처음 매물임장을 앞두면 의욕은 앞서는데 마음 한편엔 걱정이 가득합니다.
'난 아직 공부 단계인데 계약할 사람처럼 연기해야 하나?',
'그냥 구경만 하고 오면 남는 게 없지 않을까?' 하는 불안함이죠.
여러분이 현장에서 당황하는 이유는 단 하나입니다.
오늘 내가 무엇을 봐야 하는 '단계'인지 기준이 없기 때문입니다.
단순히 집을 구경하는 '초보'를 넘어,
상황에 따라 '선호도'를 읽고 '매물'을 털어내는 실전 투자자의 시각을 오늘 확실히 잡아드리겠습니다.
혹시 매물임장을 왜 해야하는지와, 매물예약에 대한 글이 궁금하시다면..!! 아래 글을 참고바랍니다.
투자의 확신은 결국 '매물임장'에서 나옵니다(매물임장 예약편) [아라메르]
이 글을 읽고 나면, 부동산 문을 열고 들어갈 때 여러분의 질문은 완전히 달라져 있을 것입니다.
#내 매물임장의 목적은 무엇인가? (선호도파악 vs 매물털기)
우선 매물임장에서 가장 중요한 부분은
상태, 상황을 파악하고 적절한 가격인지 확인하기, 그리고 분위기와 조건을 확인하기입니다.
많은 분들이 매물임장을 하기 전.. 혼란스러운 부분이 있습니다
매물임장 시에 중요한 것들이 가격 / 상태 / 상황 / 분위기 / 조건 등등… 볼게 너무많죠??
무엇을 중점으로 둬야할지 모르고.. 다 중요한 것 같고..
당장 나는 물건 하나 자세히 보기도 벅찬데 어떤 것을 중점으로 둬야하지 모르는 분들께 조언을 드립니다..!!
매물임장의 목적에 따라서 조금 다른 부분이 있는데요 우선적으로 구분 해야할 것은…!!
지역의 분위기와 선호도 파악을 위한 매물임장(급하지 않음)과
실제 내가 당장 투자해야 해서 매물털기하는 과정의 매물임장(급함)은
비슷한 부분이 있지만 목적성이 다릅니다.
상태 분위기 / 상황 조건은 두 경우에 모두 중요하긴 하지만
전자의 경우 단지 선호도에 비중을 더 실을 필요가 있습니다.
#지역 선호도와 가격 격차를 입히는 매물 임장
선호도 파악을 위한 임장 같은 경우에는
어떤 사람들이 사는지, 그리고 어떤 순서로 단지의 가격 형성이 되는지
그리고 해당 물건의 가격 격차가 나는 요소와 조건이 무엇인지 살필 필요가 있습니다.
그리고 내가 당장 투자를 한다면 최적의 물건이 무엇인지를 리스트 뽑는 것이 목적으로 가면 됩니다.
한마디로…
내가 지금 당장 투자를 한다고 ‘가정’한다면 어떤 물건을 뽑을 수 있는지 가장 실전에 가깝게 ‘연습’하는 단계죠 ㅎㅎ
해당 ‘상태’ (동 / 층 / 향 / 수리상태) 라면 어떤 가격을 형성하고 그리고 얼마나 격차가 있는지
내가 투자한다면 이 상태면 이정도 가격이면 받아줄 것 같다고 생각하는 범위를 생각해보면서
스스로 선호도에 대한 결론을 내리는 과정입니다.
(상황과 조건 등도 가격에 영향이 있지만 해당 상황들은 계속 바뀌는 거고 물건마다 다르므로
당장 중요한 것은 지역 분위기 및 상태에 따른 가격 형성이 어떤지를 확인하는 게 필요합니다)
예를 하나 들어보자면, 위 단지는 층과 동의 영향이 있는 곳입니다.
바로 앞에 철도가 깔려있으므로, 층이 애매하다면 철도뷰가 적나라하게 보이겠죠?
그게 가격차이로 연결됩니다. 이런 디테일한 부분을 미리 확인이 안된다면
투자 시기에 판단이 잘못될 수 있습니다.
가격차이가 얼마나 나는지, 이 가격이면 저평가인지 혹은 그정도 격차가 맞는지 미리 확인하는게 필요합니다.
