[실전34기🚨삐용삐용 24시간 투자 아라메르 울리조🚨 김제로] 4강(갱지지, 김인턴) 후기 - 매임, 앞마당, 결론 총 정리

안녕하세요? 0부터 차근차근 쌓고 있는 김제로 입니다.

벌써 실전반의 4주차까지 왔네요. 

이번 4주차는 선배 강의 시간으로 우리보다 먼저 해당 과정을 이수하시고 

실전투자자로서의 길을 걷고 계신 튜터님들의 강의를 수강할 수 있었습니다.

이번 실전반에서는 ‘갱지지’, ‘김인턴’ 튜터님께서 각각

“매물 임장”, “앞마당 관리 및 결론파트”를 맡아서 진행해주셨습니다.

두 분의 글은 평소 커뮤니티에서도 많이 보았지만 실제 강의는 처음 수강하게 되었는데요.

감사하게도 오프라인에서 직접 뵙고 강의를 들을 수 있었습니다.

생생한 강의를 들을 수 있어서 좋은 경험이 되었습니다.

그리고 온라인에서 복습까지 하였더니, 빠뜨린 부분 없이 모두 알차게 흡수할 수 있었습니다.

1. 매물 임장의 목적에 따른 준비

저는 평소에 매임을 준비하는 과정에서 어떤 단지를 골라서 봐야 할지 고민이 되었습니다.

투자금에 맞는 단지만 봐야 할까?

아니면 그 지역의 대표 단지를 봐야 할까?

현재 나의 상황에 맞추어 단지를 선정하는데 중점을 다르게 둬야함을 이해하였습니다.

투자금 없는 사람: 랜드마크+저평가 단지 중점

투자금 준비된 사람: 투자금 단지 중점

하지만 그것에 중점을 둔다는 것이지 다른 단지들을 배제하는 것임은 아님을 확실히 알았습니다.

해당 내용을 들으며 이번 달의 임장지를 천천히 돌아보니,

저는 어떤 단지들에 중점적으로 매임 예약을 해야겠다는 느낄 수 있었습니다.

‘역시 투자의 시작은 나의 상황부터 체크하기’

▶ 상황에 맞추어 랜드마크, 저평가, 투자금 적정단지를 모두 보더라도 비중을 다르게 두자.

2. 나의 비즈니스 파트너, 부사님 파악하기

흔히들 친절, 일잘러 부사님만을 찾고는 하였는데요.

부사님들도 각자의 스타일에 따라 4분면으로 나눠볼 수 있음이 신기하였습니다.

정보의 유무 / 적극도 차이 라는 두 가지 기준으로 나누어보았습니다.

적극적이고 정보가 많은 사장님 이라는 기준으로 순위를 나누어보면

1등은 “물건지 부동산 매수자편”

2등은 “물건지 매도자편 / 공동중개 매수자편”

3등은 “공동중개 매도자편”

이렇게 나눠볼 수 있었습니다.

하지만 후순위 사장님들도 내가 어떻게 하느냐에 따라서 충분히 나의 편이 될 수도 있고

나의 물건을 계약시켜주는 사장님이 될 수 있음을 잊지 말아야겠습니다.

▶ 어떤 부사님을 만나느냐에 따라 투자 난이도가 바뀔 수 있음을 기억하자

3. 매물 관리 및 협상의 비결

나의 최우선 투자 물건을 고르기 위해서는 전체적인 비용을 가늠하는 것이 중요함을 알았습니다.

수리가 필요하다면 그 수리는 기한은 얼마나 필요하고, 비용은 얼마나 들지

그것을 수리한다면 전세를 더 높여 받을 수 있는 것으로 투자금을 줄일 수 있을지

이런 디테일들을 익힐 수 있었습니다.

그리고 매수와 매도라는 서로 다른 이해관계에서 양쪽이 윈윈하기 위한 서로 내어줄 것을 내어주고

받을 것은 받는 협상의 전략을 익힐 수 있었습니다.

협상의 키 포인트가 될 수 있는 협상의 실마리들을 잘 찾아보아야겠습니다.

매도자의 상황: 세금 / 갈아타기 / 현금필요 / 감당X 물건

▶ 투자의 성공과 실패를 가르는 것은 물건을 온전히 이해하고 가치보다 싸게 사는 것 기억하기

4. 시세 트래킹

시세트래킹이 무엇인지는 알고 있지만 제대로 실행하지 못하고 있었습니다.

시세는 어디까지 봐야하고 얼마나 자주봐야할지도 모르겠고

이것을 어떻게 써야할지 모르겠다는 생각뿐이었습니다.

핵심은 ‘안테나 단지’ 설정으로 우리가 찾는 지역의 시세 흐름을 파악하는 것이었습니다.

가격 천장인 ‘랜드마크 단지’와 각 생활권 별 ‘대표 단지’들을 잘 선정하는 것이 중요함을 알 수 있었습니다.

몇 개 없는 앞마당에서  잘 찾아서 적용해보아야겠습니다.

▶ 투자 기회를 잡기 위해서는 만들어둔 앞마당을 방치하지 않는 것이 중요함을 기억하자

5. 앞마당 원페이지 및 전수 조사

시세트래킹이을 통해서 대략적 돌아가는 시세를 파악하였다면

앞마당에 관한 전체적인 상황 분석 및 나의 생각 정리가 원페이지의 핵심임을 알았습니다.

랜드마크 시세 / 물량 증감 / 저평가 단지 분석 / 지역내 공급 이슈 등까지 모두 놓치지 말고

정리를 하며 내 앞마당을 한 눈에 기억할 수 있도록 하는 장표가 꼭 필요함을 알 수 있었습니다.

그런 다음 해당 앞마당 원페이지들을 보면 투자로서 더 끌거나 이슈가 있는 지역들을 파악할 수 있을텐데,

해당 지역들은 전수조사를 통해 

수도권: 200세대 이상 단지 20~30평대 전체

지방 광역시: 300세대 이상 05년식 이후 단지 20~30평대 전체

중소 도시: 300세대 이상 10년식 이후 단지 20~30평대 전체

모두를 시세 조사하는 과정이 필요함을 알았습니다.

해당 과정을 반복하다보면 ‘투자 후보 단지 리스트’를 작성할 수 있게 되고

투자가 가능한 상황이라면 전임/매임 이후 실제 투자까지 이어질 수 있음을 알았습니다.

과정을 전체적으로 보고나니 어떤 과정 이후에 투자가 실제로 이루어질 수 있는지 알 수 있었습니다.

▶ 열심히 만든 앞마당을 정리하고 단지 전수조사까지 이어서 나의 ‘투자 후보 리스트’ 작성이 핵심 !