따른다.
우선, 부동산에서 제공한 특약사항에서 허점은 없는지 궁금합니다.
그리고 추가할지 고민하는 항목 중에서 필수적이면서 추가해도 매도인이 크게 거절하지 않을만한 사항은 뭐가 있을지 궁금합니다.
참고로 저희는 수리 날짜는 아직 정하지 않았지만 잔금일 이전에 수리하는 것도 고려하는 중입니다.
집주인분의 등기도 깨끗한 상태로 오래되었고, 나이도 많으신 분이라서 그런지
부동산 사장님은 크게 문제가 안생길거다 라고 말씀을 하고 계시긴한데 약간은 불안한게 있어서요…
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댓글
안녕하세요 카카오봇님. 규제지역에 이제 곧 등기 치실 일만 남으셨네요! 축하드립니다. 특약을 보니 근저당도 없이 잘 유지되었던 집인가 보네요~ㅎ 1. 중대하자 -중대하자에 대한 특약이 3건 들어가진 거예요. 한개로 축약해서 적으셔도 좋을 것 같구요 통상적으로 "잔금일 기준" 6개월 내로 적습니다. 또는 "하자를 알게된 날부터 6개월"로 합니다. 중대하자의 경우는 없던 것이 생길 수도 있기때문에 넣는 것이 좋을 것 같구요 혹여 특약에 없더라도 민법으로 소송할 수 있습니다. 2. 집 수리 -집 수리의 경우, 매도자와 이미 합의가 되신걸까요? 이미 합의가 되었다면 수리를 할 수 있게 허락해 주는 것이 맞지만, 혹시나...매도자가 집에 거주하고 있고 퇴거를 해주면서 수리기간을 확보해야 하는 거라면, 매도자 입장에서도 거절 할 수 있습니다. 제 의견 참고하셔서 작성하시되, 중개인, 매도자와도 원만히 협상하셔서 특약작성하시길 바랍니다 감사합니다
안녕하세요 카카오봇님 우선 매수 결정을 진심으로 축하드립니다! 등기가 깨끗하다니 다행이지만, 그래도 꼼꼼하게 준비하시는 모습이 정말 멋집니다. ㅎㅎ 질문하신 추가 특약들에 대해 의견을 드리자면, 말씀하신 대로 1, 3, 5번은 모두 매도인의 하자담보책임을 다루는 비슷한 내용입니다. 너무 여러 번 반복하면 매도인분이 부담을 느끼실 수 있으니, 하나로 통합해서 6개월간의 중대하자 책임과 현재 누수가 없다는 점을 명시하는 것이 가장 효율적이라 생각합니다. 또한, 잔금 전 수리는 특약에 넣기 전에 매도인분과 미리 충분히 협의를 하시는 게 좋습니다. 끝까지 좋은 선택하시길 응원할게ㅛ!
안녕하세요 카카오봇님! 토지거래허가 축하드립니다 ^^ 계약까지 빠이팅입니다. * 추가 준비하신 1,3,5번 항목이 모두 하자담보책임에 대한 내용이라 1개의 항목으로 정리해서 작성하시는게 매도인 입장에서 눈에 덜 띌 것 같다고 생각했어요! 사장님이 주신 문구 중 “누수 등 중대하자는 잔금일까지 매도인이 책임지기로 한다” 해당 특약은 매수인에게 불리한 특약으로 보여집니다. 민법상 “하자를 안 날”로부터 6개월 이내 매도인에게 책임을 물을 수 있기 때문에 보통 “매도인의 하자담보책임에 대해서는 관련 법규를 따른다.” 라고 넣는 것이 일반적이에요! * 추가항목 4번 수리에 대한 특약에는 "언제" = "잔금 전에" 시점에 대한 단어도 들어가면 명확해질 것 같습니다 :) * 가장 중요한 계약해제에 대한 특약이 빠져있어서 아래 한줄 추가로 드립니다! "계약금을 위약금으로 하여 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다."