예를 하나 더 들어보자면, 위 단지는 타입의 영향이 있는 곳입니다.
가족단위 거주자의 수요가 많은 편이고
주변에 판상형이 많이 있는 곳이며, 내부 구조 선호차이가 너무나 명확하므로
타워와 판상의 차이가 5천만원 이상 난다고 합니다.
이럴 경우 실제 시장에서 5천만원 차이를 인식하고 있는지,
일시적으로 그런 격차가 있는건지 주목해서 매물임장을 해야합니다.
여기까지가 지역을 이해하기 위한 '시야 확장'의 단계였다면,
지금부터는 진짜 계약서를 쓰기 위해 '칼을 가는' 단계입니다.
만약 여러분이 당장 투자를 결정해야 하는 상황이라면,
집 안의 컨디션보다 더 중요한 것은 바로 ‘사람의 상황과 숫자의 조건’입니다.
#당장 계약서를 쓰기 위한 ‘실전 매물 털기 사례’
내가 만약 당장 투자해야 해서 매물털기하는 과정이라면,
이미 어느 정도 선호도 파악이 되었고 가격 격차가 이해가 가는 상황이어야 합니다.
내가 생각하는 최적의 물건들 리스트가 어느 정도 갖추어진 상태이므로
이제는 그 리스트 안에서 최고의 조건을 확인하는 게 필요하죠.
따라서 당장 투자해야 해서 매물을 보고 있는 분들이라면
상태와 지역 분위기는 물론 상세한 파악이 되어있어야 하며
상황(급한지, 왜 급한지 그런 상황들) 그리고 조건(잔금일 고정인지, 세가 껴있는지, 전세 대기자 있는지 등등)을 적극적으로 확인하는 자세가 중요합니다.
몇가지 예시를 들어보겠습니다.
<가격이 저렴하지만 날짜가 고정일 때>
예를들어, 투자로 고려하는 물건이 A단지보다 B단지가 가격은 저렴하지만,
B단지가 잔금일이 고정이고 주위에 전세 경쟁물건이 많이 나와있는 상황이라면,
오히려 B단지는 전세를 맞추기 까다로워지므로 후순위가 될 수 있습니다.
<가격은 같은데 옵션이 약간 차이 날 때>
만약 C단지보다 D단지가 5백만원 저렴하지만 C단지는 에어컨이 4대 있는 상황입니다.
이럴경우 D단지에 에어컨을 넣을때 4개를 넣는다면 약 4~5백만원정도 소비되므로
사실상 가치가 거의 비슷해집니다.
그렇지만 실제 세입자를 구하다보면, 에어컨을 넣어주겠다 하는 것 보다 이미 눈 앞에 에어컨이 들어가 있는 것이
상대적으로 빨리 나가므로, 만약 다른조건이 매우 동일하다면 5백만원 차이인 C단지가 나을 수 있습니다.
<집주인이 급해서 물건을 내놓았을 때>
집주인이 세금문제나 증여 문제로 급하게 내놓았을 때가 있습니다.
급하시기 때문에 물건 옆에서 사장님들보다 더 많이 말씀하시거나
적극적으로 어필하는 모습을 보이기도 합니다.
그럴 경우 가격이나 조건 등이 훨씬 자유로울 수 있으므로
나와있는 가격보다 조금 더 네고를 시도해보는 것도 좋은 방법입니다. (잔금을 빨리 해주는 등 방법)
<세낀 물건인데 만기가 1년정도 남은 물건>
매전차이가 얼마 안나는 물건의 경우 다소 매력적으로 느껴집니다.
하지만 이런 물건일 때 간과하는 것이 1년뒤에 세입자가 나갈 수 있다는 부분입니다.
그렇기 때문에 해당 지역의 1년 뒤 입주를 체크해보시고 혹시나 모를 리스크를 대비해야합니다.
또한 만약 갱신권을 쓴 상황에서 만기 1년 남은 경우, 이사하기 3개월이전에 통보하고 나갈 수 있기 때문에
해당 지역의 상시 공급을 파악하고, 계약 시 전세입자의 이주 계획이 있는지 조금 더 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
<근저당 말소 조건이 복잡한 물건일 때>
매도인이 채무가 많아서 근저당이 복잡하게 설정되어 있을 경우가 있습니다.
