안녕하세요~~!
투자자의 정신을 깨워주는 알람 ‘아라메르’입니다.
분위기 임장.. 그동안 열심히 다녀봤지만,
여전히 해당 지역과 친해지지 못하고 어색한 사이로 남으셨던 경험 … 있으실까요..!? (또륵)
어떻게 하면 지역과 깊게 친해지는 분위기 임장을 할 수 있을지, 그 방법을 정리해 보겠습니다.
1. 임장을 왜 하는가?
분위기 임장 설명에 앞서, 우리가 왜 임장을 가는지부터 알아야 합니다.
임장은 내가 손품으로 봤던 특징이나 정보들이 실제로 어떻게 구현되어 있는지
보고 궁금증을 해결하기 위함입니다.
즉, 데이터로는 절대 알 수 없는 것들을 현장에서 직접 느끼기 위한 것이죠.
투자를 잘하려면 지역의 선호도를 파악하고,
그에 맞는 ‘가치 있는 물건’을 골라내는 것이 중요합니다.
현장에서 얻는 정확한 정보가 기반이 되지 않으면
가치 있는 물건을 찾기란 매우 어렵습니다.
2. 임장의 종류
그렇다면… 임장은 어떤 순서대로 진행될까요?!
임장은 크게 세 가지 단계로 나누어집니다.
- 분위기 임장
- 단지 임장
- 매물 임장
오늘은 그중에서도 가장 기초가 되는 ‘분위기 임장’을 자세히 살펴보겠습니다.
3. 분위기 임장이란?
지역 사람들의 눈으로 어떤 생활권이 좋을지,
해당 생활권을 선호하는 요인이 무엇일지 직접 확인하는 과정입니다.
- 생활권 나누기: 유사한 특징을 가진 지역을 묶어 큰 덩어리를 세분화하면 선호도 파악이 쉬워집니다.
- 생활권의 이해: 같은 행정동이라도 생활 반경이 다를 수 있고, 다른 동이라도 같은 생활권일 수 있습니다.
- 예: 안양시 만안구 안양동 내에서도 비역세권(5·9동)과 역세권(1·7동)은 분위기가 완전히 다릅니다.
결국 사람들이 일상에서 함께 이용하는 상권, 학군, 환경 등 주거지의 분위기가 비슷한 곳을 찾는 것이 핵심입니다.
4. 구체적으로 무엇을 봐야 할까?
1) 상권
- 생활하기에 양적으로 충분한지를 먼저 봐야하는데요, 아파트 근린상권 등 거주하기 불편하지 않은지 살펴야합니다.
- 그리고 주변 사람들이 선호하여 사람들이 모이는 상권이 있다면 그 상권의 접근성도 유의깊게 봐야 합니다.
- 그러나 아이 키우기 꺼려지는 곳은 질이 낮은 상권입니다.
상권 질 구분: 세련된 술집가는 인접하지만 않으면 괜찮으나, 마사지샵이나 노후된 노래방 등 일명 '아저씨 상권'은 유해시설이므로 피해야 합니다.
2) 교통/직장
- 수도권: 강남과의 거리와 실제 지하철 소요 시간이 가장 중요합니다.
지방: 인근 직장 출퇴근 용이성, 차량 혼잡도, 대중교통 편의성을 살핍니다. 아무래도 지방은 교통이 메인이 되는 곳은 적습니다. 어떤 곳을 가더라도 어느정도 접근성이 나오기 때문입니다.
3) 환경/선호요소
- 백화점, 대형마트, 대학병원, 큰 공원 등 사람들이 모이는 곳을 유의 깊게 봅니다. (나무위키 등에서 언급되는 뉘앙스 참고)
- 사람들이 모이는 곳은 그 지역의 ‘중심지’라는 인식이 있을 수 있습니다. 외지인이 봤을때 혼잡해 보이더라도 사람들이 많이 모이는 곳은 그만큼의 의미가 있으니 참고해야합니다.
- 큰 공원 같은 경우 부산진구의 부산시민공원 같은 곳은 선호도 위상을 바꾸는 곳이니 참고해야합니다. 사실 지방에서 큰 공원이 차지하는 위상은 대단하진 않지만, 부산이라는 지역은 평지 공원이 많지 않기 때문에 지역선호요인으로 작용하는 특징이 있습니다.
4) 사람 (행인)
- 어떤 연령대가 주로 다니는지(노인/학생/아이들), 사람들의 옷차림은 어떠한지도 임장 포인트입니다.
- 학생들과 아이들이 많은 곳이면, 학군이 선호요인인지, 혹은 근처 택지가 잇는지도 살피면 좋습니다.
- 연식이 좋은 곳들은 아무래도 젊은 사람들이 선호하기 때문에 주민이 다릅니다.
- 오래된 구축택지라도 아이들이 많다면 학군의 의미가 있을 수 있습니다.
- 노인 인구가 많은 곳은 상대적으로 비선호되지만, 노인 분들의 차림이 좋을 경우 부촌일 가능성도 있습니다.(대체적으로는 비선호)
5. 분위기 임장 프로세스
① 사전조사 (필수!!) 임보(임장보고서)를 미리 썼다면 반드시 읽어보며 의문을 가져보세요.
- "데이터상으론 아이가 많았는데 실제로도 그럴까?"
- "직장 근처인데 접근성은 어떨까?" 사전조사를 못 했더라도 나무위키나 지도를 통해 주요 입지를 확인하고 반드시 질문을 던진 후 출발해야 합니다.
② 임장 중
- 궁금한 점은 즉시 핸드폰에 기록합니다.
- 생활권이 바뀌는 지점을 표시하며 이동합니다.
- 생활권별로 분위기를 알 수 있는 사진을 3~4장씩 남깁니다.
③ 임장 후 (1page 정리) 당일의 기억과 다음 날의 기억은 차원이 다릅니다. 다녀온 직후에 본 것들을 정리하세요.
생활권별 선호 요인, 특징, 상권 분위기, 행인들의 모습 등을 기록하며
‘기억을 긁어내는 시간’을 가져야 비로소 임장이 마무리됩니다.
- 제가 실제로 최근에 그렸던 1page 정리입니다.
- 먼저 우측에 있는 부분처럼 선호도에 대한 정리가 우선입니다.
- 만약 선호도 파악이 이제 익숙하고 조금 더 정리를 해보고 싶다면 우측과 같이 키워드/느낌/학군 등으로 세부적인 정리를 하시는 것을 추천드립니다.
- 지역의 선호도를 면밀히 분석하고 당일에 1page 정리까지 마친 후라면 ?!? 지역과 친해지기 성공입니다 ㅎㅎㅎ
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