말소조건으로 계약한다고 하더라도 매매가에 인접한 채권최고액일 경우
매매가보다 실제 대출금액이 높진말소 않은지 반드시 체크해야하며,
근저당 중에서도 은행이면 괜찮지만, 개인에게 근저당이 잡혔을 경우
말소 과정이 복잡할 수 있으니 주의가 필요합니다.
<거래 시 반드시 물어봐야할 질문들>
- "이 매물, 사장님이 보시기에 전세 내놓으면 며칠 만에 나갈까요?" (현장 체감 속도 파악)
- "매도인이 잔금일을 앞당기거나 늦추는 것에 대해 얼마나 유연하신가요?" (내 자금 계획과의 매칭)
- 집주인이 현재 매도하는 이유가 뭐에요? (혹시나 있을 네고포인트 확인/ 내가 줄 수 있는 협상카드 확인)
- 사장님 이전에 이 집 네고 시도해보셨나요? 얼마까지 될 것 같나요?
한마디로 선호도 파악 임장 같은 경우는
상태와 급매 등 상황에 따른 가격이 특이사항이 있는지,
해당 물건이 나간다면 어떤 가격이 적정 가격이고 그 가격이 저평가인지 확인하는 게 필요하고,
당장 투자하는 사람이라면 앞서 있던 상태, 상황, 가격, 조건, 분위기 모든 것이 중요합니다.
#결국 임장의 완성은 '숫자 너머의 상황'을 읽는 것
앞서 설명해 드린 선호도 파악과 실전 투자의 관점을 머릿속에 담으셨다면, 이제 집 안으로 들어갔을 때 눈과 귀를 어디에 두어야 할지 정리해 드릴게요.
1. 눈으로 확인하는 '상태' (수리비와 직결)
- 누수 및 결로: 베란다 천장 구석, 창틀 주변의 곰팡이 흔적이나 페인트 들뜸을 확인하세요. (가장 비용이 많이 드는 리스크입니다.)
- 수리 여부: 샤시(이중창 여부), 싱크대, 욕실 상태를 봅니다. "올수리"라고 해도 내 취향이 아닌 '주인분 취향'의 올수리라면 전세 놓을 때 감가 요인이 될 수 있습니다.
- 조망과 일조: 거실 창을 열어 앞 동에 가려지지 않는지, 철도나 도로 소음이 내부에서 얼마나 들리는지 체감해 보세요.
2. 귀로 듣는 '정보' (협상의 기술)
- 매도인의 표정: 급하게 파는 분들은 집을 보여줄 때 유독 설명이 길거나 초조해 보일 수 있습니다. 이는 네고(가격 협상)의 강력한 신호입니다.
- 사장님의 브리핑: "이 집 말고 다른 대안이 있나요?"라고 물어보세요. 사장님이 추천하는 다른 매물과 비교하며 해당 단지의 진짜 위상을 파악할 수 있습니다.
3. 몸으로 느끼는 '분위기' (실거주 선호도)
- 단지 내 커뮤니티 및 주차: 평일 낮뿐만 아니라 밤이나 주말의 주차난은 어떤지 사장님께 슬쩍 여쭤보세요. 주차 스트레스는 전세 수요에 큰 영향을 미칩니다.
- 이웃의 구성: 복도에 유모차가 많은지, 고령층이 많은지 살펴보면 해당 단지의 주력 수요층을 바로 알 수 있습니다.
요약하자면
- 지역을 알아가는 단계라면? "이 조건(층/향/수리)에 이 가격이 적당한가?"라는 가격 감각을 익히는 데 집중하세요.
- 투자 단계라면? "내 자금 계획과 잔금일이 맞는가? 네고 여지가 있는가?"라는 실전 계약 조건에 올인하세요.
초보일 때는 선호도를 몰라 비싼 걸 싸게 사고,
고수일 때는 조건을 몰라 좋은 기회를 놓칩니다.
오늘 여러분의 임장 목적은 무엇인가요?
목적에 맞는 '눈'을 장착할 때 비로소 투자의 확신이 생깁니다.
오늘 알려드린 팁들을 활용해 여러분만의 '보물 매물'을 찾으시길 응원합니다!
